Ocak genel kuruluna nasıl hazırlanılır?

Yönetim planında önce neye bakılır?

Yönetim planında önce toplantı zamanına bakılır, çünkü ocak ayı yalnız plan bir zaman göstermiyorsa devreye girer (Kat Mülkiyeti Kanunu m.29/1). Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir (m.28/1). Yöneticinin hesap vereceği zaman (m.39/1), denetçinin rapor vereceği zaman (m.41/3) ve hesapların denetlenme sıklığı (m.41/2) için de kanun önce yönetim planına gönderir. Planda çağrının süresi ya da biçimi yazıyorsa çağrı o usulle yapılır.

Toplu yapılarda ritim farklıdır: kurullar en geç iki yılda bir, planda gösterilen zamanda toplanır; plan bir zaman göstermiyorsa toplantı ikinci takvim yılının ilk ayında yapılır (m.29/1). Yönetim planının içeriğini ve değiştirilmesini yönetim planı rehberinde ele aldık.

Ocak kurulu için hazırlık takvimi nasıl kurulur?

Ocak kurulu için kanun ara tarih koymaz; aşağıdaki takvimde yalnız dayanağı yazılı satırlar kanundan gelir, ayların dağılımı bizim önerimizdir. Takvim, yönetim planının toplantıyı ocak dışında bir zamana koymadığı yapılar içindir. Toplantı başka bir aydaysa aynı sıra o aya göre kaydırılır.

Ocak kurulu için önerilen hazırlık takvimi (aylar öneri, maddeler Kat Mülkiyeti Kanunu)

Dönem	Yapılan iş	Dayanak
Kasım	Yönetim planını okumak, karar defterini ve gider belgelerini tamamlamak	m.28/1, m.36/1
Aralık, ilk yarı	Gelir ve gider hesabını, yeni dönemin işletme projesi taslağını hazırlamak	m.39/1, m.37/2
Aralık, ikinci yarı	İlk ve ikinci toplantının yerini ve tarihini belirleyip çağrıyı yapmak	m.35/1-k, m.29/3
Ocak	Toplantı, yönetici ataması, hesap, işletme projesi, kararların deftere yazılması	m.29/1, m.34/5, m.32/4
31 Ocak'a kadar	Geçen yılın karar defterini notere kapattırmak	m.36/2

Çağrı nasıl yapılır, ikinci toplantı tarihi nasıl seçilir?

Çağrıyı yönetim planında aksine hüküm yoksa yönetici yapar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/1-k) ve ilk çağrıda, yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağını da yazar (m.29/3). İki toplantı arasında en az yedi gün bulunur (m.29/3); ikinci toplantı ilk toplantıdan en geç on beş gün sonra yapılır (m.30/2).

Örnek: ilk toplantı 16 Ocak 2027 Cumartesi günü yapılacaksa ikinci toplantı için seçilebilecek tarihler 23 Ocak ile 31 Ocak 2027 arasındadır. Tarihler örnektir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yıllık toplantının çağrı süresine ya da biçimine dair ayrı bir hüküm bulamadık. En az on beş günlük süre ile imzalı çağrı ya da taahhütlü mektup yolu, önemli bir sebeple yapılan toplantı için yazılıdır (m.29/2). Planınız yıllık toplantı için bir usul göstermiyorsa, çağrının yapıldığını sonradan gösterebilmek için aynı yolu ve aynı süreyi kullanmanızı öneririz. Bu cümle kanunun hükmü değil, bizim önerimizdir.

Kurulun gündemine hangi konular girer?

Yıllık kurulun gündemine yönetici ataması, hesap ve işletme projesi girer; Kat Mülkiyeti Kanunu "gündem" kelimesini kullanmaz, ama bu üç işi yıllık toplantıya ya da genel kurula bağlar. Denetçi seçimi ise isteğe bağlıdır. Temel kademede genel kurul çağrısını ve gündemini hazırlar, kararları karar defterine yazarız.

Yıllık kurulda sık görüşülen konular ve karar ölçüsü (Kat Mülkiyeti Kanunu)

Konu	Kanunun söylediği	Dayanak
Yönetici ataması	Her yıl yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı çoğunluğu aranır	m.34/5, m.34/4
Gelir ve gider hesabı	Yönetici kurula hesap verir	m.39/1
Denetim raporu	Denetçi ya da denetim kurulu seçilmişse kurula rapor verir	m.41/3
İşletme projesi	Genel kurulda aynen ya da değiştirilerek kabul edilir	m.37/1, m.37/3
Denetçi seçimi	Zorunlu değildir; kat malikleri kendi aralarından, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçer	m.41/3

Yöneticiyle ilgili ayrıntıları apartman yöneticisi seçimi rehberinde, denetçiyi site yönetimi kaç kişiden oluşur rehberinde anlatıyoruz.

Yönetici kurula hangi belgelerle gelir?

Yönetici kurula gelirlerin ve giderlerin hesabıyla, bu hesabı gösteren karar defteri ve belgelerle gelir: yönetim planında başka bir zaman yazılı değilse her takvim yılının birinci ayında hesap vermekle yükümlüdür (Kat Mülkiyeti Kanunu m.39/1). Kurul kararlarını, ihtar ve tebligatın özetini ve bütün giderleri deftere tarih sırasıyla yazar; defteri ve gider belgelerini bir dosyada saklar (m.36/1).

Denetçi ya da denetim kurulu seçilmişse, planda başka bir zaman yazılı değilse takvim yılının birinci ayında kurula rapor verir; rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.41/3). Denetçinin raporu da ocak ayına bağlı olduğu için hesabın denetçiye toplantıdan önce verilmesini öneririz; kanun bunun için ayrı bir süre yazmaz.

İşletme projesi kurula nasıl hazırlanır?

İşletme projesinde bir yıllık tahmini gelir ve giderler, her kat malikine düşecek tahmini pay ve vereceği avans gösterilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.37/2). Proje kat maliklerine ya da bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır (m.37/3). 7579 sayılı Kanun, projeye yedi gün içinde itiraz edilmesine dayanan düzeni kaldırdığı için kurul kararı artık hazırlığın merkezindedir.

Kurulca kabul edilmiş proje yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir proje yapar (m.37/1). Yürürlükte bir proje varsa geçici projedeki artış, yeniden değerleme oranını geçemez (m.37 son fıkra). Oranı ve hesabı aidat artış sınırı rehberinde güncel tutuyoruz; projenin içeriğini ve örnek tabloyu işletme projesi rehberinde gösterdik. Yönetici, yönetim planında başka bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında, proje onaylanıncaya kadar avans toplar (m.35/1-d).

Toplantı günü hangi kayıtlar tutulur?

Toplantı günü kararlar noter tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır; aykırı oy verenler sebebini belirterek imzalar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.32/4). Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır (m.30/1); bu yüzden yeter sayıyı göstermek için kimlerin katıldığını ve arsa paylarını gösteren bir liste işe yarar.

Uygulamada "hazirun cetveli" denen bu liste Kat Mülkiyeti Kanunu'nda geçmez; kanunun aradığı imza karar defterindedir. Listeyi kanuni bir şart olarak değil, yeter sayı hesabının kaydı olarak tutmanızı öneririz. Vekille katılanlar için oy sınırlarına bakılır: bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapıda en fazla iki kişiye vekâlet edebilir (m.31/5). Yeter sayıların ve çoğunlukların tamamı kat malikleri kurulu toplantısı rehberinde yer alır.

Toplantıdan sonra hangi işler kalır?

Toplantıdan sonra yönetici kararları uygular (Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/1-a) ve geçen yılın karar defterini, takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırır (m.36/2). Yönetici değiştiyse yeni yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresi kapı yanına ya da girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılır (m.34 son fıkra). Defter işlemlerini karar defteri rehberinde, görevin nasıl teslim edileceğini yönetim devri rehberinde anlatıyoruz.

Kurul kararının iptali için dava süresi, karar tarihine ya da kararın öğrenildiği tarihe göre işler. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde iptal davası açabilir; toplantıya katılmayan kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde dava açabilir (m.33/1).

Ocak kurulu için kontrol listesi

Aşağıdaki liste resmî bir form değildir; hazırlığı izlemeniz için yazdık ve yönetim planınızda farklı bir usul varsa önce o uygulanır.

• Yönetim planındaki toplantı, hesap ve denetim zamanları okundu.
• Karar defteri ve gider belgeleri tarih sırasıyla tamamlandı.
• Gelir ve gider hesabı hazırlandı, seçilmişse denetçiye verildi.
• İşletme projesi taslağı hazırlandı.
• İlk toplantının ve ikinci toplantının yeri ve tarihi belirlendi; aradaki süre yedi ile on beş gün arasında.
• Çağrı yönetim planındaki usulle yapıldı.
• Katılanları ve arsa paylarını gösteren liste hazırlandı.
• Vekâletler m.31/5 sınırlarına göre denetlendi.
• Kararlar karar defterine yazıldı, toplantıda bulunanlar imzaladı.
• Geçen yılın karar defteri notere kapattırıldı.
• Yönetici değiştiyse girişteki levha yenilendi.

Sık sorulanlar

Kurul ocakta toplanmazsa yönetici görevinden düşer mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda bu sonucu açıkça yazan bir hüküm bulamadık. Kanun yöneticinin her yıl kanuni yıllık toplantıda yeniden atanacağını yazar (m.34/5). Kat malikleri toplanıp yönetici atayamazsa kat maliklerinden birinin başvurusuyla sulh mahkemesi yönetici atar (m.34/6).

Yönetici kurulu toplantıya çağırmazsa ne yapılır?

Önemli bir sebep varsa denetçi ya da kat maliklerinin üçte biri de toplantı isteyebilir; çağrı istenen tarihten en az on beş gün önce, imzalı çağrı ya da taahhütlü mektupla yapılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.29/2). Atılacak öteki adımları yönetici görevini yapmazsa rehberinde anlatıyoruz.

İlk toplantıda yeter sayı sağlanmazsa ne olur?

İkinci toplantı ilk çağrıda yazılan yerde ve tarihte yapılır; karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur (Kat Mülkiyeti Kanunu m.29/3, m.30/2). Kanunun ayrıca koyduğu yeter sayılar bu kuraldan etkilenmez (m.30/3).

Hesabı ocak dışında da görmek mümkün mü?

Evet. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da yöneticiden hesabın gösterilmesi istenebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.39/2).

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.28, m.29, m.30, m.31, m.32, m.33, m.34, m.35, m.36, m.37, m.39, m.41 (okunma: 17 Eylül 2026; m.37 için 22 Eylül 2026; m.31 için 8 Ekim 2026)
2. 7579 sayılı Kanun, Resmî Gazete, 22 Mayıs 2026, sayı 33261, m.4 (okunma: 17 Eylül 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.