Aidatı ve ortak giderleri kiracı mı, ev sahibi mi öder?
Mevzuat atıflarının son kontrolü: . Sayfa tarihi: .
Yönetime karşı aidatın asıl borçlusu kat malikidir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20). Daireyi kiralayan kişi de gider ve avans borcundan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur; ama kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (m.22/1). Ev sahibi ile kiracının giderleri kendi aralarında nasıl paylaşacağını ise kira sözleşmesi ve Türk Borçlar Kanunu belirler: konutta ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri, sözleşmede aksi yoksa kiracıya aittir (TBK m.341).
Yönetici aidatı kimden ister?
Yönetici aidatı önce kat malikinden ister. Kat Mülkiyeti Kanunu ortak giderlere ve bunlar için toplanan avansa katılma borcunu kat maliklerine yükler (m.20/1). Kat maliki, ortak yerlerden yararlanmadığını ya da yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek bu paydan kaçınamaz (m.20/1-c). Daire kiradaysa kanun, kiracıyı da aynı borçtan sorumlu tutar:
"Kat malikinin, 20 nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.22/1)
Müteselsil sorumluluk, yöneticinin borcun ödenmesini kat malikinden de kiracıdan da isteyebilmesi demektir. Ödenmeyen aidatın adım adım takibini aidat borcu takibi rehberinde anlatıyoruz.
Kiracının sorumluluğu neden kira miktarıyla sınırlıdır?
Kanun kiracıyı ev sahibinin yerine bütün borçtan sorumlu tutmaz. Aynı fıkranın ikinci cümlesi şöyledir: "Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.22/1). Yani kiracı, ev sahibinin aidat borcunu yönetime öderse bu tutarı ev sahibine ödeyeceği kiradan düşer; kiracının yönetime karşı sorumluluğu kira borcunu aşmaz. Borç bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç için kat malikinin bağımsız bölümü üzerine öteki kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (m.22/2). Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (m.20/2).
Kira sözleşmesinde giderler nasıl paylaşılır?
Ev sahibi ile kiracının kendi arasındaki paylaşım ayrı bir ilişkidir ve onu Türk Borçlar Kanunu düzenler. Kanunun kurduğu ayrım şöyle:
| Gider | Kim katlanır | Madde |
|---|---|---|
| Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler | Kiraya veren, aksi kararlaştırılmamışsa | m.302 |
| Kiralananın kullanımıyla ilgili yan giderler (genel kural) | Kiraya veren | m.303 |
| Konutta ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri | Kiracı, sözleşmede aksi ya da aksine yerel âdet yoksa | m.341 |
| Olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım | Kiracı; yerel âdete de bakılır | m.317 |
| Kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurmak | Kiraya veren | m.301 |
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kullanma giderlerine ilişkin özel kural, yan giderlerdeki genel kuraldan önce gelir (m.341). Giderlere katlanan taraf, bu giderleri ispat eden belgelerin birer örneğini istem üzerine öbür tarafa vermek zorundadır (m.341).
Aidatın hangi kalemini kim öder?
Kanun aidatı kalem kalem kiracıya ya da ev sahibine bölmez. Kat Mülkiyeti Kanunu da Türk Borçlar Kanunu da "demirbaş" kelimesini kullanmaz; internette sık geçen "demirbaş gideri ev sahibine aittir" cümlesinin bu iki kanunda bir karşılığını bulamadık. Aidatın içinde kapıcı, kaloriferci ve bahçıvan giderleri de, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri de bulunabilir (m.20/1-a, b). Kira sözleşmesi bu ayrımı yazmışsa sözleşme uygulanır. Yazmamışsa Borçlar Kanunu'nun ayrımına bakılır ve bir kalemin hangi gruba girdiği somut olaya göre değişir; uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir. Ev sahibinin ve kiracının sözleşmeyi imzalamadan önce aidatın kime ait olduğunu, büyük onarım gibi olağan dışı giderleri ve işletme projesindeki avansları ayrı ayrı yazması, sonradan çıkacak anlaşmazlığı azaltır. İşletme projesinin nasıl hazırlandığını işletme projesi rehberinde anlatıyoruz.
Kiracı yönetim planına ve kurul kararlarına uymak zorunda mı?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat maliklerinin birbirini rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma borcunu sayar (m.18/1) ve kanunun kat maliklerinin borçlarına dair hükümlerinin kiracılara da uygulanacağını yazar; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte müteselsil olarak sorumlu olur (m.18/2). Borçlar Kanunu da kiracıdan, aynı taşınmazda oturanlara ve komşulara gerekli saygıyı göstermesini ister (TBK m.316/1). Kurulda oy hakkı kat malikine aittir (m.31/1), kiracı kendi adına oy kullanamaz; kiracının yönetici olarak seçilip seçilemeyeceğini kiracı yönetici olabilir mi rehberinde anlatıyoruz. Temel kademede aidat ve avans tahsilatını takip eder, aidatı her site için ayrı açılan banka hesabında tutarız.
Sık sorulanlar
Kiracı aidatı ödemezse borç ev sahibinden istenir mi?
Evet. Gider ve avans borcunun asıl borçlusu kat malikidir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1); kiracı bu borçtan kat malikiyle birlikte müteselsilen sorumludur (m.22/1). Yönetici borcu ikisinden de isteyebilir.
Kiracının yönetime ödediği aidat kiradan düşülür mü?
Kat Mülkiyeti Kanunu, kiracının kat malikinin gider ve avans borcu için yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceğini yazar (m.22/1). Kiracının bu borçtan sorumluluğu da ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.
Daire boşsa aidat ödenir mi?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu, kat malikinin ortak yerlerdeki kullanma hakkından vazgeçerek ya da bağımsız bölümünün durumu yüzünden bunlardan yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını yazar (m.20/1-c).
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.18, m.20, m.22, m.31 (okunma: 17 Eylül 2026)
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.301, m.302, m.303, m.316, m.317, m.341 (okunma: 24 Ekim 2026)
Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.