Kat malikleri kurulu toplantısı nasıl yapılır?

Yıllık toplantı ne zaman yapılır?

Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez, yönetim planında gösterilen zamanda toplanır; yönetim planı bir zaman göstermiyorsa toplantı her takvim yılının ilk ayında, ocakta yapılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.29/1). Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir, yönetim planında gösterilen zamanda toplanır; plan bir zaman göstermiyorsa toplantı ikinci takvim yılının ilk ayında yapılır (m.29/1). Yönetim planında aksine hüküm yoksa kurulu toplantıya yönetici çağırır (m.35/1-k). Yönetici her yıl kurulun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır (m.34/5) ve yönetim planında başka bir zaman yazılı değilse her takvim yılının birinci ayında kurula gelirlerin ve giderlerin hesabını verir (m.39/1).

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yıllık toplantının çağrı süresine dair ayrı bir hüküm bulamadık. En az on beş günlük çağrı süresi, m.29/2'de önemli bir sebep çıkınca yapılan toplantı için yazılıdır. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (m.28/1); planınızda yıllık toplantının çağrı süresi ya da biçimi yazıyorsa çağrı o usulle yapılır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.29/3'e göre ilk çağrıda, yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. Kasımdan ocak sonuna kadar yapılacak işleri ocak genel kuruluna hazırlık rehberinde sıraladık.

Olağanüstü toplantıya kim çağırır, çağrı kaç gün önce yapılır?

Önemli bir sebep çıkınca kat malikleri kurulu, yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemiyle her zaman toplanabilir; çağrı, toplantı için istenen tarihten en az on beş gün önce yapılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.29/2). Kat Mülkiyeti Kanunu "olağanüstü toplantı" terimini kullanmaz; hükmün metni şöyledir:

"Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartiyle, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.29/2)

Kat Mülkiyeti Kanunu m.29/2 çağrı için iki yol sayar: bütün kat maliklerine imzalatılan bir çağrı ya da taahhütlü mektup. Çağrıda toplantının sebebi de bildirilir. Fıkra e-postadan ya da mesajdan söz etmez; hangi sebebin önemli sayılacağını da saymaz.

Toplantı yeter sayısı nasıl hesaplanır?

Kat malikleri kurulunun toplanması için iki ölçü birlikte aranır: toplantıya katılan kat maliklerinin sayısı bütün kat maliklerinin yarısından fazla olmalı ve katılanların arsa payları toplamı bütün arsa paylarının yarısını aşmalıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.30/1). Kurul toplandıktan sonra oy çokluğuyla karar verir (m.30/1).

Örnek: 10 bağımsız bölümlü, her bölümü ayrı bir kişiye ait bir apartmanda toplantı için en az 6 kat malikinin katılması gerekir. 6 kat maliki katılsa da arsa paylarının toplamı 480/1000'de kalırsa yarı aşılmadığı için toplantı yeter sayısı sağlanmaz; toplam 520/1000 olursa sağlanır. Bölüm sayısı ve arsa payları örnektir.

Birden fazla bağımsız bölümü olan kat malikinin toplantı yeter sayısında bir kişi olarak mı, bölüm sayısınca mı sayılacağını Kat Mülkiyeti Kanunu m.30/1 açıkça yazmaz. Oylamada ise birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki her bölüm için ayrı oy kullanır (m.31/2).

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ne olur?

İlk toplantı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (Kat Mülkiyeti Kanunu m.30/2). İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz (m.29/3). İkinci toplantının yeri ve tarihi ilk çağrıda belirtilir (m.29/3).

İlk ve ikinci toplantının kuralları (Kat Mülkiyeti Kanunu)

Konu	Kural	Dayanak
İlk toplantının yeter sayısı	Kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlası	m.30/1
İlk toplantıda karar	Oy çokluğu	m.30/1
İki toplantı arasındaki süre	En az yedi gün	m.29/3
İkinci toplantının tarihi	İlk toplantıdan en geç on beş gün sonra	m.30/2
İkinci toplantıda karar	Katılanların salt çoğunluğu	m.30/2

Kat Mülkiyeti Kanunu m.30/2 ikinci toplantı için ayrı bir toplantı yeter sayısı yazmaz. İkinci toplantıdaki salt çoğunluk kuralı, kanunun yeter sayı için ayrıca koyduğu hükümleri değiştirmez; bu hükümler saklıdır (m.30/3). Örneğin yönetim planını değiştirmek için ikinci toplantıda da bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (m.28/3). İkinci toplantıda yönetici seçiminin hangi çoğunlukla yapılacağına dair ise açık bir hüküm bulamadık.

Oy hakkı ve vekâlet nasıl kullanılır?

Her kat maliki, arsa payı ne olursa olsun tek oy hakkına sahiptir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.31/1). Birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki her bölüm için ayrı oy kullanır, ancak oyları bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabında kesirler dikkate alınmaz (m.31/2). Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa, kurulda onları aralarından vekâlet verecekleri biri temsil eder; ehliyetsiz kat malikini kanuni temsilcisi temsil eder (m.31/3). Alınacak karar doğrudan kendisini ilgilendiren kat maliki görüşmelerde bulunabilir, ama oya katılamaz (m.31/4). Toplu yapı temsilciler kurulunda blok yöneticileri ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir (m.69/3).

Kat maliki oyunu yetkili bir vekil eliyle de kullanabilir. Vekâletnamenin biçimine, örneğin noterden alınması gerekip gerekmediğine dair Kat Mülkiyeti Kanunu'nda açık bir hüküm bulamadık. Vekâletin sınırlarını Kat Mülkiyeti Kanunu m.31/5 koyar:

"Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.31/5)

Hangi karar hangi çoğunlukla alınır?

Kat malikleri kurulu kural olarak oy çokluğuyla karar verir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.30/1); kanun bazı kararlar için daha yüksek bir çoğunluk, bazıları için oybirliği ister ve bu hükümler saklıdır (m.30/3). Aşağıdaki tablo sık karşılaşılan kararları gereken çoğunluğa göre düşükten yükseğe sıralar. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2'deki beşte dört bir toplantı oyu değil, bütün kat maliklerinin yazılı rızasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.44 kat malikleri kurulunun oybirliğini, m.45 ise bütün kat maliklerinin oybirliğini ister.

Kat malikleri kurulunda kararlar ve gereken çoğunluk

Karar	Gereken çoğunluk	Dayanak
Genel kural	Oy çokluğu	Kat Mülkiyeti Kanunu m.30/1
İkinci toplantıda karar	Katılanların salt çoğunluğu	Kat Mülkiyeti Kanunu m.30/2
Yönetici atamak	Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu	Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/4
Denetçi seçmek	Kat malikleri arasından, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla	Kat Mülkiyeti Kanunu m.41/3
Ortak yerlerde yenilik ve ilave	Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu	Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/1
Isı yalıtımı, yakıt dönüşümü, merkezi ile ferdi ısıtma arasında geçiş	Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu	Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4
Kat mülkiyetinin devri davasını açmak	Aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu	Kat Mülkiyeti Kanunu m.25/2
Toplu yapı yöneticisini atamak	Temsilciler kurulunda temsil edilen bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğu	Kat Mülkiyeti Kanunu m.71/2
Toplu yapıda yönetim planını değiştirmek	Temsil edilen bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisi	Kat Mülkiyeti Kanunu m.70/1
Yönetim planını değiştirmek	Bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu	Kat Mülkiyeti Kanunu m.28/3
Bir kat malikinin ortak yerde inşaat, onarım, tesis ya da değişik renkte dış boya yaptırması	Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası	Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2
Sığınağın barışta ortak alan olarak başka amaçla kullanılması	Kat malikleri kurulunun beşte dört kararı; sığınak özellikleri korunur	Sığınak Yönetmeliği m.14/2
Toplam inşaat alanı 2.000 metrekare ve üzeri binada merkezi ısıtmadan ferdi ısıtmaya geçiş	Kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği	Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4
Mesken olarak kayıtlı bölümde eğlence, gıda, imalathane ya da dükkan gibi yer açmak	Kat malikleri kurulunun oybirliği	Kat Mülkiyeti Kanunu m.24/2
Kat ilavesi ya da çekme kat yerine tam kat yapılması	Kat malikleri kurulunun oybirliği; arsa payları da oybirliğiyle yeniden belirlenir	Kat Mülkiyeti Kanunu m.44
Arsanın bölünmesi gibi temliki tasarruflar, dış duvar ya da çatının reklam için kiralanması	Bütün kat maliklerinin oybirliği	Kat Mülkiyeti Kanunu m.45

Toplu yapıda yönetim planı değişikliği için aranan oran, 7579 sayılı Kanun m.5 ile beşte dörtten üçte ikiye indi; değişiklik 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi (7579 sayılı Kanun m.31/1-b). Yönetim planlarının Kat Mülkiyeti Kanunu m.70'e aykırı hükümleri uygulanmaz (m.70 son fıkra). Yöneticinin atanmasını ve her yıl yenilenmesini apartman yöneticisi seçimi rehberinde, yönetim planının içeriğini ve değiştirilmesini yönetim planı rehberinde ele aldık.

Karar defteri nasıl tutulur?

Kat malikleri kurulu kararları, sayfaları 1'den başlayarak sıra numarası taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.32/4). Fıkranın metni şöyledir:

"Kat malikleri kurulu kararları (1) den başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılarak, toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.32/4)

Yönetici kurul kararlarını, protokolleri, ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazar; defteri, gider belgelerini ve diğer bütün belgeleri bir dosyada saklar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.36/1). Defterin nasıl tutulduğunu karar defteri rehberinde ayrıca anlatıyoruz. Yönetici defteri, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırır (m.36/2); bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye idari para cezası uygulanır (m.36/3, m.33/3). Bir konuda ileride çıkan anlaşmazlık, karar defterinde aynı konuda daha önce verilmiş bir karar varsa kural olarak ona göre çözülür (m.32/5). Temel kademede genel kurul çağrısını ve gündemini hazırlar, kurul kararlarını ve giderleri karar defterine yazar, defteri yıl bitiminden sonraki bir ay içinde notere kapattırırız.

Kurul kararına karşı nereye başvurulur?

Kat malikleri kurulu kararına karşı yapının bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine başvurulur: kat maliki kararın iptali için orada dava açar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.33/1). Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık da sulh mahkemelerinde çözülür (Ek m.1). Kat Mülkiyeti Kanunu'nda kurul kararlarına karşı bir idari kuruma şikâyet yolu gösteren bir hüküm bulamadık. Yönetim planının değiştirilmesinde de kat maliklerinin m.33'e göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır (m.28/3).

Kurul kararının iptali davası, kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabilir; toplu yapılarda dava, ada ya da toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye karşı açılabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.38/2). Yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur. Kurul kararı iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır (m.38/2).

Kat Mülkiyeti Kanunu m.33/1, kurul kararının iptali dışında hâkimin müdahalesi yolunu da açar. Bir kat maliki ya da bağımsız bölümden kira, oturma hakkı gibi bir sebeple sürekli yararlanan kişi borç ve yükümlerini yerine getirmezse, bundan zarar gören kat maliki sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (m.33/1). Hâkim ilgilileri dinledikten sonra kararını derhal verir ve belirlediği kısa süre içinde yerine getirilmesini ilgiliye bildirir (m.33/2). Hâkimin kararını süresinde yerine getirmeyene aynı mahkeme idari para cezası verir (m.33/3).

Kat malikleri kurulu kararının iptali davası hangi sürede açılır?

Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki iptal davasını karar tarihinden başlayarak bir ay içinde açar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.33/1). Toplantıya katılmayan kat maliki ise davayı, kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde açar (m.33/1). Fıkranın ilk cümlesi bu süreleri tek tek sayar:

"Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.33/1)

Kurul kararının iptali için dava süreleri (Kat Mülkiyeti Kanunu m.33/1)

Kat maliki	Süre	Süre ne zaman başlar?
Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan	Bir ay	Karar tarihinde
Toplantıya katılmayan	Bir ay	Kararı öğrendiği tarihte
Toplantıya katılmayan, her hâlde	Altı ay	Karar tarihinde
Karar yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayılıyorsa	Süre koşulu aranmaz	Uygulanmaz

Kat Mülkiyeti Kanunu m.33/1, toplantıya katılan kat maliki için süreyi 32. madde gereğince aykırı oy kullanan kat malikine göre yazar; aykırı oy, sebebi belirtilerek karar defterine imzayla geçer (m.32/4). Kanun hangi kararların yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayılacağını m.33'te saymaz. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 17 Mayıs 2022 tarihli, 2019/34 E. 2022/654 K. sayılı kararına göre, yönetici seçimine ilişkin kurul kararının iptali için yasal sürede dava açılmadığından karar geçerliliğini korudu.

İşletme projesi için genel kurul ne zaman yapılır?

Kat maliklerine bildirilen işletme projesi hakkında en geç üç ay içinde, projenin aynen ya da değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.37/3). 7579 sayılı Kanun m.4, m.37'nin üçüncü fıkrasına üç aylık süreyi ekledi; hüküm 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi (7579 sayılı Kanun m.31/1-b). Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 işletme projesinin onayı için ayrı bir çoğunluk yazmaz. Projenin içeriğini ve kat maliklerine nasıl bildirildiğini işletme projesi rehberinde anlatıyoruz; onaylı proje yokken yöneticinin yaptığı geçici proje de aynı sayfadadır.

Sık sorulanlar

Mantolama için kaç kat malikinin onayı gerekir?

Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir: ısı yalıtımı, kat maliklerinden birinin isteği üzerine bu çoğunlukla verilecek kararla yapılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4). Kat Mülkiyeti Kanunu "mantolama" kelimesini kullanmaz, "ısı yalıtımı" der. Isı yalıtımı için yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir (m.42/4).

Kombiye geçiş için kaç oy gerekir?

Kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir; toplam inşaat alanı 2.000 metrekare ve üzeri olan binalarda ise kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği aranır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4). Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4 "kombi" demez; ısıtma sisteminin "merkezi sistemden ferdi sisteme" dönüştürülmesinden söz eder. Dönüşüm kararı verilince yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır (m.42/5).

Bir kişi kaç kişiye vekâlet edebilir?

Kanunun ifadesiyle "kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda" bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.31/5). Kat Mülkiyeti Kanunu m.31/5'in genel kuralına göre ise bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez.

Kiracı kat malikleri kurulunda oy kullanabilir mi?

Kendi adına kullanamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu oy hakkını kat maliklerine verir (m.31/1). Kat maliki oyunu yetkili bir vekil eliyle kullanabilir ve Kanun vekilin kim olacağını sınırlamaz; kat maliki kiracısını vekil tayin ederse kiracı, aynı fıkradaki vekâlet sınırları içinde o kat malikinin oyunu kullanır (m.31/5).

Toplantıya katılmayan kat maliki karara itiraz edebilir mi?

Evet. Toplantıya katılmayan kat maliki, kararı öğrendiği tarihten başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde, yapının bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.33/1). Kurul kararı yok ya da mutlak butlanla hükümsüz sayılıyorsa süre koşulu aranmaz (m.33/1).

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.19, m.24, m.25, m.28, m.29, m.30, m.31, m.32, m.33, m.34, m.35, m.36, m.37, m.38, m.39, m.41, m.42, m.44, m.45, m.69, m.70, m.71, Ek m.1 (okunma: 17 Eylül 2026; m.37 için 22 Eylül 2026; m.31 için 8 Ekim 2026)
2. 7579 sayılı Kanun, Resmî Gazete, 22 Mayıs 2026, sayı 33261, m.4, m.5, m.31 (okunma: 17 Eylül 2026)
3. Sığınak Yönetmeliği, m.14/2 (okunma: 22 Eylül 2026)
4. Yargıtay Karar Arama, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2019/34 E. 2022/654 K., 17 Mayıs 2022 (okunma: 17 Eylül 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.