Çatı ve dış cephe onarımına kim karar verir, gideri kim öder?

Çatı ve dış cephe ortak yer midir?

Evet, çatı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun adıyla saydığı ortak yerlerdendir. Kanun m.4, ortak yerlerin konusunun sözleşmeyle belirtilebileceğini söyledikten sonra bazı yerleri "her halde ortak yer" sayar; çatı bunların arasındadır:

"Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.4/1-c)

"Dış cephe" ifadesi Kanun'da geçmez. Dış cepheyi oluşturan temeller, ana duvarlar ve taşıyıcı sistemin kiriş, kolon ve perde duvarları ise aynı maddenin (a) bendinde ortak yer olarak sayılır. Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına, mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdur (m.19/1). Bu yükümlülük çatı ve cephe için de geçerlidir: ortak yerin bakımsız kalması, bütün kat maliklerinin ortak sorunudur.

Çatı katındaki daire çatıyı ya da terası kullanabilir mi?

Çatı katındaki daire, terası ancak o teras kendi bölümüne eklenti olarak tahsis edilmişse tek başına kullanır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/a eklentiyi, bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş yer olarak tanımlar. Genel dam terası ise ortak yerdir (m.4/1-c) ve üzerinde bütün kat maliklerinin kullanma hakkı vardır (m.2/b). Hangi terasın eklenti, hangisinin ortak yer olduğu kat mülkiyetine esas mimari projede gösterilir; bu proje bağımsız bölümleri, eklentileri ve ortak yerleri ölçüleriyle göstermek zorundadır ve proje müellifi mimar tarafından hazırlanır (m.12/a). Tam kademede bünyemizdeki mimarlar onaylı mimari projeyi yerinde karşılaştırır, çatıda ve terasta sonradan yapılmış kapatma ya da değişiklikleri kat maliklerine yazılı olarak bildirir. Ortak çatıya bir kat malikinin kendi başına tesis kurması, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına bağlıdır (m.19/2).

Çatı ve cephe onarımına kim karar verir?

Çatı ve cephe onarımı için gereken tedbirleri almak yöneticinin kanuni görevidir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/1-b yöneticiye anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alma görevini verir; m.35/1-h de korunma ve bakım için kat maliklerinin yararına olan tedbirleri onlar adına almasını ister. Mevcut çatıyı, oluğu ya da sıvayı eski hâline getirmek bu görevin içindedir. Mevcut olmayan bir şeyi eklemek ise yenilik ve ilavedir: örneğin ısı yalıtımı kat malikleri kurulunda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır (m.42/4). Kanun onarımla yenilik arasındaki sınırı tanımlamaz; sınırda kalan işlerde kurulun kararını almak gerekir. Çoğunlukları ortak alanda tadilat rehberinde tablo hâlinde gösterdik.

Çatı ve cephe onarımının parası nasıl toplanır?

Büyük bir çatı ya da cephe onarımının parası işletme projesinde öngörülür ya da kat malikleri kurulunun kararıyla toplanır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.37'ye göre işletme projesi bir yıllık tahmini gelir ve gideri, her kat malikine düşecek tahmini payı ve avans tutarını gösterir ve kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Yıllık projede yer almayan bir onarım gündeme gelirse giderin kurulda karara bağlanması önemlidir: Kanun, kesinleşen işletme projelerini ve kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararlarını İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de sayılan belgelerden sayar (m.37). Payını ödemeyen kat malikine karşı takip bu belgeye dayanır; ödemede geciken kat maliki aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (m.20/2). Proje hazırlığı ve onayı işletme projesi rehberinde anlatılıyor.

Dükkanlar ve çatı katı maliki onarım giderine katılır mı?

Evet, katılır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1-b, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerini kat maliklerine arsa payı oranında yükler. Zemin kattaki dükkan sahibinin çatıyı kullanmadığını, bodrumdaki dairenin cepheden yararlanmadığını söylemesi sonucu değiştirmez:

"Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1-c)

Bu kural "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" geçerlidir; yönetim planı farklı bir paylaşım öngörebilir. Çok masraflı ya da lüks yeniliklerde faydalanmak istemeyenin gidere katılmama hakkı (m.43) onarım için değil, yenilik ve ilave için tanınmıştır. Arsa payına göre hesap örneği aidat ve ortak gider paylaşımı rehberinde.

Çatıdan sızan su daireye zarar verirse ne olur?

Çatıdan su sızıyorsa onarım ortak giderdir ve yönetici gereken tedbiri almakla yükümlüdür (Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/1-b, m.20/1-b). Sızıntıya bir kat malikinin ya da onun bölümünden yararlanan birinin kusurlu bir hareketi yol açtıysa, örneğin çatıda izinsiz bir değişiklik yapıldıysa, gideri ödeyen kat maliklerinin ona rücu hakkı vardır: Kanun, bu giderler için ödeme yapanların o kat malikine ya da gidere sebep olanlara başvurabileceğini yazar (m.20/3). Ortak yerdeki bir bozukluğun anayapıya ya da bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği mahkemece tespit edilmişse, onarımın projesine ve tekniğine uygun yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz (m.19/2). Dairenin içindeki eşyanın ve bölümün kendi hasarının tazmini genel hükümlere ve varsa sigorta poliçesine bağlıdır; bu rehber o konuyu kapsamaz.

Dış cephe boyası ve çatı onarımı için ruhsat gerekir mi?

Hayır, boya ve çatı onarımı yapı ruhsatına tabi değildir. İmar Kanunu m.21 iç ve dış sıvayı, boyayı, badanayı, oluğu, çatı onarımını ve kiremit aktarılmasını ruhsat istemeyen işler arasında sayar. Belediyeler ve valilikler ise dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini belirlemeye yetkilidir (3194 sayılı İmar Kanunu m.21); boya rengi seçilmeden önce belediyenin kararına bakılır. Taşıyıcı sistemi etkileyen ya da ruhsat eki projeyi değiştiren işler ise esaslı tadilattır ve ruhsat ister; ayrımı ortak alanda tadilat rehberinde maddeleriyle anlattık.

Sık sorulanlar

Bir kat maliki kendi cephesini farklı renge boyatabilir mi?

Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2'ye göre kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde değişik renkte dış badana ya da boya yaptıramaz.

Yönetici kurul kararı olmadan çatıyı onartabilir mi?

Onarım için gereken tedbirleri almak yöneticinin kanuni görevidir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/1-b). Gider işletme projesinde yoksa kurulun karar alması, payını ödemeyen kat malikine karşı takibi kolaylaştırır; Kanun bu kararları İcra ve İflas Kanunu m.68/1'deki belgelerden sayar (m.37).

Mantolama onarım mı, yenilik mi sayılır?

Isı yalıtımı Kanun'da ayrıca düzenlenmiştir ve kat malikleri kurulunda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4). Gideri arsa payı oranında paylaşılır.

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.2/a, m.2/b, m.4, m.12/a, m.19, m.20, m.35/1-b, m.35/1-h, m.37, m.42/4, m.43 (okunma: 8 Ekim 2026)
2. 3194 sayılı İmar Kanunu, m.21 (okunma: 17 Eylül 2026)
3. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m.68 (okunma: 17 Eylül 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.