Aidat hangi hesapta tutulur, yönetim firmasının geliri mi?

Aidat hangi banka hesabında tutulur?

Aidat ve avanslar, yöneticinin bir bankada kendi adına ve yapının yöneticisi sıfatı gösterilerek açtırdığı hesapta tutulur. Kanun bu işi, yönetim planında aksine hüküm yoksa yöneticinin görevleri arasında sayar:

"Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;" (Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/j)

Aidat hesabı yapı adına değil, yönetici adına açılır; hesapta yöneticinin hangi yapının yöneticisi olduğu gösterilir. Madde "ayrı hesap" ifadesini kullanmaz, ama hesabı yöneticinin o yapıdaki sıfatına bağlar. Bu yüzden Temel kademede, birden fazla yapıyı yönettiğimizde aidat ve avansları, yönetici adına ve sitenin yöneticisi sıfatı gösterilerek her site için ayrı açılan banka hesabında tutarız.

Aidat yönetim firmasının geliri sayılır mı?

Hayır. Site giderleri için yönetim firmasının hesabına aktarılan aidat, yakıt ve demirbaş paraları firmanın kazancına girmez. Sivas Valiliği Defterdarlık Gelir Müdürlüğü, apartman yöneticiliği yapan bir şirketin başvurusu üzerine verdiği özelgede bunu şöyle yazdı:

"müşteriniz olan apartmanların ihtiyaçlarının karşılanmasında kullanılmak üzere şirketiniz banka hesabına aidat, yakıt, demirbaş vb. adlarla aktarılan tutarlar ise kurum kazancına dahil edilmeyecektir." (GİB özelgesi 25778, 16 Haziran 2021)

GİB özelgesi 25778'e göre kazanca giren, şirketin apartman ve site yöneticiliği hizmeti karşılığında ücret adıyla aldığı tutardır, yani yönetim bedelidir. Aktarılan paralardan şirkete kalan kısım varsa, o kısım da ilgili dönemde kazanca dahil edilir. Alıntı özelgenin kurumlar vergisi bölümündendir; özelge bir şirketin olayını konu alır.

Aidat için fatura kesilir mi, KDV'ye tabi mi?

Hayır. GİB özelgesi 25778'e göre site giderleri için aktarılan aidat, yakıt ve demirbaş tutarları için fatura düzenlenmesine gerek yoktur. Aidatın, hizmet verilmeksizin apartman giderlerini ödemek amacıyla firmanın hesaplarında tutulması da KDV'nin konusuna girmez; özelge bu sonucu fatura düzenlenmemiş olması koşuluna bağlar. Fatura üç kalem için genel hükümlere göre düzenlenir: yönetim hizmeti, yönetimin yaptırmaya karar verdiği tamirat, tadilat ve hukuki işler gibi işlerde verilen aracılık hizmeti ve aktarılan paralardan firmaya kalan kısım. Özelge, bu aracılık hizmetinin de KDV'ye tabi olduğunu yazar.

Yönetici hesabı ne zaman ve kime verir?

Yönetici, gelir ve giderlerin hesabını kat malikleri kuruluna verir; yönetim planında başka bir zaman yazılı değilse bunu her takvim yılının ilk ayında yapar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.39/1). Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, hesabın yönetim planında yazılı zamanlar dışında da gösterilmesi istenebilir (m.39/2). Madde 39 aylık bir hesap ya da rapor öngörmez. Biz her ay gider raporu hazırlarız; bu, yönetim sözleşmesiyle üstlendiğimiz bir hizmettir, kanuni yükümlülük değildir.

Gider kayıtları hangi deftere yazılır?

Giderler, kat malikleri kurulunun karar defterine yazılır; Kat Mülkiyeti Kanunu ayrı bir gider defteri saymaz. Karar defterinin sayfaları birden başlayıp sırayla numaralanır ve her sayfası noter mührüyle tasdik edilir; kurul kararları bu deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.32/4). Yönetici kurul kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri bu deftere tarih sırasıyla yazar; defteri, gider belgelerini ve diğer bütün belgeleri bir dosyada saklar (m.36/1). Defterin kapatılması için kanun süre koyar:

"Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlıyarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.36/2)

Karar defterini tutmayan, belgeleri saklamayan ya da defteri notere kapattırmayan yöneticiye Kat Mülkiyeti Kanunu m.33'ün son fıkrasındaki idari para cezası uygulanır (m.36/3). Bazı yönetimler "işletme defteri" adıyla ayrı bir defter de tutar; Kat Mülkiyeti Kanunu'nda bu adla bir defter öngören açık bir hüküm bulamadık.

Kat malikleri yöneticinin hesabını nasıl denetler?

Kat malikleri kurulu yöneticiyi sürekli denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.41/1). Yönetim planında başka bir zaman yazılı değilse hesaplar üç ayda bir denetlenir; haklı bir sebep varsa denetim her zaman yapılabilir (m.41/2). Kurul bu işi bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna da verebilir (m.41/3). Yöneticinin nasıl atandığını apartman yöneticisi seçimi rehberinde, ödenmeyen aidatın nasıl tahsil edildiğini aidat borcu takibi rehberinde, aidatın hangi ölçüye göre paylaştırıldığını aidat ve ortak gider paylaşımı rehberinde anlatıyoruz.

Sık sorulanlar

Aidatla ilgili özelge her yönetim firması için bağlayıcı mı?

Hayır. Özelge, idarenin başvuran mükellefin kendi olayı için verdiği yazılı görüştür ve yalnız o mükellef için sonuç doğurur. Özelgenin dipnotuna göre, özelgeye uygun işlem yapan başvurana, bu işlem nedeniyle vergi tarh edilmesi gerekse bile vergi cezası kesilmez ve gecikme faizi hesaplanmaz. Özelgedeki olayda aidat, şirketin alt hesaplarından birinde tutuluyordu; özelge Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki hesap kuralını ele almaz. Aynı güvenceyi isteyen firma, kendi olayı için idareden ayrıca özelge isteyebilir.

Denetçi kimlerden seçilir?

Denetçi kat malikleri arasından seçilir. Kurul denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye ya da üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir. Denetçi, yönetim planında başka zaman yazılı değilse her takvim yılının ilk ayında kurula bir rapor verir; rapor çoğaltılıp taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.41/3). Denetçiler de sayfa numaralı ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir defter tutar (m.41/4).

Denetçi görevini yapmazsa ne olur?

Denetim yetkisi kat malikleri kurulunda kalır. Kurul yöneticiyi sürekli denetler ve hesapları her zaman denetleyebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.41/1, m.41/2); denetçi seçmek, kurulun bu işi bir kişiye bırakmasıdır (m.41/3). Denetçi kurul kararlarına uymakla yükümlüdür (m.32/2) ve denetçiyle kat malikleri ya da yönetici arasındaki anlaşmazlıklar kurulca çözülür (m.32/3). Kat Mülkiyeti Kanunu denetçiye özgü bir ceza hükmü koymaz.

Yönetici değişince aidat hesabındaki para ne olur?

Görevi biten yönetici, yönetim nedeniyle aldıklarını teslim etmek ve hesap vermekle yükümlüdür. Yönetici kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur (Kat Mülkiyeti Kanunu m.38/1). Vekil, istem üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür; teslimde geciktiği paranın faizini de öder (Türk Borçlar Kanunu m.508). Hesabın yanında teslim edilen defter ve belgeleri yönetim devri rehberinde listeliyoruz.

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.32, m.33, m.35, m.36, m.38, m.39, m.41 (okunma: 17 Eylül 2026; m.32 ve m.41 için 8 Ekim 2026)
2. GİB özelgesi 25778, Sivas Valiliği Defterdarlık Gelir Müdürlüğü, 16 Haziran 2021, sayı 67630374-105[9371068551]-18372 (okunma: 17 Eylül 2026)
3. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.508 (okunma: 17 Eylül 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.