Aidat 2026'da en fazla yüzde kaç artırılabilir?
Mevzuat atıflarının son kontrolü: . Sayfa tarihi: .
Yöneticinin hazırladığı geçici işletme projesi, 2026'da yürürlükteki projenin bedelini en fazla yüzde 25,49 artırabilir. Sınır yalnız yürürlüğü devam eden bir işletme projesi varken uygulanır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 son fıkra). Yüzde 25,49, 2025 yılı için ilan edilen yeniden değerleme oranıdır (Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği Sıra No 585, Resmî Gazete 27 Kasım 2025, sayı 33090). Genel kurulun onayladığı proje için kanun metninde oran sınırı yoktur.
Artış sınırı hangi durumda uygulanır?
Yeniden değerleme oranıyla sınırlı artış, yürürlüğü devam eden bir işletme projesi varken yöneticinin hazırladığı geçici projeye uygulanır. Sınırı, 7579 sayılı Kanun'un Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine eklediği son fıkra koyar:
"Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere, her yıl, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve yukarıda belirlenen usulde kat malikleri kuruluna sunulur." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 son fıkra)
Kat Mülkiyeti Kanunu m.37/1 geçici projeyi, kurulca kabul edilmiş işletme projesi yokken yöneticinin gecikmeksizin yaptığı proje olarak anlatır; son fıkra ise sınırı "mevcut işletme projesi varsa" kaydıyla koyar. Kanun iki hükmün birlikte hangi durumda uygulanacağını ayrıca açıklamaz. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 22 Mayıs 2026 tarihli duyurusu sınırı, yöneticinin bir önceki işletme projesi üzerinden hazırladığı geçici projeye bağlar. Duyuru bir Bakanlık açıklamasıdır, mevzuat değildir. 7579 sayılı Kanun'un getirdiği diğer değişiklikleri Kat Mülkiyeti Kanunu 2026 değişiklikleri rehberinde madde madde topladık.
| Durum | Sınır | Dayanak |
|---|---|---|
| Yürürlükte bir işletme projesi var, yönetici geçici proje hazırlıyor | Geçici projenin bedeli, yürürlükteki proje bedelinden en fazla yüzde 25,49 yüksek olabilir. Proje en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır. | Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 son fıkra, m.37/1, m.37/3; Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği Sıra No 585 |
| Yürürlükte bir işletme projesi yok | Kanun metninde oran sınırı yok. Yönetici geçici projeyi gecikmeksizin yapar; proje en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır. | Kat Mülkiyeti Kanunu m.37/1, m.37/3 |
| Genel kurul yeni işletme projesini onaylıyor | Kanun metninde oran sınırı yok. Bakanlık duyurusu, kat maliklerine oranın üzerinde artışa karar verme yetkisi tanındığını söylüyor. | Kat Mülkiyeti Kanunu m.37/1; Bakanlık duyurusu, 22 Mayıs 2026 (Bakanlık açıklaması, mevzuat değildir) |
Oran hangi tebliğden alınır?
2026'da uygulanan yüzde 25,49 oranı, Hazine ve Maliye Bakanlığının Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği Sıra No 585 ile ilan edildi (Resmî Gazete, 27 Kasım 2025, sayı 33090). Tebliğin oranı veren cümlesi şöyledir:
"[...] yeniden değerleme oranı 2025 yılı için % 25,49 (yirmi beş virgül kırk dokuz) olarak tespit edilmiştir." (Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği Sıra No 585)
Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 son fıkra, her yıl bir önceki yıla ilişkin ilan edilen oranı takvim yılı başından geçerli olmak üzere uygular; 2026'da geçerli oran bu nedenle 2025 yılı oranıdır. Oranın tanımı 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 298. maddesinin (B) fıkrasındadır. Tebliğin aktardığı tanıma göre oran, yeniden değerleme yapılacak yılın ekim ayında (ekim dâhil) bir önceki yılın aynı dönemine göre Türkiye İstatistik Kurumunun Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksinde meydana gelen ortalama fiyat artış oranıdır. Yeniden değerleme oranı tüketici fiyatlarına değil, üretici fiyatlarına dayanır.
Artış sınırı nasıl hesaplanır?
Artış sınırı işletme projesinin toplam bedeline uygulanır: geçici projenin bedeli, yürürlükteki proje bedelinden en fazla yüzde 25,49 yüksek olabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 son fıkra sınırı proje bedeline bağlar; tek bir bağımsız bölümün avansı için ayrı bir sınır yazmaz. Aşağıdaki tutarlar örnektir ve bir sitenin yıllık giderlerinin toplamını gösterir; yönetim bedeli değildir.
| Kalem | Tutar (örnek) |
|---|---|
| Yürürlükteki işletme projesinin yıllık toplam bedeli | 1.000.000 TL |
| Yüzde 25,49 ile izin verilen en fazla artış | 254.900 TL |
| Geçici projenin en fazla yıllık toplam bedeli | 1.254.900 TL |
Paylaşım esası değişmez ve bütün gider kalemleri aynı oranda artarsa her bağımsız bölümün avansı da en fazla yüzde 25,49 artar. Gider kalemleri farklı oranlarda artarsa bölümlerin avansındaki artış oranı birbirinden farklı çıkabilir. Her kat malikinin vermesi gereken avans, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesindeki esaslara göre hesaplanır (m.37/2-c).
Genel kurulun onayladığı artışta sınır var mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun metninde, genel kurulun onayladığı işletme projesi için bir oran sınırı yoktur. Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 son fıkra yalnız geçici projenin bedelini sınırlar; m.37/1 ise işletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanacağını söyler ve onay için bir oran belirlemez. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının 22 Mayıs 2026 tarihli duyurusu da kat maliklerine "yeniden değerleme oranının üzerinde artış yapılmasına karar verme yetkisi" tanındığını yazar. Duyuru bir Bakanlık açıklamasıdır, mevzuat değildir. Kanun metninden çıkan bu sonucu doğrulayan bir mahkeme kararına ulaşmadık. İşletme projesinin nasıl hazırlandığını ve genel kurulda nasıl onaylandığını işletme projesi rehberinde anlatıyoruz.
Üç ay içinde genel kurul yapılmazsa ne olur?
Kat Mülkiyeti Kanunu, üç aylık süre içinde genel kurul yapılmazsa ne olacağını yazmaz. Kanun yalnız süreyi koyar. Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.37/1). Proje kat maliklerine imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen ya da değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır (m.37/3). Süre geçtiğinde geçici projenin uygulanmaya devam edeceğini ya da önceki projeye dönüleceğini söyleyen açık bir hüküm bulamadık; Bakanlığın 22 Mayıs 2026 tarihli duyurusu da bu durumu anlatmaz. Temel kademede geçici projeyi hazırlar, kat maliklerine bildirir ve üç aylık süre dolmadan genel kurulun onayına sunarız.
2027 için oran ne zaman belli olur?
2027'de uygulanacak oran, Hazine ve Maliye Bakanlığı 2026 yılı için yeniden değerleme oranını Resmî Gazete'de ilan ettiğinde belli olur (213 sayılı Vergi Usul Kanunu mükerrer m.298/B; Kat Mülkiyeti Kanunu m.37 son fıkra). Vergi Usul Kanunu mükerrer m.298/B ilan için bir tarih koymaz. Oran ekim ayı dâhil endeks verisine dayandığı için ekim ayının verisi açıklanmadan hesaplanamaz; 2025 yılı oranı 27 Kasım 2025'te ilan edildi (Resmî Gazete, sayı 33090). 2026 yılı oranı Resmî Gazete'de yayımlanınca bu sayfayı yeni oranla güncelleriz ve sayfa tarihini değiştiririz.
Sık sorulanlar
Aidat artış sınırı ne zamandan beri uygulanıyor?
22 Mayıs 2026'dan beri. Sınırı koyan fıkra, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 37. maddesine 7579 sayılı Kanun m.4 ile eklendi. 7579 sayılı Kanun'un bu hükmü, Resmî Gazete'de yayımlandığı 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi (7579 sayılı Kanun m.31/1-b).
Yeniden değerleme oranı tüketici fiyat endeksine mi dayanır?
Hayır. Yeniden değerleme oranı, Türkiye İstatistik Kurumunun Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksine dayanır. Oran, yeniden değerleme yapılacak yılın ekim ayında (ekim dâhil) bir önceki yılın aynı dönemine göre endekste meydana gelen ortalama fiyat artış oranıdır (Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği Sıra No 585; 213 sayılı Vergi Usul Kanunu mükerrer m.298/B). 2025 yılı için ilan edilen oran yüzde 25,49'dur.
Genel kurul geçici projedeki tutarı değiştirebilir mi?
Evet. Geçici proje, Kat Mülkiyeti Kanunu m.37'de belirlenen usulle kat malikleri kuruluna sunulur (m.37 son fıkra). Proje kat maliklerine bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen ya da değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır (m.37/3). Genel kurulun onayladığı tutar için kanun metninde oran sınırı yoktur.
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.37 (okunma: 22 Eylül 2026)
- 7579 sayılı Kanun, Resmî Gazete, 22 Mayıs 2026, sayı 33261, m.4, m.31 (okunma: 17 Eylül 2026)
- Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği (Sıra No 585), Resmî Gazete, 27 Kasım 2025, sayı 33090 (okunma: 22 Eylül 2026)
- 213 sayılı Vergi Usul Kanunu, mükerrer m.298/B (okunma: 22 Eylül 2026)
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı duyurusu, "Site Aidatlarına Yönelik Düzenleme Resmi Gazete'de Yayımlandı", 22 Mayıs 2026. Bakanlık açıklamasıdır, mevzuat değildir (okunma: 22 Eylül 2026)
Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.