Apartman ve site yönetimi için ayrı bir yönetmelik var mı?
Mevzuat atıflarının son kontrolü: . Sayfa tarihi: .
Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yönetiminin işleyişi için ayrı bir yönetmelik öngörmez; ayrıntıyı her yapının kendi yönetim planına bırakır ve yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir (m.28/1). Kanun yalnız üç konuda yönetmelik öngörür: engelliler için proje tadili, merkezi ısıtmada gider paylaşımı ve toplu yapıda kat mülkiyetinin kurulması (m.42, m.68). Asansör, yangın, sığınak ve ısınma gibi konularda ise ayrı yönetmelikler yapıya ve yöneticiye somut yükümlülükler getirir.
Apartman ve site yönetimini hangi metinler düzenler?
Yönetimi üç metin düzenler: Kat Mülkiyeti Kanunu, yapının yönetim planı ve kat malikleri kurulunun kararları. Kanun bunu şöyle yazar:
"Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilir." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.32/1)
Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma amacını, yönetici ve denetçilerin ücretini ve yönetime ait diğer hususları düzenler (m.28/1). Bir anlaşmazlıkta hâkim önce Kanuna ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre karar verir (m.33/2). Yönetim planının neleri içerdiğini ve nasıl değiştirildiğini yönetim planı rehberinde anlatıyoruz.
Kat Mülkiyeti Kanunu hangi konularda yönetmelik öngörür?
Kanunun ham metninde "yönetmelik" kelimesi dört yerde geçiyor ve bunların hiçbiri yönetimin işleyişine ilişkin değil. Engellilerin yaşamı için zorunlu proje tadilinde kurulacak komisyonun teşkili ve çalışma usulü (m.42), merkezi ısıtma sistemlerinde ısınma giderlerinin paylaştırılmasının usul ve esasları (m.42) ve toplu yapıda kat mülkiyetinin ve kat irtifakının kurulmasına, aranacak belgelere ve tapu işlemlerine ilişkin hususlar (m.68) yönetmeliğe bırakılmış; dördüncü atıf, Kanunun gerektirdiği yönetmeliğin altı ay içinde hazırlanacağını söyleyen geçici maddedir. Merkezi ısıtmada gider paylaşımını düzenleyen yönetmeliği ısınma gideri paylaşımı rehberinde anlatıyoruz.
Yöneticiye yükümlülük getiren yönetmelikler hangileri?
Yönetimin işleyişi için yönetmelik olmasa da, yapının bakımı ve güvenliği için çıkarılmış yönetmelikler yöneticinin günlük işini belirler. En sık karşılaşılanlar şunlar:
| Yönetmelik | Yapıya ve yöneticiye etkisi | Rehber |
|---|---|---|
| Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği | Asansörün aylık bakımı, kayıt defteri ve yıllık kontrol | Asansör etiket renkleri |
| Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik | Yangın sistemlerinin bakımı; kat mülkiyetine tabi binada yangın güvenliği sorumlusunun görevini bina yöneticisi üstlenir (m.125/1) | Yıllık kontrol takvimi |
| Sığınak Yönetmeliği | Eski şartlara göre sığınak zorunlu olan binalarda sığınakların idarece kontrolü (geçici m.4) | Sığınak kontrolü |
| Isınmadan Kaynaklanan Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği | Kazan bakımı, baca temizliği ve baca gazı ölçümü (m.17, m.21) | Yıllık kontrol takvimi |
| Konut Kapıcıları Yönetmeliği | Kapıcının ücret ve tazminatının zamanında ödenmesi ve sigorta primlerinin yatırılması yöneticinin görevidir (m.4/d) | Kapıcı ve bahçıvan |
Görevlerin tamamını apartman yöneticisinin görevleri rehberinde, kanundaki sırasıyla topladık.
Hangi yönetmelikler her siteye uygulanmaz?
Üç yönetmelik sitelerle ilgili sanılır ama kapsamı daha dardır. Yüzme Havuzlarının Tabi Olacağı Sağlık Esasları Hakkında Yönetmelik ticari amaçla kullanılmayan havuzları kapsamının dışında bırakır (m.2/2) ve yüzme havuzunu halkın kullanımına açık bir yapı olarak tanımlar (m.4/1-i); yalnız sakinlerin kullandığı site havuzu bu tanımın dışında kalır. Çevresel Gürültü Kontrol Yönetmeliği komşu gürültüsünü kapsamaz (m.2). Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği gri su sistemini konutlarda zorunlu tutmaz ve mevcut yapıları bu düzenlemeden muaf tutar (m.57/A/5, geçici m.3/6). Ayrıntılar site havuzu, apartmanda gürültü ve gri su ve yağmur suyu rehberlerinde. Tam kademede asansör, yangın, sığınak ve ısıtma sistemiyle ilgili kontrolleri yıllık takvime bağlarız.
Sık sorulanlar
Toplu yapılar için ayrı bir yönetmelik var mı?
Kat Mülkiyeti Kanunu toplu yapıda kat mülkiyetinin ve kat irtifakının kurulmasına, aranacak belgelere ve tapu işlemlerine ilişkin hususların bir yönetmelikle düzenleneceğini yazar (m.68). Toplu yapının yönetimi ise yönetim planına göre yürür; 22 Mayıs 2026'dan beri toplu yapıda yönetim planının değişmesi için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyu gerekir (m.70).
Yönetim planında yazmayan bir konuda ne olur?
Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde yönetimden doğan anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve genel hükümlere göre karara bağlanır (m.28). Sulh mahkemesi de Kanuna ve yönetim planına, bunlarda hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre karar verir (m.33/2).
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.28, m.32, m.33, m.42, m.68, m.70, geçici m.1 (okunma: 17 Eylül 2026)
- Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği, m.4/1-e, m.8/3, m.10/3, m.14/1 (okunma: 17 Eylül 2026)
- Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, m.125 (okunma: 17 Eylül 2026)
- Sığınak Yönetmeliği, geçici m.4 (okunma: 22 Eylül 2026)
- Isınmadan Kaynaklanan Hava Kirliliğinin Kontrolü Yönetmeliği, m.17, m.21 (okunma: 18 Eylül 2026)
- Konut Kapıcıları Yönetmeliği, m.4 (okunma: 18 Eylül 2026)
- Yüzme Havuzlarının Tabi Olacağı Sağlık Esasları Hakkında Yönetmelik, m.2/2, m.4/1-i (okunma: 8 Ekim 2026)
- Çevresel Gürültü Kontrol Yönetmeliği, m.2 (okunma: 8 Ekim 2026)
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, m.57/A/5, geçici m.3/6 (okunma: 8 Ekim 2026)
Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.