Ödenmeyen aidat nasıl tahsil edilir?

Ödenmeyen aidat hangi adımlarla tahsil edilir?

Tahsilat bildirimle başlar; ödeme gelmezse icra takibi, itiraz olursa itirazın kaldırılması, son aşamada kanuni ipotek gelir. Adımlar şu sırayla yürür:

1. Borcun dayanağı belirlenir: işletme projesi ya da kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararı (Kat Mülkiyeti Kanunu m.37).
2. Borç, tutarı ve dönemiyle birlikte borçlu kat malikine, üçüncü kişilerin erişemeyeceği kapalı bir kanaldan bildirilir.
3. Bağımsız bölümde kiracı oturuyorsa kiracının kira miktarıyla sınırlı sorumluluğu hesaba katılır (m.22/1).
4. Ödeme gelmezse yönetici icra takibi başlatır ya da dava açar (m.20/2, m.35/i).
5. Borçlu itiraz ederse ve takip kesinleşen işletme projesine ya da kurulun işletme giderleriyle ilgili kararına dayanıyorsa, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir (İcra ve İflas Kanunu m.68/1).
6. Borç mahkemece tespit edildiği hâlde ödenmezse yönetici, bağımsız bölüme kanuni ipotek tescil edilmesini yazılı olarak ister (Kat Mülkiyeti Kanunu m.22/2).

Temel kademede aidatını ödemeyen kat malikine ihtarname gönderir, gerektiğinde avukat aracılığıyla dava ve icra takibi başlatırız. Tahsil edilen aidatın hangi hesapta durduğunu aidat hesabı rehberinde anlatıyoruz.

Geciken aidata ne kadar gecikme tazminatı işler?

Geciken aidata aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler; tazminat, ödemede geciken günler için hesaplanır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/2). Kanunun ifadesi şöyledir:

"Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/2)

Gecikme tazminatı, gider payı gibi avans payı için de işler. Bağımsız bölümden kira sözleşmesiyle, oturma hakkıyla ya da başka bir sebeple sürekli yararlanan kişi, gecikme tazminatından da kat malikiyle birlikte sorumludur; kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır (m.22/1). 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun işletme projesinin kurallarını değiştirdi; gecikme tazminatını düzenleyen m.20'ye dokunmadı.

Aidatı ödemeyen kat malikine kim dava açar?

Yönetici, aidatı ödemeyen kat maliki hakkında dava açabilir ve icra takibi yapabilir; kanun aynı hakkı diğer kat maliklerinin her birine de tanır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/2). Bu yol gider payı ve avans payı için birlikte açıktır. Yönetim planında aksine hüküm yoksa, borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yöneticinin görevleri arasındadır (m.35/i). Dava ve takip, yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve genel hükümlere göre yürür (m.20/2). Kanunun uygulanmasından doğan anlaşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür; Ek m.1'in ifadesiyle bu anlaşmazlıklar "sulh mahkemelerinde çözümlenir".

Borçlu icra takibine itiraz ederse ne olur?

Aidat için yapılan icra takibi kesinleşen işletme projesine ya da kurulun işletme giderleriyle ilgili kararına dayanıyorsa, itirazın kaldırılması icra mahkemesinden istenebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu bu belgeleri şöyle niteler:

"Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.37/4)

Takip, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de belirtilen bir belgeye dayanıyorsa alacaklı, itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu süre içinde istenmezse yeniden ilamsız takip yapılamaz (İcra ve İflas Kanunu m.68/1). Borçlu itirazını haklı gösterecek bir belge sunamazsa icra mahkemesi itirazın kaldırılmasına karar verir (m.68/2).

Geçici işletme projesine dayanan avans için de itirazın kaldırılması yolu açık mı?

Geçici işletme projesine dayanan avans için itirazın kaldırılması yolunu açıkça düzenleyen bir hüküm ya da yerleşik uygulama bulamadık. 7579 sayılı Kanun'dan bu yana işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Onaylı proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar; proje en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.37/1, m.37/3). Avans, işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanır (m.35/d). Kanun, avans payını ödemeyen kat maliki hakkında da icra takibi yapılabileceğini söyler (m.20/2). Belirsiz olan, borçlu itiraz ettiğinde geçici projenin İcra ve İflas Kanunu m.68/1 belgesi sayılıp sayılmayacağıdır: kanun "kesinleşen işletme projeleri" ifadesini korudu ve m.37/4'te geçici projeyi ayrıca anmadı. Değişikliklerin tamamını Kat Mülkiyeti Kanunu 2026 değişiklikleri rehberinde anlatıyoruz.

Kiracı aidat borcundan sorumlu mu?

Evet, kiracı kat malikiyle birlikte sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına ya da başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlanan kişi, kat malikinin gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumludur (Kat Mülkiyeti Kanunu m.22/1). Aynı fıkra sınırı şöyle koyar:

"Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.22/1)

Aidat borcu, kira miktarı sınırı içinde kiracıdan da istenebilir. Kiracının aidat için yaptığı ödeme, ev sahibine olan kira borcundan düşülür. Kat malikinin kendi sorumluluğu ise sürer.

Aidat borcu için kanuni ipotek ne zaman kurulur?

Kanuni ipotek, mahkemece tespit edilen borç ödenmediğinde yöneticinin yazılı istemiyle kurulur. Borç tahsil edilemezse, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine bu borç tutarı için diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.22/2). Yönetici yoksa istemi kat maliklerinden biri yapar. Alacaklıların bu haktan önceden feragat etmesi geçerli değildir (m.22/2 ve Türk Medenî Kanunu m.893 son fıkra). Kat maliklerinin gider borcunu ödemeyen kat malikinden ve diğer sorumlulardan alacakları önceliklidir (m.22/3). Yönetim planında aksine hüküm yoksa ipoteği kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirmek yöneticinin görevidir (m.35/i).

Takip sırasında borç hangi kanaldan bildirilir?

Borçluların listesi ortak alana asılmaz; bildirimi, Kişisel Verileri Koruma Kurulu'nun İlke Kararı 2026/348'e uygun olarak üçüncü kişilerin erişemeyeceği kapalı bir kanaldan yaparız ve kararın ayrıntısını borçlu listesi ve KVKK rehberinde açıklıyoruz.

Sık sorulanlar

Kiracının aidat borcu ev sahibine bildirilebilir mi?

Ev sahibinin isteği üzerine bildirilebilir. Kişisel Verileri Koruma Kurulu, kiracının aidat borcu bilgisinin ev sahibinin isteği üzerine ona iletilmesini Kat Mülkiyeti Kanunu m.22 uyarınca yapılmış bir paylaşım saydı. Kurul, şikâyet hakkında işlem yapılacak bir durum bulunmadığına karar verdi (Karar Özeti 2020/755, 29 Eylül 2020).

Aidatını sürekli ödemeyen kat maliki bağımsız bölümünü kaybedebilir mi?

Evet, belirli koşullarla kaybedebilir. Ortak giderlerden ve avanstan payını ödemediği için iki takvim yılı içinde hakkında üç defa icra ya da dava takibi yapılmasına sebep olan kat malikinde, çekilmezlik her hâlde var sayılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.25/3-a). Bu durumda diğer kat malikleri, bağımsız bölümün değerini ödeyerek mülkiyetin kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir; dava açılması, aksi kararlaştırılmamışsa sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınan karara bağlıdır (m.25/1, m.25/2).

Hisseli tapulu yapılarda hangi kanun uygulanır?

Kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamış hisseli tapulu yapılarda Kat Mülkiyeti Kanunu değil, Türk Medenî Kanunu'nun paylı mülkiyet hükümleri uygulanır. Bu hükümlere göre yönetim giderlerini paydaşlar, aksine bir hüküm yoksa payları oranında karşılar (Türk Medenî Kanunu m.694). Gecikme tazminatı, İcra ve İflas Kanunu m.68/1 belgesi ve kanuni ipotek gibi araçlar ise Kat Mülkiyeti Kanunu'na dayanır. Hisseli tapulu yapıda bu araçlara dayanılıp dayanılamayacağı konusunda açık bir hüküm bulamadık; bunu avukat görüşüyle değerlendiririz.

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.20, m.22, m.25, m.35, m.37, Ek m.1 (okunma: 17 Eylül 2026)
2. 7579 sayılı Kanun, Resmî Gazete 22 Mayıs 2026, sayı 33261 (okunma: 17 Eylül 2026)
3. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m.68 (okunma: 17 Eylül 2026)
4. 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu, m.694, m.893 (okunma: 17 Eylül 2026)
5. Kişisel Verileri Koruma Kurulu, İlke Kararı 2026/348 kamuoyu duyurusu (okunma: 17 ve 18 Eylül 2026)
6. Kişisel Verileri Koruma Kurulu, Karar Özeti 2020/755 (okunma: 17 Eylül 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.