Site yönetimi kaç kişiden oluşur, denetçi seçmek zorunlu mu?
Mevzuat atıflarının son kontrolü: . Sayfa tarihi: .
Kat malikleri yönetimi bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilir; bu kişiye yönetici, kurula yönetim kurulu denir ve ikisi de kat malikleri arasından ya da dışarıdan seçilebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/1). Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapıda yönetici atamak zorunludur (m.34/2). Denetçi seçmek ise zorunlu değildir: kurul denetim işini kendi aralarından seçeceği bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir (m.41/3).
Yönetim tek kişi mi, üç kişilik kurul mu olur?
Kat malikleri ikisinden birini seçer: yönetimi tek bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verir. Hükmün metni şöyledir:
"Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/1)
Kanun yönetim kurulunun üye sayısını üç olarak yazar; iki ya da beş kişilik bir yönetim kurulundan söz etmez. Yöneticinin kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atandığını ve her yıl yeniden atandığını (m.34/4-5) apartman yöneticisi seçimi rehberinde ayrıntılı anlatıyoruz.
Yönetici kat malikleri arasından mı seçilmek zorunda?
Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetimin kat maliklerinin "kendi aralarından veya dışardan" seçecekleri bir kimseye verilebileceğini yazar (m.34/1). Bu yüzden yönetici bir kat maliki olabileceği gibi yapıda dairesi olmayan bir kişi de olabilir. Yapının bütün bölümleri tek bir kişiye aitse, o malik kanunen yönetici durumundadır (m.34/3). Kat malikleri yöneticiyi atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh mahkemesi yapıya bir yönetici atar (m.34/6). Kiracının yönetici olup olamayacağını kiracı yönetici olabilir mi rehberinde anlatıyoruz.
Denetçi seçmek zorunlu mu?
Hayır, denetçi seçmek zorunlu değildir; denetim kanunda önce kurulun görevidir. Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu devamlı denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.41/1). Hesapların denetimi için yönetim planında bir zaman konmamışsa denetim üç ayda bir yapılır; haklı bir sebep çıkarsa her zaman yapılabilir (m.41/2). Kurul bu işi isterse bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna verir (m.41/3). Kanun burada "verebilir" der; denetçi seçilmeyen yapıda denetim kurulda kalır.
Denetçi kimlerden ve nasıl seçilir?
Denetçi kat malikleri arasından, sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçilir. Kanun, kurulun denetim işini "kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna" verebileceğini yazar (m.41/3). Bu, yöneticiden farklıdır: yönetici dışarıdan da seçilebilir (m.34/1), denetçi için kanun "kendi aralarından" der. Yönetici ve denetçilerin alacakları ücret yönetim planında düzenlenir (m.28/1). Toplu yapıda her katmanın kendi yöneticisini ve denetçisini atadığını toplu yapı yönetimi rehberinde anlatıyoruz.
Denetçi ne yapar, raporunu kime verir?
Denetçi yılda bir rapor yazar ve bu rapor bütün kat maliklerine gönderilir. Denetçi ya da denetim kurulu, yönetim planında yazılı zamanlarda, yoksa her takvim yılının ilk ayında kurula verdiği bir raporla denetimin sonucunu ve yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.41/3). Denetçiler raporlarını ve kararlarını sayfaları numaralı, noter tasdikli ayrı bir deftere yazar (m.41/4). Denetçiler de kurul kararlarına uymakla yükümlüdür; yöneticiyle aralarında çıkan anlaşmazlığı kurul çözer (m.32/2-3). Denetçinin inceleyeceği hesabı temel kademede her ay gider raporuyla da gösteriyoruz. Yöneticinin defterini karar defteri rehberinde anlatıyoruz.
Sık sorulanlar
Yönetim kurulu iki kişiden oluşabilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu yönetimin bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verilebileceğini yazar (m.34/1); iki kişilik bir yönetim kurulundan söz etmez.
Denetçi dışarıdan seçilebilir mi?
Kat Mülkiyeti Kanunu denetçinin kat malikleri tarafından "kendi aralarından" seçileceğini yazar (m.41/3). Yönetici ise kat malikleri arasından ya da dışarıdan seçilebilir (m.34/1).
Denetçi ücret alır mı?
Ücreti yönetim planı düzenler. Kat Mülkiyeti Kanunu yönetim planını, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti de düzenleyen ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde sayar (m.28/1).
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.28, m.32, m.34, m.41 (okunma: 17 Eylül 2026)
Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.