Site yönetim ücreti neye göre belirlenir?

Yönetim ücretini hangi etkenler belirler?

Yönetim ücretini dört etken belirler; dördü de yapının kendisinden okunur ve bu yüzden teklifi yerinde incelemeden sonra hazırlarız.

• Bağımsız bölüm sayısı: daire, dükkân ve ofislerin toplamı.
• Blok sayısı ve ortak alanların büyüklüğü: bahçe, otopark, sosyal tesis ve ortak kullanılan diğer yerler.
• Seçilen hizmet kademesi: temel, kapsamlı ya da tam.
• Teknik ekipman: asansör, hidrofor, jeneratör ve benzeri sistemlerin sayısı ve türü.

Etkenler birbirinden bağımsız değildir. Aynı daire sayısındaki iki yapıdan biri tek blok ve küçük bir bahçeden, öteki dört blok, otopark ve sosyal tesisten oluşabilir; bu iki yapının yönetim işi aynı değildir. Teklifte hangi etkenin bedeli nasıl etkilediğini kalem kalem anlatırız.

Bağımsız bölüm sayısı ücreti nasıl etkiler?

Bağımsız bölüm sayısı arttıkça yönetimin her ay yaptığı kayıt ve takip işi artar. Her bağımsız bölüm için ayrı aidat ve avans kaydı tutulur, geciken ödemeler ayrı izlenir ve borç bildirimini yalnız ilgili kat malikine ulaşan kapalı bir kanaldan yaparız. Yapıda daireyle birlikte dükkân ya da ofis varsa, giderlerin paylaşımı ve kullanım kuralları yönetim planında ayrıca düzenlenmiş olabilir; bu durumda yönetim planını teklif öncesinde okuruz. Aidatın nasıl paylaştırıldığını aidat paylaşımı rehberinde anlattık.

Blok ve ortak alan ücreti nasıl etkiler?

Blok sayısı ve ortak alanların büyüklüğü, yönetimin sahada izlediği işin miktarını belirler. Her blokta ayrı bir giriş, merdiven, çatı ve çoğu zaman ayrı asansör vardır; bahçe, otopark ve sosyal tesis ise temizlik, bakım ve aydınlatma işi doğurur. Yapı toplu yapı olarak yönetiliyorsa yönetimin organları da değişir; toplu yapının nasıl yönetildiğini toplu yapı yönetimi rehberinde anlattık. Yerinde incelemede blokları ve ortak alanları tek tek dolaşır, teklifi bu gözleme göre hazırlarız.

Hizmet kademesi ücreti nasıl etkiler?

Hizmet kademesi, yönetimin hangi işleri üstleneceğini belirlediği için ücretin en büyük etkenidir. Temel kademe idari ve mali yönetimi kapsar: işletme projesi, aidat takibi, karar defteri, genel kurul ve gider raporu. Kapsamlı kademe buna temizlik, bahçe ve tedarikçi yönetimi gibi operasyon işlerini ekler. Tam kademede bunlara ek olarak asansör, yangın ve sığınak gibi kalemlerin yıllık bakım ve kontrol takvimini yönetir, bünyemizdeki mimarlarla yapıyı yerinde inceleriz. Her kademe bir öncekinin tamamını kapsar. Kademe yapının ihtiyacına göre seçilir; incelemeden sonra hangi kademenin yeterli olacağını teklifte gerekçesiyle yazarız.

Teknik ekipman ücreti nasıl etkiler?

Teknik ekipmanın sayısı ve türü, yönetimin izlediği bakım ve kontrol takviminin uzunluğunu belirler. Asansörün düzenli bakımı ve periyodik kontrolü, yangın söndürme cihazlarının bakımı, hidrofor, jeneratör ve su deposu gibi kalemlerin her biri ayrı bir tarih, ayrı bir yetkili servis ve ayrı bir belge demektir. Hangi kontrolün ne zaman yapıldığını yıllık kontrol takvimi rehberinde tek tabloda gösterdik. Havuz bakımı ile gri su ve atıksu arıtma tesisinin işletmesi yönetim bedelinin içinde değildir; bu iki işi kendi personelimizle yürütür ve ayrı bir sözleşmeyle üstleniriz. Aidat bizim gelirimiz değildir; gelirimiz yönetim bedeli ile ayrıca sözleşmeye bağladığımız havuz ve arıtma işlerinin bedelidir.

Personel maliyeti teklifte nasıl görünür?

Personel maliyetinin teklifte nasıl görüneceği, kapıcı, temizlik ve bahçe personelinin kimin kadrosunda çalışacağına göre değişir. Kapıcı yapının kadrosundaysa işveren konutun maliki veya ortaklarıdır (Konut Kapıcıları Yönetmeliği m.3) ve maliyeti ortak gider olarak kat maliklerince karşılanır. Kapıcılık hizmeti bir firmadan satın alındığında Gelir Vergisi Kanunu m.23/6'daki ücret istisnası uygulanmaz (GİB özelgesi 34321'e göre). Bu fark toplam maliyeti değiştirdiği için teklifte personelin hangi kadroda çalışacağını ve maliyetin nerede görüneceğini ayrıca yazarız. Kadro modelini yapının kat malikleriyle birlikte belirleriz. Ayrıntıyı kapıcı ve bahçıvan rehberinde anlattık.

Yönetim ücreti kat maliklerine nasıl paylaştırılır?

Yönetim ücreti, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kat maliklerine arsa payı oranında paylaştırılır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1-b, kat maliklerinin yönetici aylığı gibi giderlere arsa payı oranında katılacağını yazar. Ücretin tutarı yönetim planında ya da yöneticiyle yapılan sözleşmede yer alır; m.28/1 yönetim planının yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti düzenlediğini söyler. Aidat ise yönetim bedelinden ayrıdır: aidat ve avanslar, yönetici adına ve yapının yöneticisi sıfatı gösterilerek açılan banka hesabında tutulur (m.35/1-j). Bedelin nerede yazılacağını ve teklif alırken sorulacak soruları yönetim teklifi karşılaştırma rehberinde anlattık.

Yönetim ücretine KDV eklenir mi?

Yönetim ücretine katma değer vergisi eklenir; aidata eklenmez. GİB özelgesi 32858'e göre profesyonel site ve apartman yöneticiliği hizmeti indirimli oran listelerinde yer almaz ve genel oranda vergilendirilir. Genel oran özelgenin verildiği tarihten sonra değişti; güncel oranı mali müşavirinize doğrulatın. GİB özelgesi 25778'e göre site giderleri için aktarılan aidat, yakıt ve demirbaş bedelleri yöneticinin kazancına girmez ve fatura edilmez. İki teklifi karşılaştırırken birinin vergi dahil, ötekinin vergi hariç yazılmış olup olmadığına bakın. Özelgeler yalnız başvuran mükellefi bağlar; kendi durumunuz için mali müşavir görüşü alın.

Yönetim ücreti her yıl nasıl artar?

Yönetim ücretinin yıllık artışı yönetim sözleşmesinde yazılır; Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yönetim ücretinin yıllık artışına ilişkin açık bir hüküm bulamadık. Kanun bir artış sınırını yalnız geçici işletme projesi için öngörür: mevcut bir işletme projesi varsa, geçici projedeki artış yürürlükteki proje bedelinin yeniden değerleme oranını geçemez (m.37 son fıkra). Bu sınırın hangi durumda uygulandığını aidat artış sınırı rehberinde anlattık. Teklif alırken bedelin hangi ölçüte göre ve hangi tarihte güncelleneceğini sözleşmeye yazdırın.

Sık sorulanlar

Yerinde inceleme ücretli mi?

Hayır. Yerinde inceleme ücretsizdir ve sizi yönetim sözleşmesine bağlamaz. İncelemenin sonunda asansör, yangın, sığınak, ortak alan ve evrak düzenindeki eksikleri yazılı olarak teslim ederiz; yönetim teklifini bu incelemeye göre telefonda ya da ofisimizde yüz yüze görüşmede sunarız.

Sözleşmede ücret yazmasa da yönetici ücret isteyebilir mi?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.40/3'e göre yönetici, yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Tartışmayı önlemek için tutarın ve artış ölçütünün sözleşmede açıkça yazılması gerekir.

Havuz bakımı yönetim ücretine dahil mi?

Hayır. Havuz bakımı ile gri su ve atıksu arıtma tesisinin işletmesi üç hizmet kademesinin dışındadır. Bu işleri kendi personelimizle yürütür, ayrı bir sözleşmeyle üstleniriz; yönetimini üstlenmediğimiz yapılara da veririz.

Neden fiyat listesi yayımlamıyorsunuz?

Yönetim ücretini belirleyen dört etken yapıdan yapıya değiştiği için fiyatı yapıyı görmeden vermiyoruz. Aynı daire sayısındaki iki yapının blok sayısı, ortak alanı ve teknik ekipmanı farklı olabilir. Teklifi yerinde incelemeden sonra, hangi işin bedele dahil olduğunu kalem kalem yazarak sunarız.

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.20/1-b, m.28, m.35/1-j, m.37, m.40 (okunma: 12 Ekim 2026)
2. Konut Kapıcıları Yönetmeliği, m.3 (okunma: 18 Eylül 2026)
3. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, m.23/6 (okunma: 17 Eylül 2026)
4. GİB özelgesi 25778, Sivas Valiliği Defterdarlık Gelir Müdürlüğü, 16 Haziran 2021 (okunma: 17 Eylül 2026)
5. GİB özelgesi 32858, Samsun Vergi Dairesi Başkanlığı, 12 Temmuz 2012 (okunma: 17 Eylül 2026)
6. GİB özelgesi 34321, Samsun Vergi Dairesi Başkanlığı, 13 Ağustos 2020 (okunma: 17 Eylül 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.