Yeni binada apartman ve site yönetimi nasıl kurulur?

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Kat irtifakı, ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak ya da yapılmakta olan bir binanın bağımsız bölümleri için arsa malikleri tarafından kurulan bir irtifak hakkıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/c); kat mülkiyeti ise bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır (m.2/a). İkisi de resmî senetle ve tapu siciline tescille doğar (m.10/1). Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayanarak kat mülkiyetine resen çevrilir; bu işlem arsa malikinin ya da kat irtifakı sahibi ortak maliklerden birinin istemiyle de yapılabilir (m.3/3). Yapı kullanma izin belgesi düzenlenen bütün yapıların cins değişikliği de resen yapılır (m.10). Daireler oturulmaya başladığında tapu kat irtifakı aşamasında olabilir; yönetimin ne zaman ve hangi kurallarla başlayacağı bu yüzden ayrıca önem taşır.

Yeni binanın yönetim planı nereden gelir?

Yönetim planı binayla birlikte gelir. Kat mülkiyeti kurulurken tapuya, kat mülkiyetini kuran malik ya da maliklerce imzalanmış ve 28. maddedeki esaslara göre hazırlanmış bir yönetim planı verilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.12/1-b). Kat irtifakı kurulurken de aynı yönetim planı verilir ve kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez (m.14/1). Yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma amacını ve şeklini, yönetici ve denetçilerin ücretini düzenler ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (m.28/1). Planı değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (m.28/3). Bu yüzden yeni binada ilk iş, tapudaki yönetim planını okumaktır; kanun kurulun toplanma zamanını da önce yönetim planına bırakır (m.29/1). Yönetim planının içeriğini yönetim planı rehberinde anlatıyoruz.

Kat irtifakı aşamasında yönetici atanabilir mi?

Evet. Kanun, kat irtifakı sahiplerine yapının tamamlanması için yönetici atama imkânı tanır:

"Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.17/2)

Binada oturulmaya başlandığında ikinci bir eşik devreye girer: yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (m.17/3). Bu eşikten sonra kurul, yönetici, işletme projesi ve hesap verme kuralları tamamlanmış bir binadaki gibi işler. Yöneticinin hangi çoğunlukla atandığını apartman yöneticisi seçimi rehberinde anlatıyoruz.

İlk kurul ve yönetici seçimi nasıl yapılır?

Kat malikleri kurulu yönetim planında yazılı zamanda, böyle bir zaman yazılı değilse her takvim yılının ilk ayında toplanır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.29/1). Sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümü olan yapıda yönetici atamak zorunludur (m.34/2); yöneticiyi kat malikleri hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunlukla atar (m.34/4) ve atama her yıl yenilenir (m.34/5). Kat malikleri yöneticiyi atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yapıya yönetici atar (m.34/6). Birden çok bloğu olan yeni sitelerde yönetimin blok ve toplu yapı düzeyinde nasıl kurulduğunu toplu yapı yönetimi rehberinde, toplantının çağrı ve yeter sayısını kat malikleri kurulu toplantısı rehberinde anlatıyoruz.

Yeni yönetici ilk aylarda neleri yapar?

Yeni binada ilk aylar düzenin kurulduğu dönemdir. Kurulca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir proje hazırlar ve proje en geç üç ay içinde kurulun onayına sunulur (Kat Mülkiyeti Kanunu m.37/1). Toplanan paralar için muteber bir bankada, yöneticinin kendi adına ve yapının yöneticisi sıfatı gösterilerek bir hesap açılır (m.35/1-j). Kurul kararları ve giderler noter tasdikli karar defterine yazılır (m.36/1). Yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresi yapının girişinde görülecek bir yere çerçeve içinde asılır (m.34 son fıkra). Asansör varsa aylık bakımı ve yıllık kontrolü yaptırılır (m.35/1-l). Defterin nasıl tutulduğunu karar defteri rehberinde anlatıyoruz. Yönetime geçişi hangi adımlarla yürüttüğümüzü hizmetler sayfasında anlatıyoruz.

Sık sorulanlar

Müteahhit ya da dışarıdan biri yeni binanın yöneticisi olabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu, kat irtifakı sahiplerinin yöneticiyi kendi aralarından ya da dışarıdan atayabileceğini yazar (m.17/2). Kat mülkiyetine geçilmiş yapıda da yönetim, kat malikleri arasından ya da dışarıdan seçilen bir kişiye verilebilir (m.34/1).

Tapudaki yönetim planı sonradan değiştirilebilir mi?

Evet. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.28/3). Toplu yapıda 22 Mayıs 2026'dan beri toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu gerekir (m.70).

Yapı kullanma izni çıkınca tapu kendiliğinden kat mülkiyetine geçer mi?

Kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayanarak kat mülkiyetine resen çevrilir; bu işlem arsa malikinin ya da kat irtifakı sahibi ortak maliklerden birinin istemiyle de yapılabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/3).

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.2, m.3, m.10, m.12, m.14, m.17, m.28, m.29, m.34, m.35, m.36, m.37, m.70 (okunma: 17 Eylül 2026; m.37 ve m.70 için 22 Eylül 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.