Apartman yöneticisi görevini yapmazsa kat malikleri ne yapabilir?

Görevini yapmayan yönetici nasıl değiştirilir?

Görevini yapmayan yönetici, kat malikleri kurulunun kararıyla değiştirilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.41/1 kurulun yöneticinin tutumunu devamlı olarak denetleyeceğini ve haklı bir sebebin çıkması hâlinde onu her zaman değiştirebileceğini yazar. Yeni yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır (m.34/4). Yönetici zaten her yıl yıllık toplantıda yeniden atanır (m.34/5); yıllık toplantıyı beklemek istemeyen kat malikleri için önemli bir sebep varsa kurul, kat maliklerinin üçte birinin istemiyle de toplanır ve çağrı toplantıdan en az on beş gün önce yapılır (m.29). Sulh mahkemesinin atadığı yönetici ise atamadan itibaren altı ay geçmeden kurulca değiştirilemez; haklı bir sebep çıkarsa onu atayan mahkeme değiştirmeye izin verebilir (m.34/7). Toplantı ve yeter sayılar kat malikleri kurulu toplantısı rehberinde.

Yöneticiyi değiştirmek için haklı sebep nedir?

Kat Mülkiyeti Kanunu "haklı sebep" ifadesini tanımlamaz; her olayda ayrıca değerlendirilir. İnternette kurulun yöneticiyi hiçbir gerekçe olmadan her zaman görevden alabileceği yazılıyor; Kanun m.41/1 ise değiştirmeyi haklı bir sebebin çıkmasına bağlar. Kanun'un yöneticiye açıkça yüklediği görevler değerlendirmenin dayanağıdır: kurul kararlarını uygulamak, ortak yerlerin bakımı ve onarımı için tedbir almak (m.35/1-a, m.35/1-b), toplanan parayı yönetici adına ve yönetici sıfatı gösterilerek açılan banka hesabında tutmak (m.35/1-j), kararları ve giderleri karar defterine yazıp defteri her yıl notere kapattırmak (m.36) ve hesap vermek (m.39). Hangi aksaklığın haklı sebep sayılacağına uyuşmazlık hâlinde sulh mahkemesi karar verir (Ek m.1).

Yönetici hesap vermezse ne yapılır?

Yönetici hesap vermezse kat malikleri hesabı isteyebilir ve hesabı kendileri denetleyebilir. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında kurula gelir ve giderin hesabını vermek zorundadır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.39/1). Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, hesabın planda yazılı zamanlar dışında da gösterilmesi istenebilir (m.39/2). Yönetim planında başka bir zaman yoksa hesaplar üç ayda bir denetlenir, haklı bir sebep çıkarsa her zaman denetlenebilir (m.41/2). Yönetici vekil gibi sorumlu olduğu için, istem üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve yönetim nedeniyle aldıklarını teslim etmek zorundadır; teslimde geciktiği paranın faizini de öder (m.38/1, Türk Borçlar Kanunu m.508). Denetimin nasıl yapıldığını aidat hangi hesapta tutulur rehberinde anlattık.

Yöneticiye hangi durumlarda para cezası verilir?

Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiye iki durumda idari para cezası öngörür. Birincisi, yöneticinin adı ve soyadı ile iş ve ev adresinin yapının kapısı yanına ya da girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılmamasıdır; bu durumda ilgilinin başvurusu üzerine mahkeme yöneticiye ya da yönetim kurulu üyelerinin her birine idari para cezası verir (m.34, son fıkra). İkincisi, kararları, ihtar ve tebligatın özetini ve giderleri karar defterine yazmama, belgeleri saklamama ya da defteri yıl bitiminden sonraki bir ay içinde notere kapattırmamadır; bu görevleri yerine getirmeyen yöneticiye m.33'ün son fıkrasındaki ceza uygulanır (m.36/3). Cezaların Kanun'daki tutarları yıllar içinde değiştiği için burada yazmıyoruz.

Yönetici verdiği zarardan sorumlu olur mu?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu m.38/1 yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğunu söyler; vekilin sorumluluğu Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenir. Vekil üstlendiği işi vekâlet verenin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yürütür. Özen ölçüsü profesyonel yönetim için önemlidir:

"Vekilin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınır." (Türk Borçlar Kanunu m.506/3)

Bu ölçü, yönetimi meslek olarak üstlenen bir firmadan, aynı işi yapan özenli bir firmanın göstereceği dikkati bekler. Kat malikleri kurulu, sözleşmede şart koşulmamış olsa bile haklı bir sebep çıkarsa yöneticiden teminat göstermesini isteyebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/8).

Yönetici hakkında nereye başvurulur?

Yönetici hakkında başvurulacak yer, yapının bulunduğu yerdeki sulh mahkemesidir. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ek 1 inci maddesi, Kanun'un uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlığın sulh mahkemelerinde çözüleceğini yazar. Kanun, yönetici hakkında belediye, zabıta ya da başka bir idari makama yapılacak bir şikâyet yolu göstermez. Hesap istemek, teslim edilmeyen parayı ve belgeleri istemek, zararın giderilmesini istemek ve kurul kararının iptali bu mahkemede görülür; kurul kararlarının iptaline ilişkin davalar kat maliklerini temsilen yöneticiye karşı açılabilir (m.38/2). Kurul kararına karşı dava sürelerini kat malikleri kurulu toplantısı rehberinde topladık.

Yönetici istifa ederse ne olur?

Yönetici istifa edebilir; kurulun istifayı kabul etmesi gerekmez. Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiyi vekil sayar (m.38/1) ve Türk Borçlar Kanunu vekâlet sözleşmesinin iki taraftan biri tarafından her zaman sona erdirilebileceğini yazar:

"Vekâlet veren ve vekil, her zaman sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir. Ancak, uygun olmayan zamanda sözleşmeyi sona erdiren taraf, diğerinin bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür." (Türk Borçlar Kanunu m.512)

Kat maliklerinin borcunu ödememesi yöneticiye ayrıca bir çekilme hakkı verir: kat malikleri, yöneticinin noter aracılığıyla yaptığı ihtara rağmen borçlarını vaktinde ve tamamen ödemezse yönetici hiçbir tazminat ödemeden sözleşmeyi feshedip çekilebilir ve uğradığı zararın tazminini isteyebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.40/2). İstifadan sonra yeni yöneticiyi kurul atar; kat malikleri anlaşamazsa sulh mahkemesi, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine yönetici atar (m.34/6). Sekiz ya da daha fazla bağımsız bölümlü yapıda yönetici atamak zorunludur (m.34/2). Defterin, belgelerin ve paranın teslimini yönetim devri rehberinde anlattık.

Yönetim firmasıyla sözleşme nasıl sona erer?

Yönetici bir firma olsa da Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve kaide olarak vekilin haklarına sahiptir (m.38/1, m.40/1). Türk Borçlar Kanunu vekâlet ilişkisinin iki taraftan biri tarafından her zaman tek taraflı sona erdirilebileceğini, uygun olmayan zamanda sona erdirenin diğerinin zararını ödeyeceğini yazar (m.512). Firmanın yönetici sıfatı, kat malikleri kurulunun atamasına dayanır ve her yıl yıllık toplantıda yenilenir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/5); kurul haklı bir sebep çıkarsa yöneticiyi her zaman değiştirebilir (m.41/1). Sözleşmedeki bildirim süresi ve devir şartları ayrıca okunmalıdır. Yönetim firması değiştirmeyi düşünen yapılarda geçiş ücretsiz yerinde incelemeyle başlar; adımları yönetime geçiş bölümünde gösteriyoruz.

Sık sorulanlar

Yönetici kurul kararı olmadan görevden alınabilir mi?

Hayır. Yöneticiyi değiştirme yetkisi kat malikleri kuruluna aittir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.41/1); yeni yönetici sayı ve arsa payı çoğunluğuyla atanır (m.34/4). Sulh mahkemesinin atadığı yöneticiyi altı ay dolmadan ancak o mahkemenin izniyle değiştirmek mümkündür (m.34/7).

İstifa için kurulun onayı gerekir mi?

Hayır. Türk Borçlar Kanunu m.512 vekile sözleşmeyi her zaman tek taraflı sona erdirme hakkı verir ve Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiyi vekil sayar (m.38/1). Uygun olmayan zamanda yapılan istifa, doğan zararı giderme yükümlülüğü doğurur.

Yönetici aidat hesabını ve belgeleri teslim etmezse ne yapılır?

Sulh mahkemesine başvurulur (Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.1). Yönetici, yönetim nedeniyle aldıklarını teslim etmek ve hesap vermekle yükümlüdür, teslimde geciktiği paranın faizini de öder (m.38/1, Türk Borçlar Kanunu m.508).

Yöneticinin adı binaya asılmazsa kim başvurur?

İlgili kişi başvurur. Kat Mülkiyeti Kanunu m.34'ün son fıkrasına göre levha asılmazsa, ilgilinin başvurusu üzerine mahkeme yöneticiye ya da yönetim kurulu üyelerinin her birine idari para cezası verir.

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.29, m.33, m.34, m.35/1, m.36, m.38, m.39, m.40, m.41, Ek m.1 (okunma: 8 Ekim 2026)
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.506, m.508, m.512 (okunma: 8 Ekim 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.