Site yönetimi kat maliklerine ve kiracılara ceza kesebilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda hangi para cezaları var?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda üç idari para cezası vardır ve üçünü de mahkeme verir. Birincisi, sulh hâkiminin müdahale kararını belirlediği süre içinde yerine getirmeyen kişiye verilen cezadır (m.33/3). İkincisi, yöneticinin adı, soyadı ile iş ve ev adresi yapının girişine asılmazsa ilgilinin başvurusu üzerine yöneticiye ya da yönetim kurulu üyelerinin her birine verilen cezadır (m.34, son fıkra). Üçüncüsü, karar defterini tutmayan, belgeleri saklamayan ya da defteri notere kapattırmayan yöneticiye uygulanan cezadır (m.36/3). Üç cezadan ikisi yöneticiye yöneliktir. 12 Ekim 2026'da okuduğumuz metinde "ceza" kelimesi Kanun'un tamamında yalnız bu üç hükümde geçer; kat malikleri kuruluna ya da yöneticiye ceza verme yetkisi tanıyan bir hüküm yoktur. Cezaların Kanun'daki tutarları yıllar içinde değiştiği için burada yazmıyoruz.

Aidat gecikme tazminatı bir ceza mıdır?

Gecikme tazminatı bir para cezası değildir; oranını yönetim değil Kat Mülkiyeti Kanunu koyar. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür (m.20/2). Bağımsız bölümden kira sözleşmesiyle, oturma hakkıyla ya da başka bir sebeple sürekli yararlanan kişi de gecikme tazminatından kat malikiyle birlikte sorumludur; kiracının sorumluluğu kira miktarıyla sınırlıdır (m.22/1). Gider ya da avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri ya da yönetici dava açabilir, icra takibi yapabilir (m.20/2). Takibin adımlarını aidat borcu takibi rehberinde anlattık.

Yönetim planına para cezası yazılabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu yönetim planına konacak bir para cezası hakkında hüküm içermez; böyle bir maddenin geçerliliği tartışılırsa karar sulh mahkemesinindir (Ek m.1). Yönetim planı, yönetim tarzını ve yapının kullanma amacını ve şeklini düzenler ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (m.28/1); planda hüküm bulunmayan hâllerde anlaşmazlıklar Kanun'a ve genel hükümlere göre çözülür (m.28/2). Sessizlik saatleri, evcil hayvan, otopark ve ortak alan kullanımı gibi kurallar yönetim planında yazılabilir. Plan ve sonradan yapılan değişiklikler kat maliklerini, onların haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar (m.28/4). Planı değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (m.28/3); toplu yapıda oran üçte ikidir (m.70). Değişikliğin yolunu yönetim planı rehberinde anlattık.

Kurallara uymayan kat maliki için yönetim ne yapabilir?

Yönetici, Kanun'dan doğan borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava açmak ve icra takibi yapmakla görevlidir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/1-i). Kat malikleri bağımsız bölümlerini, eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür (m.18/1); kurulun kararlarına uymak da Kanun'un yüklediği bir yükümlülüktür (m.32/2). Hâkimin müdahalesini isteme hakkını Kanun, bir kat malikinin ya da bölümünden sürekli yararlanan kişinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat malikine tanır (m.33/1). Hâkim ilgilileri dinledikten sonra kararını verir ve belirlediği kısa süre içinde yerine getirilmesini ister (m.33/2); süre içinde uymayana aynı mahkeme idari para cezası verir (m.33/3). Temel kademede kurul kararlarını uygular, aidatını ödemeyen kat malikine karşı gerektiğinde avukat aracılığıyla dava ve icra takibi başlatırız.

Kurallara sürekli uymayan kat maliki bağımsız bölümünü kaybedebilir mi?

Evet, en ağır durumda kaybedebilir. Bir kat maliki Kanun'dan doğan borç ve yükümlerini yerine getirmeyerek öbür kat maliklerinin haklarını onlar için çekilmez hâle gelecek derecede ihlal ederse, öbür kat malikleri o bölümün mülkiyetinin kendilerine devredilmesini hâkimden isteyebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.25/1). Kanun üç durumda çekilmezliği her hâlde var sayar (m.25/3):

• Ortak gider ve avans borcunu ödemediği için iki takvim yılı içinde hakkında üç kez icra ya da dava takibi yapılmasına sebep olmak.
• Sulh hâkiminin m.33'e göre verdiği emre rağmen öbür kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte bir yıl boyunca ısrar etmek.
• Bağımsız bölümü randevu evi, kumarhane ya da benzeri bir yer olarak kullanmak.

Dava açılması, aksi kararlaştırılmamışsa öbür kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır (m.25/2). Dava hakkı, dava açma kararının öğrenilmesinden başlayarak altı ay ve her hâlde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa düşer (m.25/4).

Kiracı kurallara uymazsa kim sorumlu olur?

Kiracı kurallara uymazsa kiracı ile kat maliki birlikte sorumlu olur. Kat Mülkiyeti Kanunu kat maliklerinin borçlarına dair hükümleri bağımsız bölümlerdeki kiracılara, oturma hakkı sahiplerine ve bölümden herhangi bir şekilde sürekli yararlananlara da uygular; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsilen sorumludur (m.18/2). Kiracının borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki, kiracı için de sulh mahkemesinden hâkimin müdahalesini isteyebilir (m.33/1). Gider borcunda kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (m.22/1). Gürültüde başvuru yollarını apartmanda gürültü rehberinde anlattık.

Sık sorulanlar

Yönetici aidatı geciktirene ceza yazabilir mi?

Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun geciken aidat için öngördüğü yaptırım aylık yüzde beş gecikme tazminatıdır (m.20/2); Kanun yöneticiye bunun dışında bir para cezası belirleme yetkisi vermez. Borç ödenmezse yönetici dava açar ya da icra takibi yapar (m.20/2, m.35/1-i).

Kurul kararına uymayan kat maliki para cezası öder mi?

Doğrudan ödemez. Kurul kararlarına uymak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yüklediği bir yükümlülüktür (m.32/2); para cezası ise zarar gören kat malikinin başvurusu üzerine hâkim bir karar verdikten ve bu karar süresinde yerine getirilmedikten sonra mahkemece verilir (m.33/1, m.33/3).

Hâkimin müdahale kararına uymayana kim ceza verir?

Kararı veren sulh mahkemesi verir. Kat Mülkiyeti Kanunu, belirlenen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere aynı mahkemece idari para cezası verileceğini yazar ve bağımsız bölümün devrine ilişkin m.25'i saklı tutar (m.33/3).

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.18, m.20, m.22, m.25, m.28, m.32, m.33, m.34, m.35/1, m.36, m.70, Ek m.1 (okunma: 12 Ekim 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.