Site ve apartman yönetimi hizmetlerimiz

Hangi iş hangi kademede var?

Aşağıdaki tablo her işin hangi kademeden itibaren geçerli olduğunu gösterir. Tabloda bedel bulunmaz; teklifi yapıyı yerinde gördükten sonra hazırlarız.

Üç kademenin kapsamı. Her iş, ilk göründüğü kademeden itibaren üst kademelerde de vardır.

İş	Hangi kademeden itibaren var
İşletme projesi ve genel kurul onayı	Temel
Aidat tahsilatı ve gecikme tazminatı	Temel
Her site için ayrı banka hesabı	Temel
Karar defteri ve gider belgeleri	Temel
Genel kurul çağrısı, gündem ve tutanak	Temel
İhtarname, dava ve icra takibi	Temel
Gider raporu (ayda bir)	Temel
Genel kurula hesap verme (yılda bir)	Temel
Kapalı kanaldan borç bildirimi	Temel
Temizlik, bahçe ve havuz işleri	Kapsamlı
Personel bordrosu ve SGK takibi	Kapsamlı
Tedarikçi seçimi ve fatura denetimi	Kapsamlı
Faaliyet izni olan güvenlik şirketinin seçimi ve denetimi	Kapsamlı
Arıza ve talep kaydı	Kapsamlı
İş sağlığı ve güvenliği yükümlülüklerinin takibi	Kapsamlı
Yıllık bakım ve kontrol takvimi	Tam
Bünyemizdeki mimarların yerinde incelemesi	Tam
Tadilatta proje ve izin süreci, keşif ve iş kabulü	Tam
Sigorta yenileme tarihlerinin takibi	Tam
Teknik durum raporu (yılda bir)	Tam

Havuz bakımı, tadilatı ve onarımı

Havuz işini kendi personelimizle yürütürüz. Yönettiğimiz yapılarda havuzun bakımını yönetim hizmetinin içinde planlarız; işin ve malzemenin bedeli yönetim bedelinden ayrı kalem olarak fiyatlanır. Yönetimini üstlenmediğimiz sitelere de havuz hizmeti veririz.

• Aylık periyodik bakım: devridaim ve filtre kontrolü, filtrenin geri yıkaması, dezenfeksiyon, pH ve serbest klor ölçümü, yüzey ve dip temizliği, havuz tesisatının kontrolü. Ölçüm sonuçlarını kayda geçirir, aylık raporda gösteririz.
• Tadilat: kaplama ve seramik yenileme, taşma kanalı, filtre ve pompa grubu, ısıtma ve otomatik dozaj düzeni, tesisatın yenilenmesi.
• Onarım: kaçak tespiti, pompa ve motor arızası, filtre ve vana değişimi, ısıtıcı arızası.
• Sezon açma ve kapatma: suyun boşaltılması ve doldurulması, kış bakımı, ilk dolumda su dengesinin kurulması.

Havuz suyunun niteliğini ölçerken Yüzme Havuzlarının Tabi Olacağı Sağlık Esasları Hakkında Yönetmelik'in Ek-1, Ek-2 ve Ek-3'ündeki değerleri teknik ölçü olarak kullanırız. Bu bizim uygulamamızdır; yönetmeliğin yapınızı kapsayıp kapsamadığı ayrı bir sorudur ve cevabı aşağıdadır.

Site havuzu yüzme havuzu yönetmeliğine tabi midir?

Yalnız sakinlerin kullandığı site havuzu kural olarak bu yönetmeliğin dışında kalır. Yönetmelik, ticari amaçlı olarak kullanılmayan havuzları kapsamının dışında bırakır (m.2/2) ve yüzme havuzunu halkın kullanımına açık yapı olarak tanımlar (m.4/1-i). İnternetteki birçok yazı site ve apartman havuzlarının doğrudan bu yönetmeliğe tabi olduğunu söylüyor; yönetmelik metninde bunun karşılığını bulamadık. Ayrıntıları ve gider paylaşımını site havuzu ve yönetmelik rehberinde anlatıyoruz.

Havuz ticari amaçla işletiliyorsa, örneğin yapı dışından üyelik ya da giriş satılıyorsa, yönetmelik uygulanır. O durumda işletici mesul müdür, havuz suyu operatörü ve sertifikalı cankurtaran istihdam etmek zorundadır (m.8/1-a); analiz sonuçlarını panoda ilan eder (m.5/4) ve raporları bir yıl saklar (m.6/6-b). Bu düzeni kurmak ve yürütmek işini üstlenebiliriz.

Yönetmelik uygulanmasa da havuz ortak yer olarak yönetildiği sürece yöneticinin ana gayrimenkulün korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alma görevi sürer (Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/b). Personelimiz havuz kimyasallarıyla çalıştığı için risk değerlendirmesi ve iş sağlığı ve güvenliği yükümlülüklerini de biz yürütürüz (6331 sayılı Kanun m.6, m.10).

Gri su ve atıksu arıtma tesisleri

Gri su ve atıksu arıtma tesislerinde dört iş yaparız; hepsini kendi personelimizle yürütürüz.

• İşletme ve bakım: kurulu tesisin günlük işletmesi, pompa, filtre ve membran bakımı, dozaj ve ölçüm düzeninin kontrolü.
• Kurulum ve tadilat: yeni tesisin kurulması, kapasitesi yetmeyen tesisin yenilenmesi, tesisatın ve otomasyonun değiştirilmesi.
• Onarım: arıza tespiti, pompa, membran, filtre ve vana değişimi.
• Numune, analiz ve kayıt: numune alma takvimi, laboratuvarla koordinasyon, sonuçların dosyalanması.

Su ve kanalizasyon hizmetlerini yürütmek büyükşehir belediyesinin görevidir (5216 sayılı Kanun m.7); Kocaeli'de muhatap İSU'dur. Tesisin bağlantısı ve deşarjı için gereken başvuruları biz yürütürüz.

Sitede gri su sistemi kurmak zorunlu mudur?

Hayır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 57/A maddesine 11 Mart 2025 tarihli değişiklikle eklenen beşinci fıkra, gri su toplama sistemini yalnız üç yapı tipinde zorunlu tutar: yatak sayısı 200'den fazla olan konaklama amaçlı binalar, yapı inşaat alanı 10.000 metrekareden büyük alışveriş merkezleri ve yapı inşaat alanı 30.000 metrekareden büyük kamu binaları. Sağlık ve eğitim yapılarında gri su sistemi kurmak zorunlu değildir. Konut yapıları bu listede yoktur.

Yağmur suyu toplama sistemi ise yeni yapılan büyük parselli siteleri ilgilendirir. Aynı fıkraya göre, depo hacmi ihtiyacı 7 metreküpün üzerinde olmak kaydıyla, parsel alanı 2.000 metrekareden büyük alanlardaki yapılarda ya da parseldeki toplam çatı izdüşüm alanı 1.000 metrekareden büyük yapılarda yağmur suyu toplama sistemi kurmak zorunludur. İki zorunluluk da mevcut yapılara geriye dönük uygulanmaz (geçici m.3/6). Muafiyetin sınırlarını, gri suyun ve yağmur suyunun nerede kullanılabileceğini gri su ve yağmur suyu rehberinde anlatıyoruz.

Kapıcı ve bahçıvan kimin kadrosunda çalışır?

Kapıcı ve bahçıvanın kimin kadrosunda çalışacağını her site için ayrı belirleriz: ya sitenin kendi kadrosunda ya da bizim kadromuzda çalışırlar. Sözleşmemizde iki model de tanımlıdır. Kapıcı için bu seçim vergi sonucunu değiştirir.

Gelir Vergisi Kanunu'ndaki hizmetçi istisnası, özel fertler tarafından evlerde, bahçelerde, apartmanlarda ve ticaret mahalli olmayan sair yerlerde kapıcılık, bahçıvanlık gibi özel hizmetlerde çalıştırılanları kapsar (m.23/6). Gelir İdaresi'ne göre site yönetiminin doğrudan çalıştırdığı kapıcının ücreti bu istisnadan yararlanır; kapıcılık hizmeti bir firmadan satın alındığında ise istisna uygulanmaz (GİB özelgesi 34321). Tamamı işyeri olan binalardaki, örneğin iş merkezlerindeki kapıcı da istisnadan yararlanmaz (GİB özelgeleri 23220 ve 23440).

Kapıcı ve bahçıvanın site kadrosunda ya da bizim kadromuzda çalıştığı iki modelin maliyet farkını teklifimizde ayrı kalem olarak gösteririz.

Sitenin güvenliği nasıl sağlanır?

Özel güvenlik hizmeti vermeyiz; sitenin güvenliği, faaliyet izni olan bir özel güvenlik şirketiyle ya da sitenin kendi özel güvenlik birimiyle sağlanır. 5188 sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun'a göre şirketlerin özel güvenlik alanında faaliyet göstermesi İçişleri Bakanlığının iznine bağlıdır. Bu izin yalnız hisseleri nama yazılı ve faaliyet alanı münhasıran koruma ve güvenlik hizmeti olan şirkete verilir (m.5). Faaliyet alanımız site yönetimi olduğu için bu şartı karşılamayız.

5188 sayılı Kanun site için iki yol öngörür: bünyede özel güvenlik birimi kurmak ya da hizmeti bir güvenlik şirketine gördürmek. İki yol da özel güvenlik komisyonunun kararı üzerine valinin iznine bağlıdır (m.3). Site bir güvenlik şirketiyle çalışacaksa şirketi seçer, sözleşmesini hazırlar ve verdiği hizmeti denetleriz. Kendi personelimize güvenlik görevi vermeyiz.

Hangi işler hizmetimizin dışında kalır?

Özel güvenlik, avukatlık ve mali müşavirlik hizmeti vermeyiz. Bu işleri kimin yürüttüğünü aşağıda gösteriyoruz:

• Özel güvenliği faaliyet izni olan güvenlik şirketi ya da sitenin kendi özel güvenlik birimi yürütür (5188 sayılı Kanun m.3, m.5).
• Dava ve icra takibini avukat yürütür; site avukatlık hizmetini ayrıca alır. Biz ihtarnameyi gönderir, gerekli belgeleri hazırlar ve işin sonuçlanmasını izleriz.
• Site mali müşavirlik hizmetini bir mali müşavirden ayrıca alır. Biz gider belgelerini mali müşavire iletir, süreci izleriz.

Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamış, hisseli tapulu yapıları da üç kademenin dışında tutar, ayrıca değerlendiririz.

Yönetime geçiş hangi adımlarla olur?

Yönetime geçiş dört adımda tamamlanır.

1. Yapıyı ücretsiz olarak yerinde inceleriz. İnceleme sizi yönetim sözleşmesine bağlamaz.
2. Asansör, yangın, sığınak, ortak alan ve evrak düzenindeki eksikleri yazılı olarak kat maliklerine teslim ederiz. Sözleşme imzalanmasa da liste sizde kalır.
3. Yönetim teklifimizi telefonda ya da ofisimizde yüz yüze görüşmede sunarız.
4. Apartmanlarda ve toplu yapı yönetimine geçilmemiş sitelerde yöneticiyi kat malikleri, hem sayı hem arsa payı çoğunluğuyla atar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/4). Atama her yıl yıllık toplantıda yenilenir (m.34/5). Toplu yapılarda, yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe blok yöneticisini blok kat malikleri kurulu, toplu yapı yöneticisini temsilciler kurulu atar (m.71).

Sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü olan yapıda yönetici atamak zorunludur (m.34/2).

Yönetim teklifi nasıl hazırlanır?

Teklifimizi yapıyı yerinde gördükten sonra hazırlarız; bu nedenle yönetim bedelini yayımlamayız. Bedeli bağımsız bölüm sayısı, ortak alanlar ve seçtiğiniz kademe belirler. Kapıcı ve bahçıvanın hangi modelle çalışacağı da teklife girer. Teklifimizi başka firmaların teklifleriyle yan yana koyarken hangi soruların sorulacağını yönetim teklifi karşılaştırma rehberinde gösteriyoruz.

Yönetim teklifindeki bedel yalnız yönetim bedelidir. Havuz bakımı, tadilatı ve arıtma tesisi işleri bu teklifin dışındadır; onları iş bazında ayrıca fiyatlar ve faturalarız. Apartman yöneticiliği yapan bir şirkete verilen GİB özelgesi 25778'e göre, apartman giderleri için şirketin hesabına aktarılan aidat, yakıt ve demirbaş paraları kurum kazancına girmez ve bu paralar için fatura düzenlenmesine gerek yoktur. Özelgenin kapsamını ve aidatın neden yönetim firmasının geliri sayılmadığını aidat hangi hesapta tutulur rehberinde anlatıyoruz. Biz bu paraları, yönetici adına ve sitenin yöneticisi sıfatı gösterilerek her site için ayrı açılan banka hesabında tutarız (Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/j). Kanuna göre, aksine anlaşma yoksa yönetici aylığı kat maliklerine arsa payı oranında paylaştırılır (m.20/1-b).

Yapıyı mimari açıdan nasıl değerlendiririz?

Tam kademede bünyemizdeki mimarlar yapıyı yerinde inceler ve şu konulara bakar:

• kaçış yolları ve yangın güvenlik holü,
• ortak alanlarda yapılmış değişikliklerin projeye ve mevzuata uygunluğu,
• sığınağın sığınak niteliğini koruyup korumadığı,
• otoparkın projedeki amacına uygun kullanılıp kullanılmadığı,
• yapılacak işin basit tamir mi, ruhsat gerektiren esaslı tadilat mı olduğu.

Basit tamir ile esaslı tadilat arasındaki ayrım İmar Kanunu'ndan gelir; iki terimin tanımı Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'ndedir (m.4/1-ı, m.4/1-y). Ruhsat alınmış yapıda yapılacak değişiklik yeniden ruhsata bağlıdır; boya, badana, sıva, doğrama ve tesisat tamiri gibi işler ise ruhsata tabi değildir (3194 sayılı İmar Kanunu m.21). Kat Mülkiyeti Kanunu da ana yapının amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almayı yöneticinin görevleri arasında sayar (m.35/b).

Sık sorulanlar

Yönetici her yıl yeniden mi atanır?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre yönetici her yıl kat malikleri kurulunun yıllık toplantısında yeniden atanır ve eski yönetici tekrar atanabilir (m.34/5). Kurul, haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (m.41/1). Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir toplanır (m.29/1); bu yapılarda yöneticinin görev süresi konusunda açık bir hüküm ya da Yargıtay kararı bulamadık.

Yönetimi kim denetler?

Kat malikleri kurulu denetler. Kurul yöneticinin tutumunu sürekli denetler; yönetim planında başka bir zaman yazmıyorsa hesap denetimi üç ayda bir yapılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.41/1, m.41/2). Kurul bu görevi kat malikleri arasından seçeceği bir denetçiye ya da üç kişilik denetim kuruluna verebilir (m.41/3).

İş merkezi ve plazalarda da üç kademe geçerli mi?

Evet. Kat mülkiyeti kurulmuş iş merkezlerinde de Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır; kanun büro, dükkan ve mağazayı da bağımsız bölüm olarak sayar (m.1/1). Üç kademe iş merkezi ve plazalarda da aynıdır. GİB özelgelerine göre tamamı işyeri olan binalarda kapıcı ücretine vergi istisnası uygulanmaz; teklifi buna göre hazırlarız.

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.1/1, m.20/1-b, m.20/2, m.29/1, m.32/4, m.34/2, m.34/4, m.34/5, m.35/b, m.35/i, m.35/j, m.36, m.37, m.39, m.41, m.71 (okunma: 17 Eylül 2026)
2. 5188 sayılı Özel Güvenlik Hizmetlerine Dair Kanun, m.3, m.5 (okunma: 17 Eylül 2026)
3. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, m.23/6 (okunma: 17 Eylül 2026)
4. GİB özelgesi 34321, Samsun Vergi Dairesi Başkanlığı, 13 Ağustos 2020 (okunma: 17 Eylül 2026)
5. GİB özelgesi 23220, Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı, 7 Eylül 2017 (okunma: 17 Eylül 2026)
6. GİB özelgesi 23440, İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı, 7 Haziran 2011 (okunma: 17 Eylül 2026)
7. GİB özelgesi 25778, Sivas Valiliği Defterdarlık Gelir Müdürlüğü, 16 Haziran 2021 (okunma: 17 Eylül 2026)
8. 3194 sayılı İmar Kanunu, m.21 (okunma: 17 Eylül 2026)
9. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, m.4/1-ı, m.4/1-y, m.57/A, geçici m.3 (okunma: 18 Eylül 2026 ve 6 Ekim 2026)
10. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, Resmî Gazete 11 Mart 2025, sayı 32838; 57/A maddesine eklenen beşinci fıkra ile geçici 3 üncü maddeye eklenen altıncı fıkra (okunma: 6 Ekim 2026)
11. Yüzme Havuzlarının Tabi Olacağı Sağlık Esasları Hakkında Yönetmelik, m.2/2, m.4/1-e, m.4/1-i, m.4/1-k, m.5, m.6, m.8/1-a (okunma: 6 Ekim 2026)
12. 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu, m.7 (okunma: 24 Eylül 2026)
13. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu, m.10 (okunma: 17 Eylül 2026)
14. 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu, m.6, m.10 (okunma: 17 Eylül 2026)
15. Kişisel Verileri Koruma Kurulu, İlke Kararı 2026/348 kamuoyu duyurusu (karar 18 Şubat 2026, Resmî Gazete 31 Mart 2026) (okunma: 17 ve 18 Eylül 2026)