Apartman ve sitede hangi kontroller ne sıklıkla yapılır?
Mevzuat atıflarının son kontrolü: . Sayfa tarihi: .
Asansörlü binada asansör ayda en az bir kez bakım görür, yılda en az bir kez A tipi muayene kuruluşunca kontrol edilir. Yangın söndürme cihazları yılda bir kez yerinde kontrol edilir ve binada yılda en az bir söndürme ve tahliye tatbikatı yapılır. Isıl gücü eşiği aşan sıvı ve gaz yakıtlı kazanlar yılda bir bakım, baca temizliği ve baca gazı ölçümünden geçer. Hangisinin uygulanacağı asansöre, yakıt türüne ve bina büyüklüğüne bağlıdır.
Yıllık takvimde hangi kontroller var?
Apartman ve sitenin yıllık kontrol takviminde, mevzuatın yöneticiye, bina sorumlusuna ya da malike yüklediği periyodik işler ve idarenin 2026 sığınak kontrolü yer alır. Asansörü olmayan binada asansör satırları, kazanı olmayan binada kazan satırları uygulanmaz.
| Kontrol | Sıklık | Sorumlu | Dayanak |
|---|---|---|---|
| Asansör bakımı | Ayda en az bir kez | Bina sorumlusu yaptırır, yetkili servis yapar | Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği m.4/1-e, m.14/1 |
| Asansör periyodik kontrolü | Yılda en az bir kez | Bina sorumlusu yaptırır, A tipi muayene kuruluşu yapar | Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.8/1 |
| Asansörde kurtarma eğitimi | Yılda en az bir kez | Yetkili servis verir, bina sorumlusu kişileri belirler | Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği m.10/6 |
| Söndürme cihazlarının yerinde kontrolü | Yılda bir kez; dördüncü yılın sonunda söndürme maddesi yenileme ve hidrostatik test | Bina yöneticisi yaptırır, belgeli servis firması yapar | Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.99/7, m.125/1 |
| Söndürme ve tahliye tatbikatı | Yılda en az bir kez | Bina yöneticisi | Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.125/1, m.129 |
| Sıvı ve gaz yakıtlı kazanın bakımı, baca temizliği ve baca gazı ölçümü | Yılda bir kez; bakım ve baca temizliği ısınma sezonundan önce | Tesisin sahibi ya da işletmeni yaptırır, yetki belgeli kişi yapar | Isınmadan Kaynaklanan Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği m.17, m.21 |
| Katı ve sıvı yakıtlı kazan bacasının temizliği | Yılda en az iki kez | Bina sahibi ve yöneticisi | Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.58/5 |
| Kombi ve şofben bacasının bakımı ve temizliği | Yılda bir kez | Gaz dağıtım şirketinin belirlediği uzman kişiler yapar | Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.58/12 |
| Sığınak haberleşme donanımının testi | Yılda bir kez | Yönetmelikte adıyla yazılmamış | Sığınak Yönetmeliği m.8/1-ç |
| İdarenin sığınak kontrolü | Bir kez, en geç 7 Kasım 2026 | İlgili idare | Sığınak Yönetmeliği geçici m.4 |
| Zorunlu deprem sigortasının yenilenmesi | Her yıl | Malik ya da intifa hakkı sahibi | 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.10/3 |
| Hesap verme ve yöneticinin yeniden atanması | Yılda bir kez | Yönetici hesap verir, kat malikleri kurulu atar | Kat Mülkiyeti Kanunu m.39, m.34/5 |
Periyodik kontrolden sonra asansöre hangi etiket asılır?
Periyodik kontrolden sonra A tipi muayene kuruluşu asansöre dört renkten birinde bilgi etiketi iliştirir: yeşil kusursuz, mavi hafif kusurlu, sarı kusurlu, kırmızı güvensiz demektir (Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.11). Kırmızı etiketli asansör kullandırılmaz (m.11/6). Etiketin rengine göre eksiklerin kaç gün içinde giderileceğini ve takip kontrolünü asansör etiket renkleri rehberinde anlatıyoruz. Kontrol ücretini kimin ödediği ve mühürlenen asansörün yeniden nasıl çalıştırıldığı da aynı sayfadadır.
Yangın güvenliğinde yönetici neyi yaptırır?
Kat mülkiyetine tabi binada yangına karşı korunma önlemlerini kontrol etme ve aldırma sorumluluğunu bina yöneticisi üstlenir (Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.125/1). Algılama ve uyarı sistemlerinin, acil aydınlatmanın ve söndürme sistemlerinin periyodik kontrolünü, testini ve bakımını da bina sahibi ya da yöneticisi yaptırır; yönetmelik süreyi ilgili standartlara bırakır (m.67/3, m.84, m.100).
Yapı yüksekliği 30,50 metreyi aşan konutlarda, içinde 50'den fazla kişi bulunan konut dışı yapılarda ve 200'den fazla kişinin barındığı sitelerde söndürme, kurtarma, koruma ve ilk yardım ekipleri kurulur (m.126/1).
3194 sayılı İmar Kanunu'na 2026'da, kullanım belgesi olan yapılar için yapı sahibinin başvurusuyla yapılan periyodik yangın güvenliği kontrolü eklendi (m.28); kapsam ve sıklık yönetmeliğe bırakıldı (m.44/I-k). 17 Eylül 2026'da bu yönetmeliğin yayımlandığını gösteren bir birincil kaynak bulamadık, bu yüzden kontrolü tabloya almadık.
Kazan ve baca kontrolü yakıt türüne göre nasıl değişir?
Kazan bakımı ve baca gazı ölçümü yükümlülüğü, kazanın yakıt türüne ve ısıl gücüne göre değişir. Isıl gücü 15 kW'ı aşan sıvı yakıtlı ya da 30 kW'ı aşan gaz yakıtlı yakma tesisinin sahibi veya işletmeni, bakımı, onarımı, baca temizliğini ve baca gazı ölçümünü yılda bir kez yaptırır. Bu işleri yetkili servis ya da yetki belgeli kişiler yapar (Isınmadan Kaynaklanan Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği m.17). Bakım ve baca temizliği ısınma sezonundan önce yapılır (m.21). Madde 17 katı yakıtlı tesisleri de sayar. Ancak yönetmeliğe 16 Eylül 2026'da eklenen ek madde 1'e göre katı yakıtlar için bu yönetmeliğin hükümleri uygulanmaz; bunlar için aynı gün yayımlanan Hava Kalitesinin Korunması Amacıyla Katı Yakıtların Kontrolü Yönetmeliği uygulanır. Katı yakıtlı kazanın bakım ve ölçüm periyodunu bu yeni yönetmelikte henüz incelemedik.
Katı ya da sıvı yakıt kullanan kazanın bacası ayrıca yılda en az iki kez yetkili kişilere temizletilir; bacaların temizliğinden bina sahibi ve yöneticisi sorumludur (Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.58/5). Merkezi ısıtmada ısınma giderinin bağımsız bölümlere hangi ölçüyle paylaştırıldığını ısınma gideri paylaşımı rehberinde anlatıyoruz.
Kombili bağımsız bölümlerde baca bakımı için ayrı bir kural uygulanır. Doğal gazlı kombi ve şofben bacalarının yapımı, yıllık bakımı ve temizliği gaz dağıtım şirketinin belirlediği uzman ve eğitimli kişilere yaptırılır (Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.58/12). Madde bu işin yükümlüsünü adıyla saymaz; bacası dahil iç tesisat müşterinin mülküdür (Doğal Gaz Piyasası İç Tesisat Yönetmeliği m.4/11).
Sığınağı olan binada 2026'da hangi tarih önemli?
Eski şartlara göre sığınak yapımı zorunlu olan binalardaki sığınaklar en geç 7 Kasım 2026'ya kadar ilgili idarece kontrol edilir (Sığınak Yönetmeliği geçici m.4). Sürekli yükümlülükler de vardır: havalandırma tesisatının rutin bakımı ve kullanıma hazır tutulması tesis ya da bina yöneticisinin sorumluluğundadır; elektronik haberleşme donanımı yılda bir test edilir (m.8/1-ç). Kontrolün süresini ve eksik çıkarsa verilecek süreyi, sığınağın kullanım kurallarıyla birlikte sığınak kontrolü rehberinde topladık.
Zorunlu deprem sigortasını kim yaptırır?
Zorunlu deprem sigortasını malik ya da intifa hakkı sahibi yaptırır ve sigorta her yıl yenilenir (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.10/3). Kat mülkiyetli bağımsız bölümler, mesken olarak yapılmış binalar ve bu binalardaki ticarethane ve bürolar kapsamdadır; tamamı ikamet dışında kullanılan binalar kapsam dışıdır (m.10/1, m.10/2). Kanunda yöneticiye ya da bina yönetimine yüklenen bir görev bulamadık; yenilemeyi tabloya bu yüzden malikin işi olarak yazdık.
Hesap verme ve yönetici ataması ne zaman yapılır?
Yönetici, yönetim planında başka bir zaman yazılı değilse her takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna gelir ve giderlerin hesabını verir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.39). Atama da yıllıktır:
"Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/5)
Toplu yapıda yöneticinin görev süresi konusunda açık bir hüküm bulamadık. Yıllık toplantının zamanını, çağrısını ve yeter sayısını kat malikleri kurulu toplantısı rehberinde ele aldık; işletme projesinde 2026'da değişen kuralları Kat Mülkiyeti Kanunu 2026 değişiklikleri rehberinde bulabilirsiniz.
Paratoner, jeneratör, hidrofor ve su deposu için yasal kontrol periyodu var mı?
Paratoner, jeneratör, hidrofor ve su deposu için apartman ve siteye açıkça uygulanan bir periyot hükmü bulamadık. Periyot, İş Ekipmanlarının Kullanımında Sağlık ve Güvenlik Şartları Yönetmeliği'nde yazılıdır: elektrik ve topraklama tesisatı, paratoner dahil yıldırımdan korunma tesisatı ve jeneratör, standartta başka süre yoksa yılda bir kontrol edilir (EK-III 2.3.1, Tablo-3). Kapalı genleşme tankları ve boylerler için de süre bir yıldır (EK-III Tablo-1); "hidrofor" adı tabloda geçmez.
İş Ekipmanlarının Kullanımında Sağlık ve Güvenlik Şartları Yönetmeliği, İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu kapsamındaki işyerlerini kapsar (m.2/1); bir apartmanın ya da sitenin bu anlamda işyeri sayılıp sayılmadığını doğrulayamadık. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik yıldırımdan korunma ve jeneratör odası için şart koyar, süre vermez (m.64, m.66). Elektrik Tesislerinde Topraklamalar Yönetmeliği'nde de konutta yöneticiye yüklenen bir periyodik ölçüm hükmü taramamızda çıkmadı.
Su deposu için İnsani Tüketim Amaçlı Sular Hakkında Yönetmelik'te belirli aralıkla temizlik emreden bir hüküm bulamadık. Bina içi dağıtım sistemi mahalli idarenin sorumluluğunda değildir (m.4); sorun iç şebekeden kaynaklanıyorsa mülk sahiplerine düzeltici önlem tavsiye edilir, gerekirse suyun kullanımı yasaklanabilir ya da sınırlanabilir (m.8, m.11). Sağlık Bakanlığı genelgesini ve Kocaeli su idaresinin düzenlemelerini henüz incelemedik.
Bina kontrollerini kim yapar, yönetici ne yapar?
Bakımı ve muayeneyi mevzuatın yetkilendirdiği kişi ve kuruluşlar yapar; yönetici bu işleri zamanında yaptırır ve kayıtlarını saklar. Dolan asansör kayıt defteri asansörün ömrü boyunca, bakım föyleri kalıcı olarak saklanır (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği m.8/3, m.10/3). Bakım firmasının geçerli TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi yoksa A tipi muayene kuruluşu periyodik kontrolü yapmaz (Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.9/12). Tam kademede yıllık kontrol takvimini yönetir, işleri yetkili servis ve kuruluşlara yaptırır, belgeleri dosyalarız; paratoner, jeneratör ve su deposu gibi yasal periyodunu doğrulayamadığımız kalemleri de bakım takvimine ekleriz. Yönetici değişince bu kayıtların hangi belgelerle birlikte devredildiğini yönetim devri rehberinde anlatıyoruz.
Sık sorulanlar
Asansörü ya da kazanı olmayan binada takvim nasıl uygulanır?
Takvimden yalnız binada karşılığı bulunan satırlar uygulanır: asansörü olmayan binada asansör satırları, kazanı olmayan binada kazan satırları işlemez. Kalan satırlar yerinde durur; yangın söndürme cihazlarının yerinde kontrolü ile söndürme ve tahliye tatbikatı yılda bir kez yapılır (Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.99/7, m.125/1), zorunlu deprem sigortası her yıl yenilenir (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.10/3) ve yönetici her takvim yılının ilk ayında hesap verir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.39).
Yangın söndürme cihazının dolumu kaç yılda bir yenilenir?
Söndürme cihazları yılda bir kez yerinde kontrol edilir; dördüncü yılın sonunda söndürme maddesi yenilenir ve cihaz hidrostatik teste tabi tutulur (Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.99/7). Kat mülkiyetine tabi binada bu işi bina yöneticisi yaptırır; yangına karşı korunma önlemlerini kontrol etme ve aldırma sorumluluğu yöneticidedir (m.125/1). Kontrolü ve bakımı belgeli servis firması yapar.
Kombi ve şofben bacasının bakımını kim yapar?
Doğal gazlı kombi ve şofben bacalarının yapımı, yıllık bakımı ve temizliği gaz dağıtım şirketinin belirlediği uzman ve eğitimli kişilere yaptırılır (Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.58/12). Madde bu işin yükümlüsünü adıyla saymaz; bacası dahil iç tesisat müşterinin mülküdür (Doğal Gaz Piyasası İç Tesisat Yönetmeliği m.4/11). Katı ya da sıvı yakıt kullanan kazanın bacası ise yılda en az iki kez temizletilir ve bundan bina sahibi ile yöneticisi sorumludur (m.58/5).
Asansörün kayıt defteri ve bakım föyleri ne kadar saklanır?
Dolan asansör kayıt defteri asansörün ömrü boyunca, bakım föyleri ise kalıcı olarak saklanır (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği m.8/3, m.10/3). Bu kayıtlar periyodik kontrolün de şartıdır: bakım firmasının geçerli TSE Hizmet Yeterlilik Belgesi yoksa A tipi muayene kuruluşu periyodik kontrolü yapmaz (Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği m.9/12).
Kaynaklar
- Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği, m.4/1-e, m.8/3, m.10/3, m.10/6, m.14/1 (okunma: 17 Eylül 2026)
- Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği, m.8/1, m.9/12, m.11 (okunma: 17 Eylül 2026)
- Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, m.58/5, m.58/12, m.64, m.66, m.67/3, m.84, m.99/7, m.100, m.125/1, m.126/1, m.129 (okunma: 17 Eylül 2026)
- Isınmadan Kaynaklanan Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği, m.17, m.21, ek m.1 (okunma: 18 Eylül 2026)
- Doğal Gaz Piyasası İç Tesisat Yönetmeliği, m.4/11 (okunma: 18 Eylül 2026)
- Sığınak Yönetmeliği, m.8/1-ç, geçici m.4 (okunma: 18 Eylül 2026)
- 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu, m.10 (okunma: 17 Eylül 2026)
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.34, m.39 (okunma: 17 Eylül 2026)
- 3194 sayılı İmar Kanunu, m.28, m.44 (okunma: 17 Eylül 2026)
- İş Ekipmanlarının Kullanımında Sağlık ve Güvenlik Şartları Yönetmeliği, m.2/1, EK-III (okunma: 18 Eylül 2026)
- Elektrik Tesislerinde Topraklamalar Yönetmeliği (okunma: 18 Eylül 2026)
- İnsani Tüketim Amaçlı Sular Hakkında Yönetmelik, m.4, m.8, m.11 (okunma: 18 Eylül 2026)
Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.