Ortak alanda tadilat için hangi karar ve hangi izin gerekir?

Bir kat maliki ortak alanda kendi başına tadilat yaptırabilir mi?

Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2, bir kat malikinin ortak yerlerde iş yaptırmasını bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası şartına bağlar. Fıkranın metni şöyledir:

"Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2)

Aynı fıkra iki istisna ve bir yasak getirir. Ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya ya da bağımsız bölümlere zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği veyahut anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılmasında kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde de anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban ya da duvarla birbirine bağlantılı bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, o bölüm maliklerinin ortak rızasıyla ve anayapıya zarar vermeyecek şekilde iş yapılabilir. Kat malikleri, Kanun'un ilk fıkrasına göre anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını korumaya zaten mecburdur (m.19/1).

Yenilik ve ilaveler hangi çoğunlukla kararlaştırılır?

Ortak yerlerdeki yenilik ve ilaveler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile kararlaştırılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/1). Madde, kat maliklerinin ortak yerlerde kendi başlarına değişiklik yapamayacağını söyledikten sonra, ortak yerlerin düzgün ya da kullanımının daha rahat ve kolay hale getirilmesine veyahut bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveleri bu çoğunluğa bağlar. Engellinin yaşamı için zorunluluk gösteren proje tadili, kat maliklerinin en geç üç ay içinde yapacağı toplantıda aynı çoğunlukla karara bağlanır; toplantı bu süre içinde yapılamazsa ya da talep çoğunlukla kabul edilmezse, bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını bildiren komisyon raporuna dayanılarak ilgili mercilerden alınacak tasdikli proje değişikliği veya krokiye göre iş yapılır ve merciler bu talepleri en geç altı ayda sonuçlandırır (m.42/2). Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve merkezi ile ferdi ısıtma arasındaki dönüşüm de sayı ve arsa payı çoğunluğuna tabidir; toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri binalarda merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş oybirliği ister (m.42/4). Yenilik ve ilavelerin gideri, m.42/3'e göre yeniliklerden faydalananlar arasında faydalanma oranına göre ödenir; m.42/4 kapsamındaki ortak işlerin gideri arsa payı oranına göre paylaşılır. Giderlerin paylaşımını aidat ve ortak gider paylaşımı rehberinde ele aldık.

Kat ilavesi ve dış cephenin reklama kiralanması neden oybirliği ister?

Kat Mülkiyeti Kanunu bu iki işi olağan yönetim işi saymaz ve her ikisi için oybirliği arar. Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi, mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması ya da zemin ve bodrum katlarında veyahut arsanın boş kısmında m.24/2'de yazılı yerlerin sonradan yapımı için üç şart birliktedir: kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi, bütün bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle belirlenmesi, ilave bağımsız bölüme düşen arsa payı üzerinde tapu memuru huzurunda yapılacak resmi senetle kat irtifakı kurulup tescil edilmesi (m.44). Temliki tasarruflar ile dış duvar, çatı veya damın reklam için kiralanması ise m.45'te sayılır:

"Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.45)

Ortak alanı ilgilendiren işler ve Kat Mülkiyeti Kanunu'nun aradığı karar

İş	Gereken karar	Dayanak
Ortak yerlerin bakımı, korunması ve onarımı	Tedbirleri almak yöneticinin kanuni görevidir; gider arsa payı oranında paylaşılır	m.35/1-b, m.20/1-b
Mahkemece tespit edilen acil onarım ya da zorunlu güçlendirme	Kat maliklerinin rızası aranmaz	m.19/2
Ortak yerlerin kullanımını kolaylaştıran yenilik ve ilave	Sayı ve arsa payı çoğunluğu	m.42/1
Engellinin yaşamı için zorunlu proje tadili	Üç ay içindeki toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğu	m.42/2
Isı yalıtımı, yakıt dönüşümü, ısıtma sistemi dönüşümü	Sayı ve arsa payı çoğunluğu	m.42/4
Çok masraflı ya da lüks yenilik	Sayı ve arsa payı çoğunluğu; faydalanmak istemeyen gidere katılmaz	m.42/1, m.43
Bir kat malikinin ortak yerde inşaat, onarım, tesis ya da değişik renkte dış boya yaptırması	Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası	m.19/2
Kat ilavesi ya da çekme kat yerine tam kat yapılması	Kurulun oybirliği, arsa paylarının oybirliğiyle yeniden belirlenmesi, resmi senet	m.44
Dış duvar, çatı ya da damın reklam için kiralanması	Bütün kat maliklerinin oybirliği	m.45

Kurulun toplanma ve karar yeter sayılarını, oy hakkını ve karar defterini kat malikleri kurulu toplantısı rehberinde anlattık. Kat malikleri kurulu kural olarak sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir; Kanun'da yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümler saklıdır (m.30).

Hangi tadilat yapı ruhsatına tabi, hangisi değil?

İmar Kanunu m.21 ruhsatlı bir yapıda yapılacak her değişikliği yeniden ruhsata bağlar; bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyor ve nitelik değişmiyorsa bu ruhsat vergi, resim ve harca tabi olmaz. Maddenin ruhsat istemeyen işleri saydığı cümle şöyledir:

"Ancak; derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması ve yönetmeliğe uygun olarak mahallin hususiyetine göre belediyelerce hazırlanacak imar yönetmeliklerinde belirtilecek taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar ve tamiratlar ruhsata tabi değildir." (3194 sayılı İmar Kanunu m.21)

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.59/1 bu listeye basit tamir ve tadilleri, balkonlarda açılır kapanır katlanır cam panel uygulamalarını, korkuluk, pergola ve kameriye yapımını, bölme duvar, bahçe duvarı, duvar kaplaması, baca, saçak ve çatı gibi elemanların tamirini ve pencere değişimini ekler. Esaslı tamir ve tadil ise ancak ruhsatla yapılır; tadilat projeleri ilgili idarece mühürlenip imzalanır ve beş takım düzenlenir (m.58). Belediyeler ve valilikler, yapılar arasında uyum sağlamak amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini belirlemeye yetkilidir (İmar Kanunu m.21); mantolama ve çatı yenileme kararı alınırken bu yerel karar da gözetilir. Ruhsat başvurusuna tapu ile mimari proje, statik proje, elektrik ve tesisat projeleri eklenir (m.22); proje ve fenni mesuliyet, uzmanlık alanlarına göre mimar ve mühendislerce üstlenilir (m.28, m.38).

Esaslı tadilat hangi işleri kapsar?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.4, esaslı tadilatı yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen veya yapı inşaat alanını, emsale konu alanı, taban alanını, bağımsız bölüm sayısını, ortak alanların ya da bağımsız bölümlerin alanını, kullanım amacını veyahut ruhsat eki projeleri değiştiren işlemler olarak tanımlar ve parantez içinde esaslı tadilat ruhsata tabidir der. Aynı maddedeki basit tamir ve tadil tanımı ise esaslı tadilat kapsamında olmayan, taşıyıcı sistemi, bağımsız bölümün dış cephesini, ıslak hacimlerin yerini ve sayısını değiştirmeyen tamir ve tadil işlerini anlatır. Ayrım pratikte kritiktir: ortak alandaki bir deponun, bölmenin ya da kapı yeri değişikliğinin ruhsat eki projeyi değiştirip değiştirmediği, onaylı mimari projeyle karşılaştırılarak görülür. İmar Kanunu m.40'a 2026'da eklenen fıkra da aynı ayrımı kullanır: yangın güvenliğine yönelik periyodik kontrolde bulunan eksiklerden esaslı tadilat gerektirenler, ilgili idareden alınacak ruhsat veya izinle giderilir ve idarenin verdiği süre ruhsat ya da izin tarihinden başlar. 2026'da değişen hükümleri Kat Mülkiyeti Kanunu 2026 değişiklikleri rehberinde topladık.

Isı yalıtımı ve şarj tesisatı ruhsatsız yapılabilir mi?

Bu işler yapı ruhsatına tabi değildir, ancak idareden izin almak zorunludur. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.59/2, taşıyıcı sistemi etkilememek ve Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca muvafakat alınmak kaydıyla şu işleri ruhsat dışında tutar: enerji kimlik belgesi sınıfı en az "C" olacak şekilde mesleki yeterlilik sertifikalı uygulayıcılarca yapılacak ısı yalıtımı, dağıtım şirketinden izin alınarak katı ve sıvı yakıtlı sistemlerden doğal gaz yakıtlı sistemlere dönüşüm, bağımsız bölümlere tesis edilecek doğal gaz tesisatı, binanın kendi ihtiyacı için güneş kaynaklı yenilenebilir enerji sistemleri ve site ile apartmanların ortak otopark alanlarında elektrikli araç şarj ünitelerinin kurulumu için zaruri olan elektrik tesisatı. Fıkra dört şart daha sayar: uygulama projelerinin hazırlanması, fenni mesuliyetin üstlenildiğine dair taahhütnameyle birlikte ilgili idareye sunulması, binanın projesindeki mimari görünüşlere bağlı kalınması ve idaresinden izin alınması. Isı yalıtımı kararı kat malikleri kurulunda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla alınır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4).

Güçlendirme kararı maliklerin muvafakati yerine geçer mi?

Güçlendirme amaçlı yapı ruhsatı başvurusunda geçer. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.54/17, ilk ruhsat tarihinde yürürlükte olan mevzuata uygun olmak ve başkaca esaslı tadilat yapılmamak kaydıyla, yalnızca taşıyıcı sistemin güçlendirilmesi amacıyla yapılacak ruhsat başvurularında Kat Mülkiyeti Kanunu m.19'a göre maliklerin beşte dört çoğunluğuyla alınmış güçlendirme kararıyla idareye başvurulacağını söyler ve bu kararı parsel maliklerinin muvafakati için yeterli sayar. Fıkranın başvuru ekinde saydığı belgeler arasında tapu kayıt örneği ile güçlendirmeye esas statik proje bulunur. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2'ye göre anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse kat maliklerinin rızası hiç aranmaz. Güçlendirmenin teknik olarak mümkün olup olmadığı statik hesaba dayanır ve inşaat mühendisliği alanına girer; bu rehber o kararı kapsamaz.

İzinsiz tadilattan doğan hasardan kim sorumlu olur?

Hasardan, izni almadan tadilatı yapan sorumludur. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun m.3 bunu açıkça yazar:

"Yapıda, yapı kullanma izni alındıktan sonra, ilgili idareden izin alınmadan yapılacak esaslı tadilattan doğacak yapı hasarından, izinsiz tadilat yapan sorumludur." (4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun m.3)

Kat malikleri arasındaki sorumluluk Kat Mülkiyeti Kanunu m.19'un son fıkrasından doğar: her kat maliki, anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. İmar tarafında ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıda inşaat mühürlenip durdurulur; bir ay içinde ruhsata uygun hale getirilmez veya ruhsat alınmazsa ruhsat iptal edilir ve yapı encümen kararı üzerine yıktırılır, masrafı yapı sahibinden alınır (İmar Kanunu m.32). İdari para cezası yapı sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı süresinde bildirmeyen fenni mesullere ayrı ayrı uygulanır; hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmadan yapılmışsa cezaya yüzde 30, yapı kullanma izni alınmış yapıda ruhsatsız yeni inşai faaliyet varsa yüzde 100 eklenir (m.42). Taşıyıcı sistemi olumsuz yönde etkileyecek şekilde tadil edildiği tespit edilen binayı Doğal Afet Sigortaları Kurumu sigortalamaz (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.10/4); hasarın projeye aykırı ve taşıyıcı sistemi olumsuz etkileyen tadilattan doğduğu tespit edilirse malik veya intifa hakkı sahibi sigortadan tazminat alma hakkını kaybeder (m.12/2).

Ortak alan tadilatında yönetici ne yapar?

Yönetici, kurul kararlarını uygular ve anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/1-a, m.35/1-b). Bakım, koruma, güçlendirme ve onarım gideri arsa payı oranında paylaşılır (m.20/1-b). Bakımın ötesine geçen bir iş gündeme geldiğinde yöneticinin işi kararı hazırlamaktır: işin bakım mı, yenilik ve ilave mi, bir kat malikinin talebi mi olduğunu ayırmak, buna göre kurulu toplantıya çağırmak (m.35/1-k) ve bir sürenin geçmesinden ya da bir hakkın kaybından doğacak zararı önleyecek tedbirleri almak (m.35/1-g). Bakım ile yenilik ve ilave arasındaki sınırı Kat Mülkiyeti Kanunu tanımlamaz; sınırda kalan bir işte kurulun kararını alır, gerekiyorsa hukuki görüş isteriz. Tam kademede bünyemizdeki mimarlar yapıyı yerinde inceler, ortak alanda sonradan yapılmış değişiklikleri onaylı mimari projeyle karşılaştırır ve bulguyu kat maliklerine yazılı olarak bildirir. Ruhsat ya da izin gereken bir iş çıkarsa süreci kurulun kararı ve ilgili idarenin şartlarına göre yürütürüz.

Sık sorulanlar

Kurul kararı alındıysa ayrıca ruhsat gerekir mi?

Gerekebilir. Kat malikleri kurulunun kararı maliklerin kendi aralarındaki izni verir; ruhsat ise idareye karşı gereken izindir ve ruhsatlı yapıda yapılacak her değişiklik yeniden ruhsat almaya bağlıdır (3194 sayılı İmar Kanunu m.21). İki izin birbirinin yerini tutmaz.

Ruhsat gerekmeyen bir işte idareye hiç başvurulmaz mı?

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.59/2'de sayılan işlerde başvurulur. Isı yalıtımı, doğal gaza dönüşüm, güneş kaynaklı enerji sistemi ve ortak otoparktaki elektrikli araç şarj tesisatı ruhsata tabi değildir, ancak uygulama projesinin ve fenni mesuliyet taahhütnamesinin idareye sunulması ve idareden izin alınması zorunludur.

Belediye dış cephe rengini belirleyebilir mi?

Evet. Belediyeler ve valilikler, mahallin ve çevrenin özelliklerine göre yapılar arasında uyum sağlamak ve güzel bir görünüm elde etmek amacıyla dış cephe boya ve kaplamaları ile çatının malzemesini ve rengini belirlemeye yetkilidir (3194 sayılı İmar Kanunu m.21). Bu hüküm, kanunun yürürlüğünden önce yapılmış yapılar için de geçerlidir.

Lüks bir yeniliğin giderine katılmak zorunda mıyım?

Hayır. Yapılması istenen yenilik ve ilave çok masraflıysa, yapının özel durumuna göre lüks nitelik taşıyorsa ya da bütün kat maliklerinin kullanması mutlaka gerekli olan yerlerde veyahut geçitlerde bulunmuyorsa, faydalanmak istemeyen kat maliki gidere katılmak zorunda değildir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.43). Sonradan kendi arsa payı oranında giderlere katılan kat maliki faydalanma hakkını kazanır.

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.19, m.20/1-b, m.24/2, m.30, m.35, m.42, m.43, m.44, m.45 (okunma: 17 Eylül 2026)
2. 3194 sayılı İmar Kanunu, m.21, m.22, m.28, m.32, m.38, m.40, m.42 (okunma: 17 Eylül 2026)
3. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, m.4, m.54/17, m.58, m.59 (okunma: 18 Eylül 2026)
4. 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun, m.1, m.3 (okunma: 18 Eylül 2026)
5. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu, m.10/4, m.12 (okunma: 17 Eylül 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.