Apartmanda riskli yapı tespiti ve dönüşüm kararı nasıl alınır?

Riskli yapı tespitini kim yaptırır?

Riskli yapı tespitini öncelikle yapı malikleri ya da kanuni temsilcileri yaptırır ve masrafını öder. 6306 sayılı Kanun m.3/1, tespitin Kentsel Dönüşüm Başkanlığının lisanslandırdığı kurum ve kuruluşlara yaptırılmasını ve sonucun Başkanlığa ya da idareye bildirilmesini ister; Uygulama Yönetmeliği m.7/2-a talebin elektronik yazılım sistemi üzerinden yapılacağını yazar. Lisans alabilenler arasında üniversiteler, yapı denetim ve laboratuvar kuruluşları ve inşaat, jeoloji ya da jeofizik mühendisleri odalarına büro tescili yaptırmış kuruluşlar vardır. Tespitte en az bir inşaat mühendisinin görev alması zorunludur ve lisanslı kuruluşlar ülkenin her yerinde tespit yapabilir (Yönetmelik m.6/1, m.6/3). Kanun m.3/1 ve Yönetmelik m.7/2-a bu iş için kat malikleri kurulu kararından ya da bütün maliklerin birlikte başvurmasından söz etmez.

Malikler tespit yaptırmazsa ne olur?

Malikler tespit yaptırmazsa Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da idare tespiti kendisi yapar veya yaptırır. 6306 sayılı Kanun m.3/1'e göre Başkanlık ya da idare tespiti resen yapabileceği gibi süre vererek maliklerden de isteyebilir; verilen sürede yaptırılmazsa tespit Başkanlıkça ya da idarece yapılır. Bu durumda tespit masrafından malikler hisseleri oranında sorumludur; masraf, tebligatı izleyen bir ay içinde ödenir ve ödenmezse amme alacağı olarak takip edilip tahsil edilir (Uygulama Yönetmeliği m.7/2-b). Tespit engellenirse mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk kuvveti eşliğinde kapalı kapılar açtırılarak tespit yapılır (Kanun m.3/1). Her yapı için kural olarak tek bir tespit raporu düzenlenir; itiraz ya da yargı kararı üzerine yeni rapor gerekmesi gibi sayılı durumlar dışında ikinci rapor alınamaz (Yönetmelik m.7/3).

Tespit sonucu maliklere nasıl bildirilir?

Tespit sonucu maliklere yapıya asılan tutanakla, e-Devlet üzerinden ve muhtarlıkta yapılan 15 günlük ilanla bildirilir. 6306 sayılı Kanun m.3/2'ye göre riskli yapı, tespit tarihinden başlayarak en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Tespite ilişkin bilgileri taşıyan tutanak, tebliğ yerine geçmek üzere yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve ilgili muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. Tespit, muhtarlıktaki ilanın son günü bütün hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır; yapı ayrıca Başkanlığın internet sayfasında 15 gün ilan edilir. Bina girişine asılan tutanak, kat maliklerinin itiraz süresini kaçırmaması için çoğu zaman ilk uyarıdır: itiraz süresi bu ilanın son gününden başlar.

Riskli yapı tespitine nasıl itiraz edilir?

Riskli yapı tespitine, muhtarlıktaki ilanın son gününden başlayarak 15 gün içinde dilekçeyle itiraz edilir. Uygulama Yönetmeliği m.7/5'e göre dilekçe, yapının bulunduğu yerdeki Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne ya da yetki devri yapılmışsa idareye verilir; itiraz hakkı yapı maliklerine ve kanuni temsilcilerine aittir. Yönetmelik süreyi ve kişiyi kesin bir şarta bağlar:

"Süresi içinde yapılmayan itirazlar ile yapı malikince veya malikin vefat etmiş olması halinde mirasçılarınca yapılmayan itirazlar işleme alınmaz." (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.7/5)

İtirazları, üniversitelerin ilgili meslek disiplinlerinden görevlendirdiği dört öğretim üyesi ile Bakanlıkta ya da Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyet inceleyip karara bağlar (6306 sayılı Kanun m.3/1). Tespit sonucu itiraz ya da yargı kararı üzerine değişirse durum tapu müdürlüğüne bildirilir (Yönetmelik m.7/7).

Tespit kesinleşince yapı ne zaman yıktırılır?

Tespit kesinleşince idare, doksan günü geçmeyen bir süre vererek yapının tahliyesini ve yıktırılmasını maliklerden ister. Uygulama Yönetmeliği m.8/1'e göre itiraz reddedildiğinde ya da süresinde itiraz edilmediğinde tespit kesinleşir ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü yıktırmayı idareden ister. İdare, verilen süre içinde yapı tahliye edilip yıktırılmazsa bu işin idari makamlarca yapılacağını da bildirir (m.8/3-a). Yıkım ruhsatı, maliklerden birinin ya da birkaçının veya vekillerinin başvurusu üzerine, yapının tahliye edildiği ve elektrik, su ve doğal gazın kapatıldığı belgelendiğinde, maliklerin muvafakati aranmadan altı iş günü içinde düzenlenir; bina yüksekliği 21,50 metreyi aşan binalarda yıkım sorumlusu olarak statik fenni mesul belirlenir (m.8/3-b). Malikler yıkım yerine güçlendirme istiyorsa aynı süre içinde güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunu tespit ettirmeleri, Kat Mülkiyeti Kanunu m.19/2'de belirtilen şekilde güçlendirme kararı almaları, güçlendirme projesini hazırlatmaları ve ruhsat almaları gerekir (m.8/7). Güçlendirme kararının çoğunluğunu ortak alanda tadilat rehberinde anlattık.

Dönüşüm kararı için toplantıya kim çağırır?

Dönüşüm kararı için toplantıya maliklerden herhangi biri bütün malikleri çağırabilir. Uygulama Yönetmeliği m.15/2, 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle bugünkü hâlini aldı:

"Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır." (6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m.15/2)

Toplantının yeri ve zamanı, Yönetmeliğin Ek-12'sindeki form doldurularak ilgili muhtarlıkta ya da yapı henüz yıktırılmamışsa bina kapısında veya duyuru panosunda 15 gün ilan edilir; noter aracılığıyla bildirim de yapılabilir. İlan yoluyla yapılan bildirimde toplantı yeri ve zamanı, ilanın son günü bütün paydaşlara tebliğ edilmiş sayılır. Toplantı hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğuyla yapılır; karar da en az salt çoğunlukla alınır, taraflarca imzalanarak tutanağa bağlanır (m.15/2).

Dönüşüm kararı hangi çoğunlukla alınır?

Dönüşüm kararı, paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır. 6306 sayılı Kanun m.6/1 bu çoğunluğu riskli yapının bulunduğu parselde parsellerin birleştirilmesi, ifraz, terk ve tescil işlemleri, yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı ya da hasılat paylaşımı gibi kararlar için arar ve yapının paydaşı olup olmadıklarına bakmaz. Fıkradaki "en az üçte iki" ifadesi 7 Kasım 2023 tarihli kanun değişikliğiyle "salt" olarak değiştirildi; internette hâlâ üçte iki çoğunluğu anlatan yazılar var. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, hisse oranına göre hesaplanır. Bu karar, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre toplanan kat malikleri kurulunun kararı değildir; 6306 sayılı Kanun'a göre paydaşların verdiği ayrı bir karardır. Kat malikleri kurulunun kendi yeter sayıları için kat malikleri kurulu toplantısı rehberine bakabilirsiniz.

Karara katılmayan malikin payına ne olur?

Karara katılmayan malikin arsa payı, teklifi kabul etmezse anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılabilir. Uygulama Yönetmeliği m.15/2'ye göre alınan karar ve anlaşma şartlarını taşıyan teklif, karara katılmayan maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden, bu adresi olmayanlara noter aracılığıyla ya da Ek-8'deki form doldurularak muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek bildirilir. Bildirimden başlayarak 15 gün içinde teklif incelenmez ya da kabul edilmezse arsa payı, Başkanlıkça belirlenecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Riskli yapılarda paydaşlara satış gerçekleşmezse, yapılan anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar işlem tekrarlanır (6306 sayılı Kanun m.6/1, Yönetmelik m.15/3). Yapı ruhsatı başvurusundan önce bu tebligatın yapılmış ve satış için başvurulmuş olması gerekir (m.15/4).

Bu süreçte site yöneticisinin görevi nedir?

6306 sayılı Kanun'da "yönetici" kelimesi geçmez; Uygulama Yönetmeliği de bina yöneticisine bir görev vermez. Yöneticinin bu süreçteki rolü Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki genel görevlerinden doğar: anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatı kabul etmek (m.35/1-f), bir sürenin geçmesinden ya da bir hakkın kaybından doğacak zararı önleyecek tedbirleri almak (m.35/1-g) ve kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak (m.35/1-k). Tespit yaptırmayı ya da tespit sonrasındaki adımları kat malikleri kurulunda konuşmak isteyen yapılarda, temel kademede kurulun çağrısını ve gündemini biz hazırlarız. Firmamız Başkanlıkça lisanslandırılmış bir tespit kuruluşu değildir; riskli yapı tespiti yapmaz ve tespit raporu hakkında teknik görüş vermez.

Sık sorulanlar

Riskli yapı tespiti için kat malikleri kurulu kararı gerekir mi?

6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği böyle bir şart saymaz. Kanun m.3/1 ve Yönetmelik m.7/2-a tespiti yapı maliklerine ya da kanuni temsilcilerine bırakır ve kat malikleri kurulu kararından söz etmez.

Riskli yapı tespitinin masrafını kim öder?

Malikler öder. Tespiti malikler yaptırırsa masraf kendilerine aittir (6306 sayılı Kanun m.3/1); idare yaptırırsa malikler masraftan hisseleri oranında sorumludur ve tebligatı izleyen bir ay içinde öder (Uygulama Yönetmeliği m.7/2-b).

Aynı yapı için ikinci bir tespit raporu alınabilir mi?

Kural olarak alınamaz. Uygulama Yönetmeliği m.7/3 her yapı için tek rapor düzenlenmesini öngörür; itiraz ya da yargı kararı üzerine yeni rapor gerekmesi, raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespiti ve yapının risk durumunu etkileyebilecek somut bir olay bunun istisnalarıdır.

Tespite kiracı itiraz edebilir mi?

Hayır. Uygulama Yönetmeliği m.7/5 itiraz hakkını yapı maliklerine ve kanuni temsilcilerine verir; malik ya da mirasçıları dışında yapılan itiraz işleme alınmaz.

Kaynaklar

1. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, m.2/1, m.3/1, m.3/2, m.6/1 (okunma: 8 Ekim 2026)
2. 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, m.3/1-d, m.6/1, m.6/3, m.7, m.8/1, m.8/3, m.8/7, m.15/2, m.15/3, m.15/4 (okunma: 8 Ekim 2026)
3. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.19/2, m.35/1 (okunma: 8 Ekim 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.