Aidat ve ortak giderler eşit mi, arsa payına göre mi paylaştırılır?

Hangi gider eşit, hangisi arsa payı oranında paylaştırılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu ortak giderleri iki ölçüye bağlar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi kalemleri eşit, kalan genel giderler arsa payı oranında paylaştırılır. Her iki ölçü de kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma olmadıkça uygulanır. Maddenin birinci fıkrası şöyledir:

"Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; Katılmakla yükümlüdür." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1)

Kat Mülkiyeti Kanunu "aidat" kelimesini hiç kullanmaz; kanunun terimi "gider ve avans payı"dır. Günlük dilde aidat denen tutar, bir bağımsız bölümün m.20'deki esaslara göre hesaplanan gider payı ile avansının toplamıdır. Aşağıdaki tablo, mevzuatta dayanağı bulunan paylaşım ölçülerini bir arada gösterir.

Ortak gider türleri ve paylaşım ölçüleri (Kat Mülkiyeti Kanunu)

Gider türü	Paylaşım ölçüsü	Dayanak
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ve avansı	Eşit	m.20/1-a
Sigorta primleri	Arsa payı oranında	m.20/1-b, m.21/2
Ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri	Arsa payı oranında	m.20/1-b
Yönetici aylığı gibi diğer giderler	Arsa payı oranında	m.20/1-b
Ortak tesislerin işletme giderleri	Arsa payı oranında	m.20/1-b
Isı yalıtımı ve ısıtma sistemi dönüşümünde ortak işler	Arsa payı oranında	m.42/4
Faydalı yenilik ve ilaveler	Faydalananlar, faydalanma oranına göre	m.42/3
Çok masraflı ya da lüks yenilik ve ilaveler	Yapılmasına karar veren kat malikleri	m.43/1
Merkezi ısıtmada ısınma gideri	Bakanlık yönetmeliğindeki usule göre	m.42/4 son cümle
Bir kat malikinin kusuruyla doğan gider	Gidere katılanların kusurluya rücu hakkı vardır	m.20/3

Zemin kattaki kat maliki asansör giderinden kurtulabilir mi?

Hayır. Yönetim planında ya da kat malikleri arasında başka bir anlaşma yoksa zemin kat maliki, asansörü kullanmadığını ileri sürerek gider payından kaçınamaz (m.20/1-c). Asansör Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak yerdir (m.4). Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1-c bu kaçınmayı açıkça yasaklar:

"Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1-c)

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1'in girişindeki "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" kaydı, (a) ve (b) bentlerindeki katılma yükümlülüğü için geçerlidir. Kat malikleri bir muafiyet üzerinde anlaşmışsa ya da yönetim planı böyle bir hüküm taşıyorsa uygulanan ölçü o olur. Kat malikleri arasında böyle bir anlaşma yoksa zemin kattaki bağımsız bölüm de asansörün bakım ve işletme giderine, kanundaki ölçüye göre katılır. Asansörün bakım ve kontrol yükümlülüklerini asansör etiket renkleri rehberinde anlatıyoruz.

Yönetim planı paylaşım ölçüsünü değiştirebilir mi?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1'deki eşit ve arsa payı ölçüleri, kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma olmadıkça uygulanır. Yönetim planı yönetim tarzını ve yönetime ait diğer hususları düzenler; bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (m.28/1). Yönetim planı, örneğin bütün giderlerin eşit paylaştırılmasını ya da bir gider kalemi için ayrı bir ölçü öngörebilir. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır; kat maliklerinin m.33'e göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır (m.28/3). Yönetim planında hüküm yoksa paylaşım m.20'ye döner. Yönetim planına dokunmadan, kat malikleri kurulunun oy çokluğuyla aldığı bir kararla paylaşım ölçüsünün değiştirilip değiştirilemeyeceğine dair açık bir hüküm bulamadık. Yönetim planının içeriği ve değiştirilme usulü yönetim planı rehberindedir.

Bir kat malikinin kusuruyla doğan gideri kim öder?

Kusurlu davranışın yol açtığı gideri önce bütün kat malikleri m.20/1'deki ölçülere göre paylaşır, sonra ödeme yapanlar kusurlu olana rücu eder. Rücu hakkını Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'nin üçüncü fıkrası kurar:

"Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/3)

Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/3 rücu hakkını kat malikiyle sınırlamaz; gidere sebep olan ve bağımsız bölümden herhangi bir suretle faydalanan kişi de rücuun muhatabı olur. Kat Mülkiyeti Kanunu, kusurun nasıl belirleneceğini ve rücu hakkının hangi usulle kullanılacağını m.20'de ayrıca düzenlemez. Kanun, anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla zarar veren kat malikini diğer kat maliklerine karşı sorumlu tutar (m.19/3).

Kiracı ortak giderlerden ne kadar sorumludur?

Kiracı, oturduğu bağımsız bölümün gider ve avans payından kat malikiyle birlikte sorumludur, ama sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarını aşmaz. Kat Mülkiyeti Kanunu m.22/1, bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma hakkına ya da başka bir sebebe dayanarak sürekli yararlananları gider, avans ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumlu sayar. Sınır aynı fıkrada yazılıdır:

"Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.22/1)

Kat malikinin borcu, bağımsız bölümden sürekli yararlananlardan da alınamazsa, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir (m.22/2). Tescil, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle ve mahkemece tespit edilen borç tutarı için yapılır (m.22/2). Ödenmeyen payın takibini aidat borcu takibi rehberinde adım adım gösterdik.

Yönetici aylığı ve yönetim bedeli nasıl paylaştırılır?

Yönetici aylığı, kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaştırılır: Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1-b yönetici aylığını arsa payına bağlı giderler arasında sayar. Yöneticinin ücreti yönetim planında düzenlenir (m.28/1). Yönetim planında ya da kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret belirlenmemiş olsa bile yönetici, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (m.40/3). Profesyonel bir yönetim firmasına ödenen yönetim bedelini ayrıca düzenleyen bir hüküm bulamadık; Kat Mülkiyeti Kanunu yalnız yönetici aylığından söz eder. Kanunun yönetici aylığı için bir tutar, oran ya da üst sınır öngören bir hükmünü de bulamadık. Yönetim bedelinin hangi belgede belirlendiğini ve teklifleri yan yana koyarken nelere baktığımızı yönetim teklifi karşılaştırma rehberinde anlatıyoruz.

Paylar nerede hesaplanır ve kat maliklerine nasıl bildirilir?

Her bağımsız bölümün payı işletme projesinde hesaplanır. Proje, anagayrimenkulün bir yıllık yönetimindeki tahmini gelir ve gider tutarlarını gösterir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.37/2). Kat Mülkiyeti Kanunu m.37/2'ye göre projede, giderlerden her kat malikine m.20'deki esaslara göre düşecek tahmini miktar ve her kat malikinin yine m.20'deki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı da yer alır. Proje kat maliklerine ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir (m.37/3). Temel kademede işletme projesini hazırlar, her bağımsız bölümün payını ve avansını Kat Mülkiyeti Kanunu m.20'deki esaslara göre gösteririz. Projenin içeriğini ve genel kurulda nasıl onaylandığını işletme projesi rehberinde, toplanan paranın hangi hesapta durduğunu aidat hangi hesapta tutulur rehberinde anlatıyoruz.

Yenilik ve ilavelerin gideri nasıl paylaştırılır?

Yenilik ve ilavelerin gideri, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ayırdığı iki gruba göre paylaştırılır. Ortak yerleri daha düzgün ya da daha kullanışlı hale getiren, bu yerlerden elde edilecek faydayı çoğaltan yenilik ve ilaveler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri karar üzerine yapılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/1). Bu tür işlerin giderini kanun faydalanmaya bağlar:

"Bu işlerin giderleri, yeniliklerden faydalananlar tarafından, faydalanma oranına göre, ödenir." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/3)

Yenilik ve ilave çok masraflıysa, yapının özel durumuna göre lüks nitelik taşıyorsa ya da bütün kat maliklerinin kullanması gereken yerlerde ve geçitlerde bulunmuyorsa, faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir (m.43/1). Gideri, yeniliğin yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öder (m.43/1). Başlangıçta katılmayan kat maliki, yapım ve koruma giderlerine sonradan kendi arsa payı oranında katılırsa faydalanma hakkını kazanır (m.43/2). Isı yalıtımı, yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin dönüştürülmesi için yapılacak ortak işlerin giderleri ise arsa payı oranına göre ödenir (m.42/4 üçüncü cümle).

Isınma gideri bu iki ölçünün dışında mı kalır?

Evet: merkezi ısıtmada ısınma gideri m.20'deki eşit ve arsa payı ölçülerine göre değil, Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4'ün son cümlesiyle Bakanlık yönetmeliğine bırakılan usule göre paylaştırılır; oranları, ölçüm düzenini ve kaloriferci giderinin ayrı durduğunu ısınma gideri paylaşımı rehberinde anlatıyoruz.

Sık sorulanlar

Boş duran daire ortak giderlere katılır mı?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1 yükümlülüğü kat malikine bağlar ve bağımsız bölümün kullanılıp kullanılmadığına göre ayrım yapmaz. Kat maliki, ortak yer ve tesislerdeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (m.20/1-c). Boş bağımsız bölüm için ayrı bir oran ya da muafiyet öngören bir hüküm bulamadık.

Dükkan ve büro ortak giderlere katılır mı?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu bağımsız bölümü kullanım amacına göre ayırmaz: kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen ve depo gibi bölümlerin ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı kurulabilir (m.1/1). Gider ve avans payı bütün bağımsız bölümler için m.20/1'deki esaslara göre hesaplanır; kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma varsa o anlaşma uygulanır.

Arsa payı yanlış hesaplanmışsa ne yapılır?

Arsa payları bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmemişse, her kat maliki ya da kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.3/2). Bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı, o bölümün değerinde sonradan meydana gelen çoğalma ya da azalma sebebiyle değiştirilemez; bağımsız bölüm ilavesine ilişkin m.44 hükmü saklıdır (m.3/2).

Payını ödemeyen kat maliki ne öder?

Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/2). Payı ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her biri ya da yönetici, yönetim planına, Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve genel hükümlere göre dava açabilir ve icra takibi yapabilir (m.20/2). Takibin adımlarını aidat borcu takibi rehberinde bulabilirsiniz.

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.1, m.3, m.4, m.19, m.20, m.21, m.22, m.28, m.37, m.40, m.42, m.43, m.44 (okunma: 17 Eylül 2026; m.20, m.21, m.22 ve m.42 için 21 Eylül 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.