Kapıcı ve bahçıvanın işvereni kim, vergisi nasıl?

Kapıcının işvereni kat malikleri mi, yönetici mi?

Kapıcının işvereni kat malikleridir; yönetici işveren vekili olarak hareket eder. Konut Kapıcıları Yönetmeliği işvereni "konutun maliki veya ortakları", yöneticiyi ise "işveren vekili olarak hareket eden kişi" diye tanımlar (m.3). Yöneticinin bu konumunu aynı Yönetmelik şöyle yazar:

"Konut yöneticisi, İş Kanunu ve bu Yönetmelik hükümlerinin uygulanmasında ve yargı uyuşmazlıklarında işverenin temsilcisidir." (Konut Kapıcıları Yönetmeliği m.4/1)

Yönetici iş sözleşmesi yapmayı, değiştirmeyi ve feshetmeyi ancak işverence kendisine yazılı yetki verilmişse üstlenir (Konut Kapıcıları Yönetmeliği m.4/a). Kat Mülkiyeti Kanunu da kapıcı sözleşmesinin "kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından" feshedilmesinden söz eder (Ek m.2). Yargıtay 9. Hukuk Dairesi'nin 5 Mart 2015 tarihli, 2015/4915 E. 2015/9322 K. sayılı kararına göre kapıcı davasını kat maliklerine açabilir, yöneticiyi hasım göstererek de açabilir; ancak bu hâlde dahi hükmün doğrudan yönetici hakkında kurulması doğru değildir. 4857 sayılı İş Kanunu ise işveren için öngörülen her çeşit sorumluluk ve zorunluluğun işveren vekilleri hakkında da uygulanacağını yazar (m.2). Yani işverenin kat malikleri olması, yönetimi yürüten tarafı sorumluluk dışında bırakmaz.

Sigorta ve bildirim kimin üzerine yapılır?

Sigorta bildirimi işveren üzerine yapılır. 5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu, işverenin işyeri bildirgesini en geç sigortalı çalıştırmaya başladığı tarihte Kuruma vermesini ister (m.11). Konut kapıcılığı işyerlerinde çalıştırılan sigortalılar hakkında Kanun'un 4. maddesinin birinci fıkrasının (a) bendindeki hükümler uygulanır ve bildirim en geç çalışmanın geçtiği ayın sonuna kadar yapılır (ek m.9). Sosyal Güvenlik Kurumu'nun Kolay İşverenlik sayfasına göre konut kapıcılığı ve apartman yönetimi işyerleri 1 Mart 2019 tarihi itibarıyla kolay işverenlik kapsamına alındı; ilk defa sigortalı çalıştıracak apartman yönetimleri tescil başvurusunu e-Devlet üzerinden yapabiliyor ve konut kapıcılığı işyerlerinde aylık prim ve hizmet belgesi Kuruma verilmiyor. Ücret ve tazminat haklarını zamanında ödemek, sigorta primlerini zamanında yatırmak yöneticinin görevleri arasındadır (Konut Kapıcıları Yönetmeliği m.4/d). İşveren vekili, 5510 sayılı Kanun'daki yükümlülüklerden işverenle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur (m.12). Kapsamlı kademede personelin bordro ve sosyal güvenlik işlerini takip ederiz.

Kapıcı ücretinde gelir vergisi istisnası hangi koşulla uygulanır?

İstisnanın dayanağı 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu m.23'ün birinci fıkrasının (6) numaralı bendidir. Bent hizmetçilerin ücretlerini gelir vergisinden istisna eder ve hizmetçiyi "özel fertler tarafından evlerde, bahçelerde, apartmanlarda ve ticaret mahalli olmayan sair yerlerde orta hizmetçiliği, süt ninelik, dadılık, bahçıvanlık, kapıcılık gibi özel hizmetlerde çalıştırılanlar" diye tarif eder. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 13 Ağustos 2020 tarihli 34321 sayılı özelgesine göre site yönetimleri tarafından istihdam edilerek doğrudan ücretli olarak çalıştırılan kapıcılara yapılan ücret ödemeleri bu bent uyarınca gelir vergisinden istisnadır. 13 Ekim 2014 tarihli 24476 sayılı özelge de tevkifat uygulamasında "sair kurum" sayılan site yöneticiliklerine bağlı olarak çalıştırılan kapıcıya yapılan ödemelerin istisna edileceğini, istisna kapsamında olmayan ücretlilere yapılan ödemelerden ise tevkifat yapılacağını yazar. İstisnanın iki sınırı var. Birincisi binanın niteliği: 7 Eylül 2017 tarihli 23220 sayılı özelge, apartmanın tamamının işyeri olması nedeniyle kapıcıya yapılan ödemelerin istisna kapsamında olmadığını söyler; 7 Haziran 2011 tarihli 23440 sayılı özelge de iş merkezindeki kapıcı ve yönetici ücretlerinden tevkifat yapılması gerektiğini belirtir. İkincisi hizmetin satın alınması: kapıcılık bir firmadan hizmet olarak alındığında 34321 sayılı özelgeye göre istisna uygulanamaz. Özelge, idarenin başvuran mükellefin kendi olayı için verdiği yazılı görüştür ve yalnız o mükellef için sonuç doğurur; yapının durumu mali müşavire teyit ettirilir.

Bahçıvan ve temizlik görevlisi aynı istisnaya girer mi?

Bahçıvan istisnaya girer, temizlik görevlisi girmez. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın 10 Ekim 2013 tarihli 21427 sayılı özelgesi, 700 konutlu ve ticari tesisi bulunmayan bir sitede çalıştırılan personeli tek tek ele alır: bahçıvana yapılan ücret ödemelerinin Gelir Vergisi Kanunu m.23/6 kapsamında istisna tutulması, temizlik elemanı, elektrikçi, sıhhi tesisatçı ve güvenlik görevlisi olarak çalıştırılanların ise hizmetçi kapsamında değerlendirilmesi mümkün olmadığı için bu kişilere yapılan ödemelerden tevkifat yapılması gerektiği yazılıdır. Konut Kapıcıları Yönetmeliği'nde bahçenin düzenlenmesi ve bakımı kapıcının gördüğü hizmetler arasında sayılır (m.3) ve belirlenen saatlerde bahçe düzenlemesi ve bakımını yapmak kapıcının görevleri arasındadır (m.5/f); bahçe işi ayrı bir kişiye verilmişse o kişi kapıcı değil bahçıvan olur. Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılır; ortak yer bakımı ve yönetici aylığı gibi giderlere ise arsa payı oranında katılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1). Paylaşım ölçülerini aidat ve ortak gider paylaşımı rehberinde ele aldık.

Kapıcıya konut vermek zorunlu mu?

Konut Kapıcıları Yönetmeliği m.13'ün ilk cümlesi "Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir." diyordu. Yönetmeliğin dipnotuna göre bu cümle Danıştay Onuncu Dairesi'nin 13 Mart 2007 tarihli, 2004/6952 E. 2007/946 K. sayılı kararıyla iptal edildi; karara karşı yapılan temyiz Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunun 17 Eylül 2012 tarihli, 2007/2123 E. 2012/1180 K. sayılı kararıyla, karar düzeltme başvurusu da aynı kurulun 5 Şubat 2015 tarihli, 2013/1692 E. 2015/245 K. sayılı kararıyla reddedildi. İptal edilen yalnız bu bir cümledir, maddenin tamamı değil: konutun niteliğine, kiraya, giderlere ve boşaltmaya ilişkin fıkralar yürürlükte kaldı ve iptal edilen cümle yönetmelik metninde dipnotuyla birlikte duruyor. Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmişse, konutun 3194 sayılı İmar Kanunu ve belediye imar yönetmeliklerinin öngördüğü asgari koşullara uygun olması gerekir (m.13). İptalden sonra konut verme zorunluluğunun kapsamını doğrudan yazan bir hüküm bulamadık; bu soruyu yönetim sözleşmesi imzalanmadan önce avukata sormayı gerekli görüyoruz. Kapıcı daire veya odaları, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre her hâlde ortak yer sayılır (m.4/1-a).

Konut verilirse kira ve giderler nasıl olur?

Kapıcıya görevi nedeniyle verilmiş konut için iş sözleşmesinin devamı süresince kira istenemez (Konut Kapıcıları Yönetmeliği m.13). Kapıcının su, elektrik, ısınma ve sıcak su giderlerine kısmen ya da tamamen katılıp katılmayacağı sözleşmeyle belirlenir; bu kalem yönetmelikte sözleşmeye bırakılmıştır, kendiliğinden sitenin üzerinde değildir. Konutun sağlık ve yaşama koşullarına uygunluğunu sağlamak yöneticinin görevleri arasındadır (m.4/f). Kapıcı ise kendisine ayrılan konutu başka amaçlarla kullanmamak, konutu korumak ve kendisinin ya da ailesinden birinin konuta vereceği zarar ve hasarları karşılamakla yükümlüdür (m.5/d). Sözleşme herhangi bir nedenle feshedilir ya da sona ererse kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler, kendilerine bu görevleri dolayısıyla tahsis edilmiş yerleri on beş gün içinde boşaltmak zorundadır (Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.2). Bu süre içinde boşaltılmayan yerler, yöneticinin ya da kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine mahalli mülki amirin kararıyla bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır; ilgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları saklıdır. Aynı on beş günlük kural dışarıdan atanan yönetici için de geçerlidir; devir sırasındaki adımları yönetim devri rehberinde anlattık.

Kıdem tazminatı kimin borcu?

Kıdem tazminatı işverenin borcudur, yani sitenin kadrosundaki kapıcı ve bahçıvan için kat maliklerinin. 4857 sayılı İş Kanunu, 1475 sayılı İş Kanunu'nun yalnız kıdem tazminatını düzenleyen 14. maddesini yürürlükte bıraktı (m.120). O maddede sayılan fesih ve sona erme hâllerinde, işçinin işe başladığı tarihten itibaren hizmet akdinin devamı süresince her geçen tam yıl için işverence işçiye 30 günlük ücreti tutarında kıdem tazminatı ödenir; bir yıldan artan süreler için de aynı oran üzerinden ödeme yapılır (1475 sayılı Kanun m.14). Yargıtay 9. Hukuk Dairesi'nin 24 Şubat 2015 tarihli, 2015/3538 E. 2015/7971 K. sayılı kararına göre apartman görevlisi çalıştıran site ve apartmanlarda görevlinin işvereni kat malikleridir ve kat malikleri bu alacaklardan Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/a uyarınca eşit sorumludur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 9 Kasım 2016 tarihli, 2014/1437 E. 2016/1032 K. sayılı kararında da, kat maliklerinden eşitlikle tahsile hükmedilmişken icra emrinde yalnız site yönetiminin borçlu gösterilmesi ilama aykırı bulundu. İşyeri devrinde kıdem, hizmet akdi sürelerinin toplamı üzerinden hesaplanır ve devreden işverenin sorumluluğu işçiyi çalıştırdığı süreyle, devir anındaki ücret düzeyiyle sınırlıdır (1475 sayılı Kanun m.14).

Anlaşmalı firmayla çalışılırsa ne değişir?

İş bir firmaya verildiğinde işçinin işvereni o firma olur, ama site sorumluluk dışında kalmaz. 4857 sayılı İş Kanunu m.2, bir işverenin yardımcı işlerinde iş alan ve bu iş için görevlendirdiği işçilerini sadece bu işyerinde çalıştıran işverenle iş aldığı işveren arasındaki ilişkiyi asıl işveren-alt işveren ilişkisi sayar ve asıl işvereni şöyle bağlar:

"Bu ilişkide asıl işveren, alt işverenin işçilerine karşı o işyeri ile ilgili olarak bu Kanundan, iş sözleşmesinden veya alt işverenin taraf olduğu toplu iş sözleşmesinden doğan yükümlülüklerinden alt işveren ile birlikte sorumludur." (4857 sayılı İş Kanunu m.2)

Yargıtay 9. Hukuk Dairesi temizliği alt işverene verilebilecek nitelikte yardımcı iş sayar (30 Mayıs 2013 tarihli, 2012/39301 E. 2013/16440 K.). Yargıtay 22. Hukuk Dairesi'nin 11 Eylül 2012 tarihli, 2012/5529 E. 2012/17910 K. sayılı kararında, işçi münhasıran site yönetimine ait işyerinde çalıştığı için geçerli bir asıl işveren-alt işveren ilişkisi bulunduğu ve site yönetiminin şirketle müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğu sonucuna varıldı; aynı dairenin 26 Eylül 2019 tarihli, 2019/5295 E. 2019/17316 K. sayılı kararına göre bu müteselsil sorumluluk, işçinin asıl işverenin işyerinde özgülenmiş olarak çalıştığı süreyle sınırlıdır. Yüklenici değişip işçiler ara vermeden çalışmaya devam ederse işyeri devri kuralları uygulanır ve son alt işveren tüm dönemden sorumlu olur (9. Hukuk Dairesi, 16 Haziran 2016 tarihli, 2016/17841 E. 2016/14519 K.). Bu yüzden devralınan bir sitede mevcut personelin kıdem süreleri ve birikmiş hakları sözleşmeden önce yazılı olarak tespit edilir. Vergi yönünde de fark doğar: kapıcılık hizmeti firmadan satın alındığında gelir vergisi istisnası uygulanmaz.

Sık sorulanlar

Kapıcının çalışma süresi ve görevleri nerede yazılı?

Konut Kapıcıları Yönetmeliği'nde yazılı; Yönetmelik 4857 sayılı İş Kanunu m.110'a dayanır. Çalışma süresi genel olarak haftalık 45 saattir, çalışma biçimine göre sözleşmeyle azaltılabilir ve kapıcı konutu tahsis edilmiş işyerinde günlük çalışma süresi en çok dörde bölünebilir (m.7). Kapıcının görevleri m.5'te sayılır: kaloriferi yakmak, hidrofor ve benzeri araçları çalıştırmak, ortak yerleri ve tesisleri temiz tutmak, servis hizmetlerini görmek, çöpleri toplamak, bahçe bakımını yapmak. Sözleşmede bulunması gereken hususlar m.6'da listelidir. Yönetici, kapıcının çalışma koşulları ile görevlerini gösteren belgeyi konut sakinlerinin bilgisine sunar ve konutun girişinde görülebilecek bir yere asar (m.4/g).

Kapıcı izne çıkınca yerine kim bakar?

Geçici kapıcı çalıştırılabilir. Konut Kapıcıları Yönetmeliği, kapıcının yıllık ücretli izin, hastalık izni veya tatil günlerinde görevinden ayrılması hâlinde yerine geçici kapıcı çalıştırılabileceğini yazar ve geçici kapıcıya asgari ücretin altında ücret ödenemeyeceğini ekler (m.12). Yıllık ücretli izin İş Kanunu hükümlerine göre kullandırılır (m.11), hafta tatili İş Kanunu ile sözleşme hükümlerine göre verilir (m.9). Ulusal bayram ve genel tatil günlerinde kapıcının çalıştırılıp çalıştırılamayacağı iş sözleşmesinde belirlenir (m.10).

Sitede tek kapıcı varsa iş sağlığı ve güvenliği yükümlülüğü doğar mı?

Evet. 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu kamu ve özel sektöre ait bütün işlere ve işyerlerine, işverenleri ile işveren vekillerine ve tüm çalışanlarına faaliyet konusuna bakılmaksızın uygulanır (m.2/1); ev hizmetleri kapsam dışıdır, konut kapıcılığı ise İş Kanunu içinde düzenlenmiştir. İşveren adına hareket eden ve işin ve işyerinin yönetiminde görev alan işveren vekilleri, bu Kanun'un uygulanması bakımından işveren sayılır (m.3/2). İşveren, çalışanları arasından iş güvenliği uzmanı ve işyeri hekimi görevlendirir; nitelikli personel yoksa hizmeti dışarıdan alır (m.6). Bu giderin işletme projesinde karşılık bulması gerekir.

Kapıcının ücretini yönetim firması mı öder?

Hayır. Ödeme, kat maliklerinin ortak gider olarak topladığı paradan yapılır; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine kat malikleri aralarında başka türlü anlaşma yoksa eşit olarak katılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1-a). Yöneticinin görevi, kapıcının İş Kanunu'ndan ve sözleşmesinden doğan ücret ve tazminat haklarını zamanında ve usulüne uygun olarak ödemek ve sigorta primlerini zamanında yatırmaktır (Konut Kapıcıları Yönetmeliği m.4/d). Bu kalemler yönetim bedelinin içinde değildir, işletme projesinde ayrı gider olarak görünür.

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.4/1-a, m.20/1, Ek m.2 (okunma: 17 Eylül 2026)
2. Konut Kapıcıları Yönetmeliği (Resmî Gazete 3 Mart 2004, sayı 25391), m.3, m.4, m.5, m.6, m.7, m.9, m.10, m.11, m.12, m.13 (okunma: 18 Eylül 2026)
3. 4857 sayılı İş Kanunu, m.2, m.110, m.120 (okunma: 17 Eylül 2026)
4. 1475 sayılı İş Kanunu, m.14 (okunma: 17 Eylül 2026)
5. 5510 sayılı Sosyal Sigortalar ve Genel Sağlık Sigortası Kanunu, m.11, m.12, ek m.9 (okunma: 17 Eylül 2026)
6. 6331 sayılı İş Sağlığı ve Güvenliği Kanunu, m.2, m.3, m.6 (okunma: 17 Eylül 2026)
7. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, m.23/6 (okunma: 17 Eylül 2026)
8. 3194 sayılı İmar Kanunu (okunma: 17 Eylül 2026)
9. Sosyal Güvenlik Kurumu, Kolay İşverenlik (okunma: 17 Eylül 2026)
10. GİB özelgesi 34321, Samsun Vergi Dairesi Başkanlığı, 13 Ağustos 2020 (okunma: 17 Eylül 2026)
11. GİB özelgesi 24476, Van Valiliği Defterdarlık Gelir Müdürlüğü, 13 Ekim 2014 (okunma: 17 Eylül 2026)
12. GİB özelgesi 21427, İzmir Vergi Dairesi Başkanlığı, 10 Ekim 2013 (okunma: 17 Eylül 2026)
13. GİB özelgesi 23220, Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı, 7 Eylül 2017 (okunma: 17 Eylül 2026)
14. GİB özelgesi 23440, İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı, 7 Haziran 2011 (okunma: 17 Eylül 2026)
15. Yargıtay Karar Arama: 9. Hukuk Dairesi 2015/4915 E. 2015/9322 K., 5 Mart 2015; 9. Hukuk Dairesi 2015/3538 E. 2015/7971 K., 24 Şubat 2015; Hukuk Genel Kurulu 2014/1437 E. 2016/1032 K., 9 Kasım 2016; 9. Hukuk Dairesi 2012/39301 E. 2013/16440 K., 30 Mayıs 2013; 22. Hukuk Dairesi 2012/5529 E. 2012/17910 K., 11 Eylül 2012; 22. Hukuk Dairesi 2019/5295 E. 2019/17316 K., 26 Eylül 2019; 9. Hukuk Dairesi 2016/17841 E. 2016/14519 K., 16 Haziran 2016 (okunma: 17 Eylül 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.