Yönetim planı nedir, nasıl değiştirilir?

Yönetim planı kimleri bağlar?

Yönetim planı ve plandaki değişiklikler bütün kat maliklerini, onların külli ve cüzi haleflerini, yöneticiyi ve denetçileri bağlar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.28/4). Kanun planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde sayar (m.28/1). Kat Mülkiyeti Kanunu m.28'in dördüncü fıkrası şöyledir:

"Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.28/4)

Kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken yönetim planı hükümlerine uymakla karşılıklı olarak yükümlüdür (m.18). Yapı, kat malikleri kurulunun sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verdiği kararlara göre yönetilir (m.32/1). Toplu yapıda yapı ve yerlerin tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir; plan toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar (m.70/1).

Yönetim planı örneği var mı?

Hazır bir yönetim planı örneğini PDF ya da Word dosyası olarak yayımlamıyoruz; aşağıda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yönetim planına bıraktığı konuları madde numarasıyla listeliyoruz. Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planının bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına ve birden çok yapı varsa bu yapıların özelliğine göre, 28. maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmasını ister (m.12/b). Liste resmî bir form ya da örnek plan değildir; elinizdeki planı okurken bu konuların planda yazılı olup olmadığını denetleyebilirsiniz.

• Yönetim tarzı, kullanma amacı ve şekli ve yönetime ait diğer konular (m.28/1).
• Yönetici ve denetçilerin alacağı ücret (m.28/1).
• Kat malikleri kurulunun yıllık toplantı zamanı (m.29/1).
• Yöneticinin görevleri (m.35).
• Avansın toplanacağı zaman (m.35/1-d).
• Yöneticinin kurula hesap vereceği zaman (m.39/1).
• Hesapların denetleneceği zaman ve denetçinin raporunu vereceği zaman (m.41/2, m.41/3).
• Toplu yapıda blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı (m.69/1).
• Toplu yapıda ada ve toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği (m.69/2, m.69/3).
• Toplu yapıda geçici yönetim öngörülüyorsa, geçici yönetimin nasıl oluşacağı ve ne zamana kadar süreceği (m.73).

Yönetim planında hüküm yoksa hangi kural uygulanır?

Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde, yapının yönetiminden doğan anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve genel hükümlere göre karara bağlanır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.28/2). Kanunun yönetimin işleyişi için ayrıca bir yönetmelik öngörmediğini apartman yönetimi için yönetmelik var mı rehberinde anlatıyoruz. Kanun birçok konuda önce yönetim planına bakar; planda bir zaman ya da kural yazılı değilse aşağıdaki tablodaki kuralı uygular.

Yönetim planında hüküm yoksa Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uyguladığı kural

Konu	Planda hüküm yoksa	Madde
Kurulun yıllık toplantısı	Her takvim yılının ilk ayı	m.29/1
Toplu yapıda kurulların toplantısı	İkinci takvim yılının ilk ayı	m.29/1
Yöneticinin görevleri	Kanunun saydığı işler	m.35
Avansın toplanması	Her takvim yılının ilk ayı	m.35/1-d
Yöneticinin hesap vermesi	Her takvim yılının birinci ayı	m.39/1
Hesapların denetimi	Her üç ayda bir; haklı sebep varsa her zaman	m.41/2
Toplu yapıda yönetici ve denetçi ataması	Blok için blok kat malikleri kurulu, bütün toplu yapı için temsilciler kurulu	m.71/1

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29/1, planın gösterebileceği toplantı zamanına bir sınır da koyar: kat malikleri kurulu yılda bir defadan az olmamak üzere toplanır, toplu yapıda kurullar en geç iki yılda bir toplanır. İşletme projesinin ve avansın genel kurulda nasıl onaylandığını işletme projesi rehberinde anlatıyoruz.

Yönetim planı kanunla çelişirse ne olur?

Toplu yapıda yönetim planlarının Kat Mülkiyeti Kanunu m.70'e aykırı hükümleri uygulanmaz (m.70 son fıkra). Fıkra 7579 sayılı Kanun m.5 ile eklendi ve 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi (7579 sayılı Kanun m.31/1-b). Kat Mülkiyeti Kanunu m.27'ye göre yapının yönetim tarzını, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla kat malikleri kurulu kararlaştırır. Toplu yapı dışındaki yapılarda planın kanuna aykırı hükmünün akıbetini genel olarak düzenleyen ayrı bir madde Kat Mülkiyeti Kanunu'nda bulamadık.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 9 Mayıs 2016 tarihli kararına göre (2015/11085 E., 2016/7550 K.), davada iptali istenen yönetim planı maddeleri kanunun emredici hükümlerine aykırı değildi ve mahkemenin bu maddeleri iptal etmesi doğru görülmedi. Davadaki maddeler profesyonel yönetici ücretini, geçici yönetici atanmasını ve yöneticilik sözleşmesinin planın eki sayılmasını düzenliyordu. Kararın ilgili cümlesi şöyledir:

"İptali istenen yönetim planı maddeleri Kat Mülkiyeti Yasasının emredici hükümlerine aykırı olmayıp, ancak kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile değiştirilebilir." (Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/11085 E., 2016/7550 K.)

Yargıtay'ın 2016/7550 sayılı kararı, yöneticinin her yıl yıllık toplantıda yeniden atanması kuralıyla (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/5) plan maddeleri arasındaki ilişkiyi ayrıca tartışmaz.

Kat mülkiyeti kurulurken yönetim planı nereye verilir?

Yönetim planı, kat mülkiyeti kurulurken istemle birlikte tapu idaresine verilen belgelerdendir; planı kat mülkiyetini kuran malik ya da malikler imzalar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.12/b). Kat irtifakı kurulurken de yönetim planı tapu idaresine verilir; kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez (m.14/1). Kat karşılığı inşaat sözleşmesi gibi, arsa maliki ile yüklenici arasında m.10/5'te sayılan bir sözleşmeye dayanan binada, hak sahiplerine düşen bağımsız bölümler belirlenmişse ve yüklenici talep ederse kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisini ilgili idare yapar. Bu yolla yapılan tapu tescilinde elektronik ortamda düzenlenen ve ilgili idarece onaylı yönetim planı esas alınır ve planda malik imzası aranmaz (m.10/5).

Yönetim planının ve plandaki sonraki değişikliklerin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir; değişiklikler yönetim planına bağlanır ve kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.28/5). Kat malikine yönetim planının bir örneğinin verilmesini düzenleyen bir hüküm Kat Mülkiyeti Kanunu'nda bulamadık. Kanun, istem hâlinde kat malikine çaplı tasarruf belgesinden başka, mimari projeden kendi bağımsız bölümüne ait kısmın tasdikli bir örneğinin de verileceğini yazar (m.13/5).

Yönetim planı nasıl değiştirilir?

Yönetim planını değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.28/3). Oranı koyan fıkra şöyledir:

"Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.28/3)

Kat Mülkiyeti Kanunu beşte dört oranını toplantıya katılanlara göre değil, bütün kat maliklerine göre koyar. Kat malikleri kurulunun ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğuyla karar vermesi kuralı (m.30/2) beşte dört oranını değiştirmez; kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümler saklıdır (m.30/3). Değişikliğin tarihi kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir (m.28/5). 7579 sayılı Kanun, toplu yapı olmayan apartman ve sitelerde beşte dört oranına dokunmadı; üçte iki oranı yalnız Kat Mülkiyeti Kanunu m.70'teki toplu yapı planları içindir. Yönetim planı değişikliği gündemdeyse Temel kademede genel kurul çağrısını ve gündemini hazırlar, toplantı tutanağını düzenleriz. Çağrı süresini ve toplantı yeter sayısını kat malikleri kurulu toplantısı rehberinde bulabilirsiniz.

Toplu yapıda yönetim planı nasıl değiştirilir?

Toplu yapıda yönetim planı, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyuyla değiştirilir; 22 Mayıs 2026'dan önce bu oran beşte dörttü (Kat Mülkiyeti Kanunu m.70/1; 7579 sayılı Kanun m.5). Kat Mülkiyeti Kanunu m.70'in birinci fıkrası bugün şöyledir:

"Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu şarttır." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.70/1)

Toplu yapı temsilciler kurulu, yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Kurulda yöneticiler ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir (m.69/3). 7579 sayılı Kanun'un Kat Mülkiyeti Kanunu'nda değiştirdiği diğer hükümleri Kat Mülkiyeti Kanunu 2026 değişiklikleri rehberinde anlatıyoruz.

Toplu yapıda geçici yönetim nedir, ne kadar sürer?

Yönetim planı, toplu yapı temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bu kurulun görevlerini üstlenecek bir geçici yönetim öngörebilir. Plan, geçici yönetimin nasıl oluşacağını ve ne kadar süreceğini gösterir. Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar sürebilir; her hâlde ilk yapı ruhsatından itibaren on yıl geçince sona erer (Kat Mülkiyeti Kanunu m.73). Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir (m.70/2). Kat Mülkiyeti Kanunu m.73 süreyi iki cümleyle sınırlar:

"Geçici yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Bu süre, her halde toplu yapı kapsamındaki ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yıl geçmekle sona erer." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.73)

Her site toplu yapı yönetimine geçmiş değildir. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 6 Kasım 2017 tarihli kararı (2017/4833 E., 2017/8921 K.) tek parsel üzerinde kurulu bir siteyle ilgilidir. Karara göre kat mülkiyetine geçilmiş ve toplu yapı yönetimine geçilmemiş bu sitede talepler Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel hükümlerine göre incelenir. Karar, yönetim planındaki mevcut yönetimle ilgili geçici maddeleri kat mülkiyeti kurulmadan önceki döneme ilişkin sayar ve kat maliklerinin m.34'e göre yönetici atanmasını isteyebileceğini söyler.

Sık sorulanlar

Yönetim planı değişikliğine karşı mahkemeye başvurulabilir mi?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim planının değiştirilmesinde kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma haklarını saklı tutar (m.28/3). Kat Mülkiyeti Kanunu m.33/1'e göre kurul kararlarına karşı iptal davası, yapının bulunduğu yerdeki sulh mahkemesinde açılır. Dava sürelerini ve sürelerin ne zaman başladığını kat malikleri kurulu toplantısı rehberinde anlatıyoruz.

Isıtma sistemi değişince yönetim planı da değişir mi?

Evet. Isıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme ya da ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesine karar verilirse, yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/5). Dönüşüm kararı kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır. Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi sistemden ferdi sisteme dönüşüm ise kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliğiyle vereceği kararla yapılır (m.42/4).

Yönetim planında ücret yazmıyorsa yönetici ücret isteyebilir mi?

Evet. Yönetici, yönetim planında ya da kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.40/3). Kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma yoksa yönetici aylığı gibi giderlere her kat maliki kendi arsa payı oranında katılır (m.20/1-b). Yönetici seçiminin kurallarını apartman ve site yöneticisi seçimi rehberinde ele aldık.

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.10, m.12, m.13, m.14, m.18, m.20, m.27, m.28, m.29, m.30, m.32, m.33, m.34, m.35, m.39, m.40, m.41, m.42, m.69, m.70, m.71, m.73 (okunma: 17 Eylül 2026)
2. 7579 sayılı Kanun, Resmî Gazete, 22 Mayıs 2026, sayı 33261, m.5, m.31 (okunma: 17 Eylül 2026)
3. Yargıtay Karar Arama, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, 2015/11085 E., 2016/7550 K., 9 Mayıs 2016 (okunma: 17 Eylül 2026)
4. Yargıtay Karar Arama, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/4833 E., 2017/8921 K., 6 Kasım 2017 (okunma: 17 Eylül 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.