Merkezi ısıtmada ısınma gideri nasıl paylaştırılır?

Yüzde 70 ve yüzde 30 kuralı nasıl uygulanır?

Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik, kısa adıyla Paylaştırma Yönetmeliği, merkezi ısıtmada toplam ısıtma giderini iki parçaya ayırır. Yüzde 70'lik parça bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimine, yüzde 30'luk parça kullanım alanına göre dağıtılır (m.8/1). Yüzde 30'luk parça ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden doğan ısı giderlerinin karşılığıdır. Fıkranın metni şöyledir:

"Merkezî ısıtma sistemlerinde toplam ısıtma giderlerinin % 70’i bağımsız bölümlerin ölçülen ısı tüketimlerine göre paylaştırılır. Toplam ısıtma giderlerinin % 30’u ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları, asgari ısınma ve işletme giderlerinden kaynaklı ısı giderleri olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanlarına göre paylaştırılır." (Paylaştırma Yönetmeliği m.8/1)

Bölgesel ısıtma sistemlerinde oran değişir: toplam ısıtma giderinin yüzde 20'si asgari ısınma, ortak kullanım mahalleri, sistem kayıpları ve işletme giderlerinden doğan ısı gideri sayılarak kullanım alanına göre paylaştırılır (Paylaştırma Yönetmeliği m.8/2). Bölgesel ısıtma sistemi, bir merkezden elde edilen ısıtma enerjisinin bölge içindeki binalara dağıtılmasını ve bağımsız bölümlerin ısıtılmasını sağlayan sistemdir (m.3/1-g).

Ortak kullanım mahallerinden, sistem kayıplarından ve işletme giderlerinden doğan ısı giderleri bağımsız bölüm kullanıcılarına kapalı kullanım alanları oranında paylaştırılır (Paylaştırma Yönetmeliği m.7/2). Merkezi sıhhi sıcak su sisteminde ise toplam gider, ölçülen sıcak su tüketimine göre dağıtılır (m.8/4). Hesabın ısı ölçerle ve ısı sayacıyla nasıl yapılacağını yönetmelik iki ayrı formül çizelgesiyle gösterir (m.8/3).

Isınma ve sıcak su giderinde paylaşım ölçüsü

Gider	Paylaşım ölçüsü	Dayanak
Merkezi ısıtma giderinin yüzde 70'i	Ölçülen ısı tüketimi	Paylaştırma Yönetmeliği m.8/1
Merkezi ısıtma giderinin yüzde 30'u	Bağımsız bölümün kullanım alanı	Paylaştırma Yönetmeliği m.8/1
Bölgesel ısıtma giderinin yüzde 20'si	Bağımsız bölümün kullanım alanı	Paylaştırma Yönetmeliği m.8/2
Merkezi sıhhi sıcak su gideri	Ölçülen sıcak su tüketimi	Paylaştırma Yönetmeliği m.8/4
Ortak alan, sistem kaybı ve işletmeden doğan ısı gideri	Kapalı kullanım alanı oranı	Paylaştırma Yönetmeliği m.7/2
Kaloriferci gideri ve bunun için toplanan avans	Kat malikleri arasında eşit (başka türlü anlaşma yoksa)	Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1-a

Hangi mahallerde tüketim ölçülür?

Paylaştırma Yönetmeliği ortak kullanım mahallerinde tüketimin ölçülmemesini, tüketimi çok olan bazı mahallerde ise ölçülmesini ister. Merdiven sahanlığı, giriş holü ve ısıtma merkezi gibi ortak kullanım yerlerinde tüketim ölçülmez; yüzme havuzu, sauna ve kapıcı dairesi gibi kullanıma bağlı tüketimi çok olan mahallerde ölçüm zorunludur (m.5/4). Isıtma ve sıcak su tüketimini ölçmek için mahaller ölçüm ekipmanıyla donatılır; bağımsız bölüm kullanıcıları bu iş ve işlemlere izin vermek zorundadır ve arıza ile bakım dışında ekipmana müdahale edemez (m.5/2).

Paylaştırma Yönetmeliği ayrıca iki işletme kuralı koyar: merkezi ısıtmalı binalarda TS EN 215'e uygun termostatik radyatör vanası kullanılır (m.5/5) ve merkezi sistemle ısıtılan bağımsız bölümlerde mahal sıcaklıkları asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanır (m.5/6).

Ölçümü ve gider paylaşım belgesini kim hazırlar?

Paylaştırma Yönetmeliği bu işi tek bir kişiye bağlamaz, altı taraf sayar: bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri ve bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri. Bu altı taraf tüketimleri aylık ya da belirli dönemlerde ölçer ve bağımsız bölüm kullanıcılarına ait gider paylaşım belgelerini düzenler (m.5/3). Paylaştırmanın ölçümlere ve m.8'e uygun yapılmasını sağlamak ise bina sahibinin, bina yöneticisinin ya da bina yönetim kurulunun işidir (m.7/1). Bina yöneticisi, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre atanmış ve bina yönetimini sağlayan kişidir (m.3/1-d).

Gider paylaşım bildiriminde bulunması gereken bilgileri Paylaştırma Yönetmeliği m.5/7 sayar. Bildirimde başlıca şunlar yer alır:

• bağımsız bölüm kullanıcısının adı, soyadı ve adres bilgileri,
• bağımsız bölüm mahalleri ve alanları,
• paylaşım bildirimi dönemi, ölçüm okuma tarihi, bildirimin düzenleme tarihi ve son ödeme tarihi,
• ısı ölçer ya da ısı sayacındaki önceki ve son ölçüm değerleri ile fark tüketim değeri,
• ısıtma ve sıcak su sistemi gider hesaplama çizelgeleri ve binanın aylık toplam gider tutarı,
• giderin sarfiyat ve sabit paylaşım oranları ile bu oranlara düşen tutarlar.

Ölçümü yapacak personeli ve donanımı olmayan bina sahibi, yönetici ya da yönetim kurulu için yönetmelik ayrı bir yol açar: ölçümü Bakanlıkça yetki belgesi verilmiş ölçüm şirketleri yapar (Paylaştırma Yönetmeliği m.3/1-p). Yetkilendirilmiş ölçüm şirketinden aranan şartlar arasında ticaret ya da sanayi odası sicil kaydı ve en az biri makine mühendisi olmak üzere üç teknik personel bulunur (m.10/1). Şirketin ayrıca verileri en az beş yıl saklayacak imkânı ve en az 1000 bağımsız bölümün bir aylık tüketimini en fazla beş iş gününde okuyup teslim edebilecek kabiliyeti olmalıdır (m.10/1). Ölçümü şirkete yaptırmak yöneticinin sorumluluğunu kaldırmaz:

"Sistemin uygun çalışmaması işletmeden kaynaklanıyor ise, bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri ve bölgesel ısı dağıtım ve satış şirketleri doğrudan sorumlu olur." (Paylaştırma Yönetmeliği m.4/2)

Isınma gideri paylaşımında görev ve dayanak

İş	Kim yapar?	Dayanak
Tüketimi ölçmek, gider paylaşım belgesini düzenlemek	Bina sahibi, yönetici, yönetim kurulu, enerji yöneticisi, yetkilendirilmiş ölçüm şirketi ya da bölgesel ısı şirketi	Paylaştırma Yönetmeliği m.5/3
Paylaştırmanın kurala uygun yapılmasını sağlamak	Bina sahibi, bina yöneticisi ya da bina yönetim kurulu	Paylaştırma Yönetmeliği m.7/1
Muayene ve kalibrasyonun düzenli yapılmasını kontrol etmek	Bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu ya da enerji yöneticisi	Paylaştırma Yönetmeliği m.6/3
Paylaşım bildirimleri icmalini ilan panosunda duyurmak	Bina sahibi, yönetici, yönetim kurulu, enerji yöneticisi ya da yetkilendirilmiş ölçüm şirketi	Paylaştırma Yönetmeliği m.5/8
Sistem işletmeden dolayı uygun çalışmıyorsa doğan sorumluluk	Bina sahibi, yönetici, yönetim kurulu, enerji yöneticisi ve ölçüm şirketleri	Paylaştırma Yönetmeliği m.4/2

Ölçüm cihazlarının kalibrasyonunu kim kontrol eder?

Ölçüm ekipmanının muayene ve kalibrasyonunun düzenli yapılmasının kontrolünden bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu ya da enerji yöneticisi sorumludur (Paylaştırma Yönetmeliği m.6/3). Muayene ve kalibrasyonu Ölçüler ve Ayar Kanunu hükümlerine göre yetkili kurum ya da kuruluşlar yapar (m.6/3). Isı tüketimini ölçmek için ilgili standartları sağlayan ısı sayaçları ya da ısı ölçerler kullanılır; ekipmanın Ölçüler ve Ayar Kanunu'na uygun olması gerekir (m.6/1). Sıcak su tarafında da aynı şart aranır (m.6/2). Ekipman ısıtma sistemine uygun olmalı ve teknik bakımdan doğru çalışacak şekilde kurulmalıdır (m.6/4).

Ölçüm ekipmanı arızalanırsa o dönemin payı başka bir ölçüye göre belirlenir. Paylaştırma Yönetmeliği m.11/1'e göre pay, aynı bağımsız bölümün daha önceki benzer dönemlerdeki tüketimi ya da o dönemdeki diğer benzer bağımsız bölümlerin tüketimi esas alınarak bulunur. Payı bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, bölgesel ısı şirketi ya da yetkilendirilmiş ölçüm şirketi belirler (m.11/1).

Paylaşım icmali bina girişine asılır mı?

Paylaştırma Yönetmeliği icmalin bina girişindeki ilan panosunda duyurulmasını ister; Kişisel Verileri Koruma Kurulu ise borç bilgisinin ortak alana asılmasını yasaklar. Önce yönetmeliğin metni:

"Aylık veya belirli dönemlerde hazırlanan ısıtma veya sıhhî sıcak su giderlerine ait bağımsız bölüm paylaşım bildirimleri icmali, bina sahibi, bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi veya yetkilendirilmiş ölçüm şirketleri tarafından bina girişindeki ilan panosundan asgari üç gün süre ile liste halinde ilan edilir." (Paylaştırma Yönetmeliği m.5/8)

Paylaşım bildiriminin içinde kullanıcının adı, soyadı, adres bilgileri ve son ödeme tarihi yer alır (Paylaştırma Yönetmeliği m.5/7-a, m.5/7-e). Kişisel Verileri Koruma Kurulu'nun İlke Kararı 2026/348 ise ad, soyad, daire numarası ve borç tutarı gibi bilgilerin ortak alana asılmasını hukuka aykırı sayıyor ve borç bilgisinin üçüncü kişilerin erişemeyeceği kanaldan paylaşılmasını istiyor. Kararın kapsamını borçlu listesi ve KVKK rehberinde ele aldık.

Paylaştırma Yönetmeliği'nin ilan kuralı ile Kişisel Verileri Koruma Kurulu'nun yasağının birlikte nasıl uygulanacağını, yani icmalde hangi bilgilerin yer alabileceğini açıklayan bir hüküm, kurul kararı ya da yargı kararı bulamadık. Konuyu kendi çalışmamızda doğrulanmadı olarak işaretledik; bir sitede uygulamadan önce avukata ya da kişisel veri uzmanına danışmanızı öneriyoruz. Kendi uygulamamızda kişiye ait borç bilgisini kapalı kanaldan, yalnız ilgili kat malikine bildiririz.

Merkezi sistemden ferdi sisteme geçiş için kaç oy gerekir?

Kural olarak kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterlidir, ancak toplam inşaat alanı 2.000 metrekare ve üzeri olan binalarda oybirliği aranır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4, kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımını, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümünü ve merkezi sistemden ferdi sisteme ya da ferdi sistemden merkezi sisteme dönüşümü sayı ve arsa payı çoğunluğuna bağlar. Büyük binalar için fıkra ayrı bir cümle koyar:

"Ancak toplam inşaat alanı ikibin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılır." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4)

Dönüşümde yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4). Dönüşüm kararı verilirse yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır (m.42/5). Kat Mülkiyeti Kanunu m.42/4 aynı zamanda Paylaştırma Yönetmeliği'nin dayanağıdır: merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasına ilişkin usul ve esasların yönetmelikle düzenleneceğini de bu fıkra söyler. Toplantının yeter sayısını ve oy hesabını kat malikleri kurulu toplantısı rehberinde anlatıyoruz.

Kazan bakımı ve baca gazı ölçümü ne zaman yapılır?

Isıl gücü 15 kW'ı aşan sıvı yakıtlı ve 30 kW'ı aşan gaz yakıtlı yakma tesislerinde bakım, onarım, baca temizliği ve baca gazı ölçümü yılda bir kez yapılır. Isınmadan Kaynaklanan Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği m.17, bu işi tesisin sahibine ya da işletmenine yükler; bakım ve baca temizliği ısınma sezonundan önce yapılır (m.21). Yönetmeliğe 16 Eylül 2026'da eklenen ek madde 1'e göre katı yakıtlar için bu yönetmelik uygulanmaz; onlar için Hava Kalitesinin Korunması Amacıyla Katı Yakıtların Kontrolü Yönetmeliği uygulanır ve oradaki periyodu henüz incelemedik. Asansör, yangın, sığınak ve deprem sigortası dahil bütün kontrolleri sıklığı, sorumlusu ve dayanağıyla yıllık kontrol takvimi rehberinde gösteriyoruz. Tam kademede yıllık bakım ve kontrol takvimini yönetir, ısıtma sistemi dahil her kalemin tarihini izler ve belgesini dosyalarız.

Kaloriferci gideri ısınma giderine dahil midir?

Kaloriferci gideri Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ayrı bir kalemdir ve eşit paylaşılır. Kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılır (m.20/1-a). Paylaştırma Yönetmeliği ise merkezi ısıtma sistemlerinin işletme giderlerini ve ısının bağımsız bölümlerce kullanım giderlerini paylaştırır (m.5/1); kaloriferci ücretini adıyla saymaz ve "işletme giderleri" teriminin neleri kapsadığını tanımlamaz. Kaloriferci ücretinin yüzde 30'luk parçaya girip girmediğini açıklayan bir hüküm ya da yargı kararı bulamadık.

Ortak yer ve tesisleri kullanmadığını ileri süren kat maliki gider ve avans payından kaçınamaz (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1-c). Hangi giderin eşit, hangisinin arsa payına göre paylaştırıldığını aidat nasıl paylaştırılır rehberinde anlatıyoruz.

Sık sorulanlar

Kaloriferi hiç kullanmayan daire ısınma gideri öder mi?

Evet. Merkezi ısıtmada toplam giderin yüzde 30'u, ölçülen tüketimden bağımsız olarak bağımsız bölümlerin kullanım alanına göre paylaştırılır (Paylaştırma Yönetmeliği m.8/1). Merkezi sistemle ısıtılan bağımsız bölümlerde mahal sıcaklığı asgari 15 °C olacak şekilde ayarlanır (m.5/6). Kat Mülkiyeti Kanunu da kat malikinin, ortak yer ve tesislerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını söyler (m.20/1-c).

Pay ölçer arızalanırsa o dönemin payı nasıl bulunur?

Arızalı dönemin payı geçmiş tüketimden ya da benzer bağımsız bölümlerden hesaplanır. Paylaştırma Yönetmeliği m.11/1, bir ekipmanın arızalanması ya da benzer bir sebeple doğru ölçüm yapılamaması halini ayrıca düzenler. Böyle bir dönemde pay, o bağımsız bölümün daha önceki benzer dönemlerdeki tüketimi ya da aynı dönemdeki diğer benzer bağımsız bölümlerin tüketimi esas alınarak belirlenir. Belirlemeyi bina yöneticisi, bina yönetim kurulu, enerji yöneticisi, bölgesel ısı şirketi ya da yetkilendirilmiş ölçüm şirketi yapar.

Dönem ortasında kiracı değişirse gider nasıl bölünür?

İki ayrı gider paylaşım belgesi düzenlenir. Paylaştırma Yönetmeliği m.11/2'ye göre bağımsız bölüm kullanıcısı dönem içinde değişirse değişim tarihinde ara okuma yapılır ve dönem sonunda iki ayrı belge düzenlenir. Ara okuma mümkün değilse ya da teknik sebeplerle yapılamamışsa, bölüm dönem sonunda kullanım gün sayısına göre iki belgeye ayrılır.

Yönetim planında başka bir paylaşım oranı yazabilir mi?

Hayır. Paylaştırma Yönetmeliği m.14, merkezi ısıtma ya da sıhhi sıcak su sistemi olan binaların yönetim planındaki ve bölgesel ısı şirketlerinin kullanıcılarla yaptığı sözleşmelerdeki yönetmeliğe aykırı hükümlerin üç ay içinde yönetmeliğe uygun hale getirilmesini öngörür. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1'deki eşit ve arsa payına göre paylaşım esasları ise kat malikleri arasında başka türlü anlaşma yoksa uygulanır.

Kaynaklar

1. Merkezi Isıtma ve Sıhhi Sıcak Su Sistemlerinde Isınma ve Sıhhi Sıcak Su Giderlerinin Paylaştırılmasına İlişkin Yönetmelik, m.3, m.4, m.5, m.6, m.7, m.8, m.10, m.11, m.14 (okunma: 18 Eylül 2026)
2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.20, m.42 (okunma: 17 Eylül 2026)
3. Isınmadan Kaynaklanan Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği, m.17, m.21, m.33, ek m.1 (okunma: 18 Eylül 2026)
4. Hava Kalitesinin Korunması Amacıyla Katı Yakıtların Kontrolü Yönetmeliği, Resmî Gazete, 16 Eylül 2026, sayı 33372 (okunma: 18 Eylül 2026)
5. Kişisel Verileri Koruma Kurulu, İlke Kararı 2026/348 kamuoyu duyurusu (karar 18 Şubat 2026, Resmî Gazete 31 Mart 2026) (okunma: 18 Eylül 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.