Apartman yöneticisinin görevleri nelerdir?
Mevzuat atıflarının son kontrolü: . Sayfa tarihi: .
Yöneticinin görevlerini önce yönetim planı belirler; planda aksine hüküm yoksa yönetici Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesinde sayılan on iki işi görür (m.35/1). Aralarında kurul kararlarını uygulamak, bakım ve onarım tedbirlerini almak, yapıyı sigorta ettirmek, avans toplamak, borçlu kat malikine dava ve icra takibi yapmak, yönetici sıfatıyla banka hesabı açmak, kurulu toplantıya çağırmak ve asansörün aylık bakımı ile yıllık kontrolünü yaptırmak var. Kanun buna karar defteri tutmayı (m.36), işletme projesi hazırlamayı (m.37) ve yıllık hesap vermeyi (m.39) ekler.
Yöneticinin görevlerini kanun mu, yönetim planı mı belirler?
Önce yönetim planı belirler. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/1, yöneticinin görevlerinin yönetim planında belirtileceğini ve planda aksine hüküm olmadıkça yöneticinin maddede sayılan işleri göreceğini yazar. Yönetim planı da bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (m.28/1). Bu yüzden bir yapıdaki yöneticinin görev listesi, o yapının yönetim planı okunmadan tam bilinemez: planda farklı bir hüküm varsa o uygulanır, hüküm yoksa 35. maddedeki liste geçerli olur. Yöneticinin kimler arasından ve hangi çoğunlukla atandığını apartman yöneticisi seçimi rehberinde anlatıyoruz.
Kanun hangi on iki görevi sayar?
Aşağıdaki tablo, Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/1'de sayılan görevleri kanunun sırasıyla verir. Bentlerin metnini kısalttık; her satırın sonundaki bent, ayrıntının okunacağı yeri gösterir.
| Görev | Bent |
|---|---|
| Kat malikleri kurulunun kararlarını yerine getirmek | m.35/1-a |
| Yapının amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için tedbir almak | m.35/1-b |
| Yapıyı sigorta ettirmek | m.35/1-c |
| İşletme projesi onaylanıncaya kadar kat maliklerinden avans toplamak | m.35/1-d |
| Yönetimle ilgili ödemeleri kabul etmek, borçları ödemek, yetki verilmişse kiraları toplamak | m.35/1-e |
| Yapının tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmek | m.35/1-f |
| Bir sürenin geçmesini ya da bir hakkın kaybını önleyecek tedbirleri almak | m.35/1-g |
| Koruma ve bakım için kat maliklerinin yararına olan tedbirleri onlar adına almak | m.35/1-h |
| Borcunu ödemeyen kat malikine dava ve icra takibi açmak, kanuni ipoteği tescil ettirmek | m.35/1-i |
| Toplanan paralar için yönetici sıfatıyla banka hesabı açtırmak | m.35/1-j |
| Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak | m.35/1-k |
| Asansörlerin aylık bakımını ve yıllık kontrolünü yaptırmak, ücretini ödemek | m.35/1-l |
Para ve hesapla ilgili görevler nelerdir?
Yönetici avansı toplar, ödemeleri yapar, parayı ayrı bir hesapta tutar ve yılda bir hesap verir. Avans, yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında ve işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanır (m.35/1-d). Para, muteber bir bankada yöneticinin kendi adına ama yönetici sıfatı gösterilerek açılan hesapta durur (m.35/1-j). Kurulca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici bir proje hazırlar ve proje en geç üç ay içinde kurulda onaylanır (m.37/1). Hesap, yönetim planında yazılı zamanda, yoksa her takvim yılının ilk ayında kurula verilir; kat maliklerinin yarısı isterse bu zamanlar dışında da istenebilir (m.39). Ayrıntılar işletme projesi ve aidat hangi hesapta tutulur rehberlerinde.
Bakım, onarım ve sigortayla ilgili görevler nelerdir?
Yönetici yapının bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır ve yapıyı sigorta ettirir (m.35/1-b, c). Koruma ve bakım için kat maliklerinin yararına olan tedbirleri onlar adına da alabilir (m.35/1-h). Asansörlerin güvenli işletilmesi için aylık bakımlarını ve yıllık kontrollerini ilgili teknik düzenlemelere uygun yaptırmak ve ücretlerini ödemek 2015'te listeye eklenen bir görevdir (m.35/1-l). Kanunun dışında da yöneticiye düşen bir sorumluluk var: kat mülkiyetine tabi binalarda yangın güvenliği sorumlusunun görevini bina yöneticisi üstlenir (Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.125/1). Yıl içindeki kontrollerin takvimini apartman yıllık kontrol takvimi rehberinde, hangi sigortanın kimde olduğunu apartman sigortası rehberinde anlatıyoruz.
Hukuki işlerde yöneticinin görevi nedir?
Yönetici, yapıyı ilgilendiren tebligatı alır, süre ve hak kayıplarını önler ve borçlu kat malikine karşı yasal yola gider. Yapının tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmek (m.35/1-f) ve yapıyı ilgilendiren bir sürenin geçmesine ya da bir hakkın kaybına meydan vermeyecek tedbirleri almak (m.35/1-g) bu görevlerin başında gelir. Kat mülkiyetinden doğan borcunu ödemeyen kat malikine dava ve icra takibi açmak ve kanuni ipotek hakkını kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirmek de yöneticinin işidir (m.35/1-i). Kurul kararlarının iptali için açılan davalarda husumet yöneticiye yöneltilebilir; yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur (m.38/2). Ödenmeyen aidatın adım adım takibini aidat borcu takibi rehberinde anlatıyoruz.
Yönetici hangi kayıtları tutar, kurulu ne zaman toplar?
Yönetici kurulu toplantıya çağırır, kararları ve giderleri noter tasdikli deftere işler ve belgeleri saklar. Kurulun toplantıya çağrılması 35. maddede sayılan görevlerdendir (m.35/1-k). Yönetici kurul kararlarını, protokolleri, ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazar; defteri ve belgeleri bir dosyada saklar ve defteri her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde notere kapattırır (m.36/1-2). Yöneticinin adı, soyadı, iş ve ev adresi yapının kapısı yanına ya da girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılır (m.34 son fıkra). Defterin nasıl tutulduğunu karar defteri rehberinde, toplantının çağrı ve yeter sayısını kat malikleri kurulu toplantısı rehberinde anlatıyoruz.
Yönetimini üstlendiğimiz yapılarda bu görevlerin hangisinin hangi hizmet kademesine girdiğini hizmetler sayfasındaki tabloda gösteriyoruz.
Sık sorulanlar
Yönetici kat maliklerinin kirasını toplayabilir mi?
Ancak kat malikleri onu ayrıca yetkili kılmışsa. Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanmasını yöneticinin görevleri arasında yalnız "kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa" diye sayar (m.35/1-e).
Sekiz daireden az binada yönetici atamak zorunlu mu?
Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu yönetici atanmasını sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda mecburi tutar (m.34/2). Bu şartı taşıdığı hâlde yönetici atanmayan yapıda, 35. maddede sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur (m.35/2).
Yönetici görevini yapmazsa ne olur?
Kat malikleri kurulu yöneticinin tutumunu devamlı denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.41/1). Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (m.38/1).
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.28, m.34, m.35, m.36, m.37, m.38, m.39, m.41 (okunma: 17 Eylül 2026; m.37 için 22 Eylül 2026)
- Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, m.125 (okunma: 17 Eylül 2026)
Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.