Kiracı apartman ya da site yöneticisi olabilir mi?

Kiracıyı yönetici olarak kim, hangi çoğunlukla seçer?

Kiracıyı yönetici olarak kat malikleri kurulu seçer; atama için kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu gerekir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/4). Kanun yönetimi "kendi aralarından veya dışardan" seçilecek bir kimseye verir (m.34/1) ve kiracı için ayrı bir şart ya da yasak koymaz. Kiracının oturduğu bölümün malikinden ayrıca izin alınmasını da Kanun şart koşmaz. Sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümlü yapıda yönetici atamak zorunludur (m.34/2). Kiracı yönetici de her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanır ve tekrar atanabilir (m.34/5). Kat malikleri toplanıp yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yönetici atar (m.34/6). Seçimin adımları apartman yöneticisi seçimi rehberinde. Kat malikleri ve kiracılar arasından aday çıkmayan yapılarda yönetim bir firmaya da verilebilir; geçişin adımlarını yönetime geçiş bölümünde gösteriyoruz.

Kiracı yönetici kurulda oy kullanabilir mi?

Kiracı yönetici kat malikleri kurulunda kendi adına oy kullanamaz; Kat Mülkiyeti Kanunu oy hakkını kat malikine verir ve her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın bir oy hakkına sahiptir (m.31/1). Kiracı yönetici kurulu toplantıya çağırır (m.35/1-k) ve kurulun kararlarını uygular (m.35/1-a). Kat maliki oyunu yetkili vekil eliyle kullanabildiği için kiracı, vekâlet aldığı kat malikinin oyunu kullanabilir. Vekâletin sınırı Kanun'dadır: bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (m.31/5). Vekâletin kurulda nasıl kullanıldığını kat malikleri kurulu toplantısı rehberinde anlattık.

Kiracı denetçi olabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun sözüne göre kiracı denetçi seçilemez: kurul, denetim işini kat maliklerinin "kendi aralarından" sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir (m.41/3). Kanun, yönetici için yazdığı "dışardan" seçeneğini (m.34/1) denetçi için yazmaz. Yönetimin ve denetimin kaç kişiyle kurulabildiğini site yönetimi kaç kişiden oluşur rehberinde anlatıyoruz. Denetçi, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında kurula bir rapor verir; rapor çoğaltılıp taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir (m.41/3). Yöneticisi kiracı olan bir yapıda yönetimi denetleme işi bu nedenle kat maliklerinde kalır. Kat malikleri kurulu da yöneticinin tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (m.41/1).

Kiracı yönetici aidat indiriminden yararlanır mı?

Hayır, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki yarı gider kuralı kiracı yöneticiye uygulanmaz. Kanun m.40/4, kurul aksini kararlaştırmadıkça yöneticinin kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmayacağını yazar; ancak kural yalnız "kat malikleri arasından atanmış" yönetici içindir. Kiracının oturduğu bölümün gider payı, Kanun'a göre o bölümün kat malikinin borcudur. Bölümden kira sözleşmesiyle yararlanan kiracı, bu borçtan ve gecikme tazminatından kat malikiyle birlikte sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır (m.22/1). Kiracı yönetici her yönetici gibi ücret isteyebilir: yönetim planında ya da sözleşmede ücret yazılmamış olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteme hakkı vardır (m.40/3). Ayrıntıyı yönetici aidat öder mi, ücret alır mı rehberinde anlattık.

Kiracı yönetici hangi görev ve sorumlulukları taşır?

Kiracı yönetici, kat maliki olan yöneticiyle aynı görev ve sorumlulukları taşır; Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticinin görevlerini kim olduğuna göre ayırmaz. Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (m.38/1). Topladığı paraları bir bankada kendi adına ve yapının yöneticisi sıfatı gösterilerek açtırdığı hesapta tutar (m.35/1-j). Kararları ve giderleri karar defterine yazar, defteri her takvim yılı bittikten sonraki bir ay içinde notere kapattırır (m.36) ve her yıl kurula hesap verir (m.39/1). Adı, soyadı ile iş ve ev adresi yapının kapısı yanına ya da girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılır (m.34, son fıkra). Kurul, atama sırasında yapılan sözleşmede teminat şartı koyabilir; şart yoksa da haklı bir sebep çıkarsa yöneticiden teminat isteyebilir (m.34/8).

Kiracı taşınırsa yöneticilik sona erer mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu kiracının taşınmasını yöneticiliği kendiliğinden sona erdiren bir sebep olarak saymaz; yöneticinin görevi kat malikleri kurulunun atamasına dayanır ve her yıl kanuni yıllık toplantıda yenilenir (m.34/5). Taşınan kiracı yönetici görevi bırakırsa kurul yeni yönetici atar; kat malikleri anlaşamazsa sulh mahkemesi, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici atar (m.34/6). Kurul, haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (m.41/1). Paranın, defterin ve belgelerin yeni yöneticiye teslimini yönetim devri rehberinde anlattık. Kanun'un ek 2 nci maddesi ayrı bir durumu düzenler: görevi nedeniyle kendisine yer tahsis edilmiş dışarıdan atanan yönetici, sözleşmesi sona erince o yeri on beş gün içinde boşaltmak zorundadır (Ek m.2).

Sık sorulanlar

Kiracının yönetici olması için ev sahibinin izni gerekir mi?

Hayır, Kat Mülkiyeti Kanunu böyle bir izin şartı koymaz. Yöneticiyi kat malikleri, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunlukla atar (m.34/4); kiracının oturduğu bölümün maliki de bu oylamada kendi oyunu kullanır.

Kiracı yönetici ücret alabilir mi?

Evet. Yönetim planında ya da kendisiyle yapılan sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile her yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.40/3); Kanun bu hakkı yöneticinin kat maliki olmasına bağlamaz.

Kurul kararının iptali davası kiracı yöneticiye açılabilir mi?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu, kurul kararlarının iptaline ilişkin davaların kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabileceğini yazar ve yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur (m.38/2). Hüküm yöneticinin kat maliki olup olmadığına göre ayrım yapmaz.

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.22, m.31, m.34, m.35/1, m.36, m.38, m.39, m.40, m.41, Ek m.2 (okunma: 12 Ekim 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.