Apartman ve site yöneticisi nasıl seçilir?

Yönetici atamak ne zaman zorunludur?

Yapıda sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atamak zorunludur (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/2).

"Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/2)

Bağımsız bölüm yalnız daire değildir; iş bürosu, dükkan, mağaza ve depo gibi ayrı kullanılabilen bölümler de bağımsız bölüm olabilir (m.1/1). Bu nedenle kural, kat mülkiyeti kurulmuş iş merkezlerinde de geçerlidir. Bütün bölümler tek bir kişinin mülkiyetindeyse malik kanunen yönetici durumundadır (m.34/3). Zorunluluğa rağmen yönetici atanmamışsa, 35. maddede sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur (m.35 son fıkra). Kat irtifakı kurulmuş bir yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (m.17/3).

Yöneticiyi kim, hangi çoğunlukla seçer?

Yöneticiyi kat malikleri, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunlukla atar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/4). İki çoğunluk birlikte aranır: kat maliklerinin sayısı ve sahip oldukları arsa payı.

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.30/1). İlk toplantı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır ve katılanların salt çoğunluğuyla karar alınır (m.30/2). İkinci toplantıda yönetici seçiminin hangi çoğunlukla yapılacağına dair açık bir hüküm bulamadık. Çağrı süresini, oy hakkını ve vekâlet sınırını kat malikleri kurulu toplantısı rehberinde anlatıyoruz.

Dışarıdan yönetici atanabilir mi?

Evet, kat malikleri yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/1).

"Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/1)

Kat Mülkiyeti Kanunu dışarıdan atanacak yöneticiyi "bir kimse" diye anar; bu kimsenin gerçek kişi ya da şirket olmasına dair açık bir hüküm bulamadık. Kurul, yöneticiyle yapılan sözleşmede teminat şartı koyabilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile haklı bir sebep çıkarsa yöneticiden teminat isteyebilir (m.34/8). Dışarıdan atanan yönetici de kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (m.38/1).

Yönetici ne kadar süreyle atanır?

Yönetici her yıl, kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/5). Yıllık toplantı yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında yapılır (m.29/1). Yönetici de yönetim planında başka bir zaman yazılı değilse her takvim yılının birinci ayı içinde kurula gelirlerin ve giderlerin hesabını verir (m.39/1).

Toplu yapılarda yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe blok için yöneticiyi blok kat malikleri kurulu, bütün ortak yapı, yer ve tesisler için toplu yapı temsilciler kurulu atar (m.71). Toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir toplanır (m.29/1). Toplu yapı yöneticisinin görev süresinin bir yıl mı iki yıl mı olduğuna dair açık bir hüküm bulamadık. Toplu yapıda yönetim planı değişikliği için 2026'da değişen oranı Kat Mülkiyeti Kanunu 2026 değişiklikleri rehberinde anlatıyoruz.

Kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamazsa ne olur?

Kat malikleri yönetimde anlaşamaz ya da toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yapının bulunduğu yerin sulh mahkemesi bir yönetici atar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/6). Bu yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir ve kat maliklerine karşı sorumludur. Mahkemenin atadığı yönetici, atamadan itibaren altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez; haklı bir sebep çıkarsa mahkeme değiştirmeye izin verebilir (m.34/7). Kanunun uygulanmasından doğan her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözülür (Ek m.1).

Yönetici seçimi de bir kurul kararıdır ve karara karşı sulh mahkemesinde iptal davası açılabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.33/1). Kurul kararının iptali için dava sürelerini ve sürelerin ne zaman başladığını kat malikleri kurulu toplantısı rehberinde anlatıyoruz.

Yöneticinin bilgileri binada nereye asılır?

Yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresi yapının kapısı yanına ya da girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34 son fıkra).

"Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34 son fıkra)

Yöneticinin bilgilerini gösteren levha asılmazsa, ilgilinin başvurusu üzerine mahkeme yöneticiye ya da yönetim kurulu üyelerinin her birine idari para cezası verir (m.34 son fıkra).

Yöneticinin başlıca görevleri nelerdir?

Yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde sayılan on iki işi görür (Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/1). Bunların başında kurul kararlarını yerine getirmek, yapının bakımı ve onarımı için tedbir almak, avans toplamak, borcunu ödemeyen kat malikine karşı dava ve icra takibi açmak, toplanan paraları yönetici sıfatıyla açılan banka hesabında tutmak ve kurulu toplantıya çağırmak gelir (m.35/1-a, b, d, i, j, k). Yönetici ayrıca kararları ve giderleri karar defterine yazar ve defteri her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırır (m.36). On iki görevin tamamını kanundaki sırasıyla apartman yöneticisinin görevleri rehberinde topladık.

Temel kademede genel kurul çağrısını ve gündemini hazırlar, alınan kararları uygularız. Giderleri karar defterine yazar, defteri notere kapattırırız. Borçlu kat malikine karşı izlenecek adımları aidat borcu takibi rehberinde, toplanan paranın hangi hesapta durduğunu ve aidatın neden yönetim firmasının geliri sayılmadığını aidat hangi hesapta tutulur rehberinde anlatıyoruz.

Yönetici olmak için sertifika gerekir mi?

Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticide eğitim, sınav, sertifika ya da bir sicile kayıt aramaz; aranan koşul, 34. maddedeki çoğunlukla atanmaktır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34).

Mesleki Yeterlilik Kurumu'nun "Tesis Yöneticisi (Seviye 6)" adlı bir ulusal yeterliliği vardır, ancak bu meslek Kurum'un belge zorunluluğu kapsamındaki meslekler listesinde yer almaz. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, 4 Kasım 2024'te apartman ve site yönetim şirketleri için yetki belgesi ve sınıflandırma içeren bir mevzuat çalışması yürüttüğünü duyurdu. 18 Eylül 2026 itibarıyla yürürlüğe girmiş böyle bir düzenleme bulamadık; 22 Mayıs 2026'da yayımlanan 7579 sayılı Kanun da bu konuda hüküm içermiyor. Bazı kurs sitelerinde geçen, yöneticilik belgesinin zorunlu olacağı iddiasının birincil kaynakta karşılığını da bulamadık.

Sık sorulanlar

Sekizden az bağımsız bölümlü apartmanda yönetici gerekir mi?

Hayır, zorunlu değildir. Kanun yönetici atamayı sekiz ve daha fazla bağımsız bölümlü yapılarda zorunlu tutar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/2). Daha küçük yapılarda da kat malikleri yönetimi bir yöneticiye ya da üç kişilik bir kurula verebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/1).

Yönetici görev süresi dolmadan değiştirilebilir mi?

Evet. Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.41/1). Sulh mahkemesinin atadığı yönetici ise atamadan itibaren altı ay geçmedikçe kurulca değiştirilemez (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/7). Görev biterken hangi defter ve belgelerin teslim edildiğini yönetim devri rehberinde bulabilirsiniz.

Yöneticinin hesaplarını kim denetler?

Yöneticinin hesaplarını kat malikleri kurulu denetler. Yönetim planında başka bir zaman yoksa hesaplar üç ayda bir denetlenir, haklı bir sebep çıkarsa her zaman denetlenebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.41/2). Kurul bu işi, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçeceği bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir (m.41/3). Kat maliklerinin yarısı isterse yönetici, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabı gösterir (m.39/2).

Yönetici ücret alabilir mi?

Evet. Yöneticinin ücreti yönetim planında düzenlenir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.28/1); planda ya da yöneticiyle yapılan sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.40/3). Yönetici kat maliklerinin arasından seçildiyse, ortak giderlere katılıp katılmayacağını ve hangi oranda katılacağını kat malikleri kurulu kararlaştırır; böyle bir karar yoksa yönetici, yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz (m.40/4).

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.1, m.17, m.28, m.29, m.30, m.33, m.34, m.35, m.36, m.38, m.39, m.40, m.41, m.71, Ek m.1 (okunma: 17 Eylül 2026; m.40 için 8 Ekim 2026)
2. 7579 sayılı Kanun, Resmî Gazete, 22 Mayıs 2026, sayı 33261 (okunma: 17 Eylül 2026)
3. Mesleki Yeterlilik Kurumu, ulusal yeterlilikler listesi, "Tesis Yöneticisi (Seviye 6)" (okunma: 18 Eylül 2026)
4. Mesleki Yeterlilik Kurumu, belge zorunluluğu kapsamındaki meslekler listesi (okunma: 18 Eylül 2026)
5. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, "Site Yönetimlerine Bakanlık Denetimi", 4 Kasım 2024 (okunma: 17 Eylül 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.