Kocaeli'de site ve apartman yönetimi Aidat ayrı hesapta, yasal kontroller takvimde
CT Site Yönetimi olarak Kocaeli'de apartman, site ve iş merkezlerini yönetiyoruz. Binanızı ücretsiz inceler, eksik kontrolleri yazılı olarak teslim ederiz.
Ne arıyorsunuz?
Konunuzu seçin, sizi ilgili sayfaya götürelim.
- Yönetim firması arıyorum Üç hizmet kademesinde neler yaptığımızı görün.
- Teklifleri karşılaştırıyorum Teklif alırken sormanız gereken soruları okuyun.
- Aidat nasıl paylaştırılır? Hangi gider eşit, hangisi arsa payına göre bölünür?
- Yöneticiyle sorun yaşıyorum Görevini yapmayan yönetici nasıl değiştirilir?
- Yıllık kontroller Asansör, yangın, kazan: hangi kontrol ne zaman?
- Kurul toplantısı Toplantıya kim çağırır, karar nasıl alınır?
- Havuz ve arıtma Yönetmediğimiz yapılara da hizmet veririz.
- Tüm rehberler Bütün konular, kanun maddesiyle ve sade dille.
Yönetim hizmetlerimiz
Üç kademe var. Her kademe bir öncekinin hepsini içerir.
Temel
İdari ve mali yönetim
İşletme projesi, ayrı banka hesabında aidat, aylık gider raporu ve ödenmeyen aidatın takibi.
Kapsamlı
Temel kademeye ek olarak operasyon yönetimi
Temizlik, bahçe ve havuz işleri, personelin bordrosu ve SGK işleri, tedarikçilerin ve lisanslı güvenlik şirketinin denetimi.
Tam
Kapsamlı kademeye ek olarak teknik takvim ve mimari inceleme
Yıllık kontrol takvimi, bünyemizdeki mimarların yerinde incelemesi, basit tamir ile esaslı tadilatın ayrımı ve yıllık teknik durum raporu.
Havuz ve su tesisleri
Üç kademenin dışında, ayrı hizmet
- Havuzun aylık bakımını, tadilatını ve arıza onarımını kendi personelimizle yaparız.
- Gri su ve atıksu arıtma tesisini işletir, bakımını ve onarımını yapar, yeni tesis kurarız.
- Bu iki iş yönetim bedeline dahil değildir. Yönetmediğimiz yapılara da veririz.
Binanıza mimar gözüyle bakarız
Bünyemizdeki mimarlar binayı yerinde inceler ve şu sorulara cevap arar:
- Kaçış yolları ve yangın güvenlik holü yönetmeliğe uygun mu?
- Ortak alanda projeye aykırı bir değişiklik yapılmış mı?
- Sığınak hâlâ sığınak olarak kullanılabiliyor mu?
- Otopark projedeki amacına uygun kullanılıyor mu?
- Yapılacak iş basit tamir mi, ruhsat isteyen tadilat mı? (3194 sayılı İmar Kanunu m.21)
Yönettiğimiz siteler
Bugün üç yapıyı yönetiyoruz. Adlarını ve ilçelerini, kat malikleri kurullarının yazılı izniyle paylaşıyoruz.
-
My Life Kartepe Sitesi
Kartepe -
Yuvam Akarca Konutları
İzmit -
Royal Garden Sitesi
İzmit
Yönetime nasıl geçeriz?
Dört adımda devralırız.
- 1
Yerinde inceleme
Binanızı ücretsiz inceleriz.
- 2
Eksik listesi
Eksikleri yazılı olarak kat maliklerine veririz. Sözleşme imzalanmasa da veririz.
- 3
Teklif
Teklifimizi telefonda ya da ofisimizde yüz yüze iletiriz.
- 4
Atama
Apartmanda ve tek parselli sitede yöneticiyi genel kurul atar ve her yıl yeniden atar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/5). Toplu yapıda yönetim planına bakılır.
Yönetici nasıl seçilir: yönetici seçimi rehberi.
Binanızda hangi kontrol ne zaman yapılır?
Asansör, yangın, kazan, sığınak ve sigorta kontrolleri
Asansör, yangın, kazan, sığınak ve sigorta kontrollerinin ne sıklıkla yapılacağı kanunda ve yönetmeliklerde yazılıdır. Hepsini kuralıyla birlikte aşağıda gösterdik.
| Kontrol | Ne sıklıkla | Kural |
|---|---|---|
| Asansör bakımı | Ayda bir | Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği m.4/1-e |
| Asansör periyodik kontrolü | Yılda en az bir kez | Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.8/1 |
| Yangın ve tahliye tatbikatı | Yılda en az bir kez | Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.129 |
| Kazan bakımı ve baca gazı ölçümü (sıvı ve gaz yakıt) | Yılda bir kez | Isınmadan Kaynaklanan Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği m.17, m.21 |
| Baca temizliği (katı ve sıvı yakıt) | Yılda en az iki kez | Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.58/5 |
| Sığınak haberleşme testi | Yılda bir kez | Sığınak Yönetmeliği m.8/1-ç |
| Zorunlu deprem sigortasının yenilenmesi | Yılda bir kez | 6305 sayılı Kanun m.10 |
| Kurula hesap verme ve yönetici seçimi | Yılda bir kez | Kat Mülkiyeti Kanunu m.39, m.34/5 |
| Sığınakların resmî kontrolü | Bir kez, en geç 7 Kasım 2026 | Sığınak Yönetmeliği geçici m.4 |
Paratoner, topraklama, jeneratör ve su deposu tabloda yok. Paratoner, topraklama ve jeneratörün yıllık kontrolünü İş Ekipmanlarının Kullanımında Sağlık ve Güvenlik Şartları Yönetmeliği ister; bu yönetmelik 6331 sayılı Kanun kapsamındaki işyerleri içindir ve apartmana uygulanıp uygulanmadığını doğrulayamadık. İnsani Tüketim Amaçlı Sular Hakkında Yönetmelik'te de su deposunu belli aralıklarla temizlemeyi zorunlu tutan bir kural bulamadık. Tam kademede bunları da bakım takvimimize ekleriz. Kuralları 17 ve 18 Eylül 2026'da kontrol ettik.
Her kontrolün sorumlusu ve ayrıntısı: yıllık kontrol rehberi.
2026'da neler değişti?
Borçlu listesi, Kat Mülkiyeti Kanunu ve sığınak kontrolü
İnternetteki bazı bilgiler eski kurallara göre yazılmış. Biz 2026'daki kurallara göre çalışırız.
Borçlu listesi
Borçluların adı artık panoya asılamaz. Borç bilgisi diğer kat malikleriyle yalnız dışarıdan kimsenin göremediği bir kanaldan, örneğin kapalı e-posta ya da mesaj grubundan paylaşılabilir (KVKK İlke Kararı 2026/348).
Kat Mülkiyeti Kanunu
İşletme projesi artık genel kurulda onaylanır. "Yedi gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir" kuralı kalktı (7579 sayılı Kanun).
Sığınak kontrolü
Apartman ve site sığınakları en geç 7 Kasım 2026'ya kadar resmî olarak kontrol edilecek. Yapısal olmayan eksikleri gidermek için en fazla bir yıl süre verilir (Sığınak Yönetmeliği geçici m.4).
İlgili rehberler: borçlu listesi ve KVKK, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki 2026 değişiklikleri, sığınak kontrolü.
Aidat bizim gelirimiz değil, emanettir
Ayrı banka hesabı ve aylık gider raporu
GİB özelgesi 25778'e göre site giderleri için yönetim firmasına aktarılan aidat, firmanın kazancına girmez ve fatura edilmez. Aidat gelirimiz değildir; gelirimiz yönetim bedeli ile ayrıca sözleşmeye bağladığımız havuz ve arıtma işlerinin bedelidir.
Her sitenin aidatını ayrı bir banka hesabında tutarız. Hesap yönetici adına, o sitenin yöneticisi olduğu belirtilerek açılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/j). Hesaptaki her hareketi aylık gider raporunda gösteririz.
İlgili rehberler: aidat hesabı ve vergisel durum, ödenmeyen aidatın takibi.
| Devreden bakiye | 41.220,00 |
|---|---|
| Tahsilat | 184.500,00 |
| Gider | -162.740,50 |
| Kalan | 62.979,50 |
Rakamlar örnektir. Raporda sakin adı, daire numarası ve borç tutarı yer almaz.
Sıkça sorulan sorular
Bedel, referanslar, güvenlik, avukatlık ve hisseli tapu
Yönetim bedeli ne kadar?
Bedel binaya göre değişir: daire sayısı, ortak alanlar ve seçtiğiniz kademe belirler. Binayı görmeden verilen bir bedel bazı işleri dışarıda bırakabilir. Bu yüzden teklifimizi yerinde incelemeden sonra veririz.
Referanslarınızı paylaşabilir misiniz?
Evet. Bugün üç yapıyı yönetiyoruz: My Life Kartepe Sitesi (Kartepe), Yuvam Akarca Konutları (İzmit) ve Royal Garden Sitesi (İzmit). Adlarını kat malikleri kurullarının yazılı izniyle paylaşıyoruz. Nasıl çalıştığımızı ücretsiz incelemeden sonra verdiğimiz eksik listesinde de görebilirsiniz.
Güvenlik hizmeti de veriyor musunuz?
Hayır. Kanun özel güvenlik iznini yalnız işi koruma ve güvenlik olan şirketlere verir (5188 sayılı Kanun m.5). Güvenliği lisanslı bir güvenlik şirketi ya da sitenin kendi özel güvenlik birimi yürütür (m.3). Site bir güvenlik şirketiyle çalışacaksa şirketi biz seçer ve denetleriz.
Avukatlık ve mali müşavirlik hizmeti veriyor musunuz?
Hayır. Site bu hizmetleri avukattan ve mali müşavirden ayrıca alır. Biz gereken belgeleri hazırlar, işi sonuna kadar takip ederiz.
Hisseli tapulu yapıları yönetiyor musunuz?
Ayrıca değerlendiririz. Kat Mülkiyeti Kanunu yalnız kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş yapılara uygulanır (m.1). Hisseli tapuda Türk Medenî Kanunu'nun paylı mülkiyet kuralları geçerlidir (m.688–697). Gecikme tazminatı, İcra ve İflas Kanunu m.68/1 belgesi ve kanuni ipotek bu yapılarda kullanılabilir mi, her yapı için avukata sorarız.
Mevzuat rehberi
Aidat, yönetici seçimi, yıllık kontroller ve borç bildirimi gibi konuları sade bir dille, kanun maddesiyle anlattık. Her rehberin sonunda kaynaklar ve son kontrol tarihi var.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nda 2026'da ne değişti?
İşletme projesi, geçici proje ve toplu yapı çoğunluğunda 22 Mayıs 2026'dan beri geçerli kurallar.Aidat 2026'da en fazla yüzde kaç artırılabilir?
Geçici işletme projesinde 2026 artış sınırı yüzde 25,49; sınır hangi durumda uygulanır, genel kurul neye karar verir?İşletme projesi nasıl hazırlanır ve onaylanır?
İşletme projesinde neler yer alır, nasıl bildirilir ve genel kurulda nasıl onaylanır? 2026 kuralları ve örnek tablo.Apartman ve site yöneticisi nasıl seçilir?
Yöneticinin atanma çoğunluğu, her yıl yeniden atanması, bina girişindeki levha ve kanuni görevleri.Ödenmeyen aidat nasıl tahsil edilir?
Gecikme tazminatı, icra takibi, kiracının sorumluluğu ve kanuni ipotek: ödenmeyen aidat hangi adımlarla tahsil edilir?Apartman ve sitede hangi kontroller ne sıklıkla yapılır?
Asansör, yangın, kazan ve baca kontrollerinin sıklığı, sorumlusu ve mevzuattaki dayanağı tek tabloda.
Bütün rehberler (45)
Aidat ve ortak giderler eşit mi, arsa payına göre mi paylaştırılır?
Hangi ortak gider eşit, hangisi arsa payı oranında paylaştırılır? Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'deki ölçüler.Merkezi ısıtmada ısınma gideri nasıl paylaştırılır?
Merkezi ve bölgesel ısıtmada paylaşım oranları, ölçüm, icmal ilanı ve ferdi sisteme geçişte gereken çoğunluk.Kapıcı ve bahçıvanın işvereni kim, vergisi nasıl?
Kapıcının işvereni kim, ücretinde gelir vergisi istisnası hangi koşulla uygulanır, konut vermek zorunlu mu?Kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yapılır?
Çağrı süresi, ilk ve ikinci toplantı, yeter sayılar, vekâlet, karar defteri ve kurul kararının iptali için dava süresi.Yönetim planı nedir, nasıl değiştirilir?
Yönetim planı neyi düzenler, kimleri bağlar, hangi oyla değişir? Apartman ve toplu yapı için kurallar.Ortak alanda tadilat için hangi karar ve hangi izin gerekir?
Ortak alanda tadilat için gereken çoğunluklar, ruhsata tabi olan ve olmayan işler, hasarda sorumluluk.Asansörde kırmızı, sarı, mavi ve yeşil etiket ne anlama gelir?
Asansörde yeşil, mavi, sarı ve kırmızı etiket ne demek; eksik kaç günde giderilir, kontrol ücretini kim öder?Aidat hangi hesapta tutulur, yönetim firmasının geliri mi?
Aidat hangi hesapta durur, neden firmanın geliri sayılmaz, yönetici hesabı kime ve ne zaman verir?Aidat borçlularının listesi ortak alana asılabilir mi?
KVKK İlke Kararı 2026/348'e göre borç bilgisi üçüncü kişilerin erişemeyeceği kanaldan paylaşılır.Yönetim devri nasıl yapılır, hangi belgeler teslim edilir?
Görevi biten yöneticinin hesap verme ve teslim yükümlülüğü, devredilen belgeler ve on beş günlük boşaltma süresi.Site yönetim teklifleri nasıl karşılaştırılır?
Yönetim teklifi alırken hesap, fatura, personel, rapor, teminat ve sözleşme süresi için sorulacak sorular.Apartman ve sitelerdeki sığınaklar 2026'da nasıl kontrol edilecek?
İdare, apartman ve site sığınaklarını 7 Kasım 2026'ya kadar kontrol etmekle yükümlü; yapısal olmayan eksiğe bir yıl.Kat Mülkiyeti Kanunu terimleri ne anlama gelir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kendi tanımladığı terimler ve kanunun tanımlamadığı terimler, madde numarasıyla.Site yönetiminde artık geçerli olmayan bilgiler
İşletme projesi, avans, toplu yapı oyu ve borç bildiriminde geçersiz kalan bilgiler ve yerine gelen kurallar.Apartman sigortası zorunlu mu?
Ortak alan sigortası zorunlu mu, deprem sigortasını kim yaptırır, bina sigortasına kim karar verir?Apartman yöneticisinin görevleri nelerdir?
Kanundaki on iki görev, defter, işletme projesi, hesap verme ve yangın güvenliği sorumluluğu.Apartman ve site yönetimi için ayrı bir yönetmelik var mı?
Kanun, yönetim planı ve asansör, yangın, sığınak, ısınma, havuz ve gürültü yönetmelikleri.Apartmanda kedi ya da köpek beslemek yasak mı?
Kedi ve köpek beslemek yasak mı, yönetim planı ne düzenler, hayvan sahibinin yükümlülükleri nelerdir?Apartmanda gürültü için yönetmelik ve saat sınırı var mı?
Komşu gürültüsü için yönetmelik var mı, sessizlik saatini kim belirler, nereye başvurulur?Apartmanda yangın güvenliğinden kim sorumludur, yönetici neleri yaptırır?
Yöneticinin yangın sorumluluğu, yıllık tatbikat, cihaz ve baca bakımı, kaçış yolları ve 2026 periyodik kontrolü.Çatı ve dış cephe onarımına kim karar verir, gideri kim öder?
Çatı ve cephe onarımına kim karar verir, parası nasıl toplanır, dükkanlar ve çatı katı gidere katılır mı?Sitede gri su ve yağmur suyu sistemi zorunlu mu?
Gri su ve yağmur suyu sistemi hangi yapıda zorunlu, mevcut siteler muaf mı, toplanan su nerede kullanılır?Kat malikleri kurulu karar defteri nasıl tutulur?
Noter tasdiki, deftere yazılanlar, imza, yıl sonu kapanışı ve denetçinin ayrı defteri.Aidatı ve ortak giderleri kiracı mı, ev sahibi mi öder?
Kiracının aidattan sorumluluğu, kira miktarı sınırı ve kira sözleşmesinde giderlerin paylaşımı.Kiracı apartman ya da site yöneticisi olabilir mi?
Kiracı yönetici seçilebilir mi, kurulda oy kullanabilir mi, denetçi olabilir mi, aidatı nasıl öder?Kocaeli'nin 12 ilçesinde imar durumu nereden sorgulanır, belediyeye talep nasıl iletilir?
12 ilçe belediyesinin imar durumu sorgusu ve talep formu: giriş istiyor mu, kimlik numarası istiyor mu.Kocaeli'de toplanma alanları ilçelere nasıl dağılıyor?
12 ilçenin toplanma alanı sayısı, yüzölçümü, altyapısı ve levha durumu tek tabloda.Ocak genel kuruluna nasıl hazırlanılır?
Kasımdan ocak sonuna hazırlık takvimi: çağrı, gündem, hesap, işletme projesi, karar defteri ve kontrol listesi.Apartmanda riskli yapı tespiti ve dönüşüm kararı nasıl alınır?
Riskli yapı tespitini kim yaptırır, nasıl itiraz edilir, dönüşüm kararı hangi çoğunlukla alınır?Site havuzu yüzme havuzu yönetmeliğine tabi mi?
Site havuzu sağlık yönetmeliğine ne zaman girer, girmezse hangi kural geçerli, gideri nasıl paylaşılır?Site otoparkına elektrikli araç şarj ünitesi kurulabilir mi?
Ortak otopark, park yeri, şarj ünitesi kurulumu ve elektrik gideri için kanun ve yönetmelik ne diyor?Site yönetim ücreti neye göre belirlenir?
Bağımsız bölüm sayısı, blok ve ortak alan, hizmet kademesi ve teknik ekipman: yönetim bedelini belirleyen etkenler.Site yönetimi kat maliklerine ve kiracılara ceza kesebilir mi?
Yönetici ya da kurul para cezası verebilir mi, Kanun kurallara uymayana hangi yaptırımı öngörür?Site yönetimi kaç kişiden oluşur, denetçi seçmek zorunlu mu?
Tek yönetici ya da üç kişilik yönetim kurulu, denetçi ve denetim kurulu, seçim çoğunluğu.Site ve apartman yönetimi hakkında nereye şikâyet edilir?
Yönetimle ilgili şikâyet hangi makama gider: kurul, sulh mahkemesi, kolluk, KVKK ya da savcılık?Toplu yapı nedir, her site toplu yapı yönetimine tabi midir?
Toplu yapı nedir, kurullar hangi katmanlardan oluşur, ortak gideri kim öder? Her site toplu yapı mıdır?Yeni binada apartman ve site yönetimi nasıl kurulur?
Kat irtifakında yönetici, üçte iki kullanım eşiği, yönetim planı, ilk kurul, işletme projesi ve banka hesabı.Apartman yöneticisi aidat öder mi, ücret alır mı?
Kat maliki yönetici aidatın ne kadarını öder, ücret isteyebilir mi, ücret aidata nasıl yansır?Apartman yöneticisi görevini yapmazsa kat malikleri ne yapabilir?
Görevini yapmayan yönetici nasıl değiştirilir, nereye başvurulur, istifa ederse ne olur?
Kocaeli'nin tüm ilçelerinde hizmet veriyoruz
12 ilçenin hepsinde çalışıyoruz.
- Başiskele
- Çayırova
- Darıca
- Derince
- Dilovası
- Gebze
- Gölcük
- İzmit
- Kandıra
- Karamürsel
- Kartepe
- Körfez
İzmit ve Kartepe'nin toplanma alanlarını, imar sorgusunu ve belediyeye başvuru kanallarını ilçe sayfalarında ayrıca anlattık.
Binanızın eksik listesini hazırlayalım
Binanızı inceler, eksikleri yazılı olarak kat maliklerine veririz. İnceleme ücretsizdir ve sizi sözleşmeye bağlamaz.
Arayın: 0546 227 44 01- Telefon
- 0546 227 44 01
- E-posta
- info@ctsiteyonetimi.com
- Adres
- Yahyakaptan Mah. Özyıldırım Sok. No: 16 Kat: 3 Daire: 67, Tamgün Ofis, 41050 İzmit / Kocaeli