Apartman sigortası zorunlu mu?

Ortak alan sigortası zorunlu mu?

Hayır, Kat Mülkiyeti Kanunu ortak alanların sigortasını zorunlu tutmaz; binanın sigortalanmasını kat malikleri kurulunun kararına bırakır. Kanun m.21'in ilk fıkrası şöyledir:

"Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.21/1)

"Ortak alan sigortası" piyasada kullanılan bir ürün adıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda, 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu'nda ve Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik'te bu adla zorunlu tutulan bir sigorta bulamadık. Bir teklifte bu sigortanın zorunlu olduğu yazıyorsa, hangi kanunun hangi maddesine dayandığı sorulabilir.

Zorunlu deprem sigortasını kim yaptırır?

Zorunlu deprem sigortasını her bağımsız bölüm için malik ya da intifa hakkı sahibi yaptırır ve sigorta her yıl yenilenir (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.10/3). Kapsamda Kat Mülkiyeti Kanunu'na tabi bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı özel mülkiyetteki taşınmazlar üzerinde mesken olarak yapılmış binalar ve bu binaların içinde ticarethane, büro ve benzeri amaçla kullanılan bağımsız bölümler vardır (m.10/1). Kamu konutları, kamu hizmet binaları, köy yerleşik alanlarındaki bazı binalar ve Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında olsa bile tamamı ikamet dışı amaçla kullanılan binalar kapsam dışıdır (m.10/2). 6305 sayılı Kanun sigortasızlık için para cezası öngörmez. Bunun yerine tapu müdürlüğü, sigortaya tabi bağımsız bölüm ve binalarla ilgili tescil işlemlerini geçerli poliçe belgelenmedikçe yapmaz; su ve elektrik aboneliğinde de sigortanın varlığı kontrol edilir (m.11/2, m.11/3).

Yöneticinin deprem sigortasında bir görevi var mı?

Hayır, 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu bina yöneticisine deprem sigortasıyla ilgili bir görev vermez; sigortayı yaptırmakla yükümlü olan malik ya da intifa hakkı sahibidir (m.10/3). Kanun yalnız Doğal Afet Sigortaları Kurumu'na, sigortanın yapılması ve düzenli yenilenmesi için bina ve sitelerin yönetimleriyle kontrol uygulamaları geliştirme imkânı tanır (m.11/5). Bu hüküm Kuruma tanınmış bir yetkidir, yöneticiye yükümlülük getirmez. Tam kademede zorunlu deprem sigortası ile ortak alan sigortalarının yenileme tarihlerini izleriz; deprem sigortasını yaptırmak yine malikin yükümlülüğü olarak kalır.

Binanın tamamı sigortalanırsa prim nasıl paylaşılır?

Kat malikleri kurulu binanın sigortalanmasına karar verirse kat malikleri sigorta giderlerine arsa payları oranında katılır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.21/2). Genel gider maddesi de aynı kuralı koyar: anagayrimenkulün sigorta primleri, kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaştırılır (m.20/1-b). Sigortanın değerini kurul belirler (m.21/1); yönetici, yönetim planında aksine hüküm yoksa sigorta için de avans toplar (m.35/1-d). Binanın tamamı harap olursa sigorta bedeli, aksine sözleşme yoksa kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılır; yalnız bazı bölümler ya da ortak yerlerin bir kısmı hasar görmüşse bedel hasarlı yerlerin onarımına harcanır (m.21/3, m.21/4). Kat malikleri, bina sigortasıyla karşılanmayan zararları için kendi bölümlerini ayrıca sigorta ettirebilir (m.21/5). Ortak gider paylaşımının genel kurallarını aidat ve ortak gider paylaşımı rehberinde anlattık.

Kurul karar almazsa yönetici binayı sigortalatmak zorunda mı?

Kat Mülkiyeti Kanunu bu soruya açık bir cevap vermez. Kanun m.21, binanın sigortalanmasını kat malikleri kurulunun kararlaştırabileceği bir iş olarak yazar ve sigortanın değerini belirleme yetkisini kurula verir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/1-c ise yönetim planında aksine hüküm yoksa anagayrimenkulün sigorta ettirilmesini yöneticinin işleri arasında sayar. İki hüküm birlikte okunduğunda kurul kararı olmadan yöneticinin sigorta yaptırma yükümlülüğü yorum gerektirir. Belirsizliği kaldırmanın yolu, binanın sigortalanıp sigortalanmayacağını, sigortanın değerini ve kapsamını kat malikleri kurulunun gündemine koymaktır.

Tadilat deprem sigortasını nasıl etkiler?

Taşıyıcı sistemi olumsuz yönde etkileyen tadilat hem binanın sigortalanmasını hem de tazminat hakkını etkiler. Doğal Afet Sigortaları Kurumu, taşıyıcı sistemi olumsuz yönde etkileyecek şekilde tadil edildiği ya da zayıflatıldığı tespit edilen binaları sigortalamaz ve bu binaların listesini ilgili idareye gönderir (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.10/4). Malik ya da intifa hakkı sahibi, binanın ve her bağımsız bölümün projeye aykırı ve taşıyıcı sistemi olumsuz etkileyecek şekilde değiştirilmesine karşı gerekli tedbirleri almakla yükümlüdür; hasar böyle bir tadilattan doğmuşsa sigortadan tazminat alma hakkını kaybeder (m.12). Kat Mülkiyeti Kanunu da kat malikinin kendi bölümünde anayapıya zarar verecek onarım, tesis ve değişiklik yapmasını yasaklar (m.19/2). Ortak alanda yapılacak değişikliğin kurallarını ortak alanda tadilat rehberinde anlattık.

Yangın sigortası yaptırılırken bina denetlenir mi?

Evet, sigorta şirketleri yangına karşı sigorta ettirme talebi aldıkları binalarda Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik hükümlerine uyulup uyulmadığını kontrol etmekle yükümlüdür (m.6/6). Kat malikleri kurulu binanın yangına karşı sigortalanmasına karar verdiğinde bu kontrol de gündeme gelir. Yönetmeliğin binaya yüklediği söndürme cihazı, algılama ve acil aydınlatma kontrollerini apartman yıllık kontrol takvimi rehberinde topladık.

Sık sorulanlar

Kiracı deprem sigortası yaptırmak zorunda mı?

Hayır. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu zorunlu deprem sigortasını yaptırma yükümlülüğünü malike ya da intifa hakkı sahibine verir (m.10/3); kiracı bu yükümlüler arasında sayılmaz.

Deprem sigortası yoksa daire tapuda devredilebilir mi?

Hayır. Tapu müdürlüğü, sigortaya tabi bağımsız bölüm ve binalarla ilgili tescil işlemlerini, zorunlu deprem sigortasının yaptırıldığı ve işlem tarihinde geçerli olduğu belgelenmedikçe yapamaz (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.11/2).

Apartmandaki dükkân deprem sigortası yaptırmak zorunda mı?

Evet. Mesken olarak yapılmış binaların içinde ticarethane, büro ve benzeri amaçla kullanılan bağımsız bölümler zorunlu deprem sigortasına tabidir (6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu m.10/1). Tamamı ikamet dışı amaçla kullanılan binalar ise kapsam dışıdır (m.10/2).

Bina sigortası kararı hangi çoğunlukla alınır?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.21 bu karar için ayrı bir oran koymaz. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m.30/1).

Kaynaklar

1. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu, m.10, m.11, m.12 (okunma: 8 Ekim 2026)
2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.19, m.20, m.21, m.30, m.35 (okunma: 8 Ekim 2026)
3. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, m.6/6 (okunma: 8 Ekim 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.