Toplu yapı nedir, her site toplu yapı yönetimine tabi midir?
Mevzuat atıflarının son kontrolü: . Sayfa tarihi: .
Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış, altyapı, ortak kullanım yerleri, sosyal tesisler ve yönetim bakımından birbirine bağlı birden çok yapıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.66/1). Her site toplu yapı yönetimine geçmiş değildir; Yargıtay, toplu yapı yönetimine geçilmemiş tek parselli bir sitede Kanun'un genel hükümlerini uyguladı. Toplu yapıda yönetim katmanlıdır: her blok kendi kurulunca, bütün ortak tesisler toplu yapı kurulu ya da temsilciler kurulunca yönetilir (m.69).
Bir site hangi şartlarla toplu yapı sayılır?
Bir sitenin toplu yapı sayılması için Kat Mülkiyeti Kanunu m.66'daki şartların birlikte bulunması gerekir. Yapılar birden çok olmalı ve onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış ya da yapılacak olmalıdır. Yapılar altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirine bağlı olmalıdır (m.66/1). Toplu yapı kapsamındaki imar parselleri bitişik ya da komşu olmalıdır; aralarında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park ya da otopark olarak kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz (m.66/2). Her imar parseli kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulmasında ayrı ayrı dikkate alınır; toplu yapı birden fazla parseli içeriyorsa tek tek parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi kat mülkiyeti kurulamaz (m.66/2). Yapıların konumu, ortak yerler ve tesisler, bütün parselleri kapsayan ve onaylı imar planına uygun hazırlanan vaziyet planında ve projelerde gösterilir (m.68/1).
Sitenin toplu yapı yönetimine geçip geçmediği nasıl anlaşılır?
Sitenin toplu yapı yönetimine geçip geçmediğini anlamak için bakılacak ilk belge yönetim planıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu, toplu yapıdaki yapı ve yerlerin tamamı için tek bir yönetim planı düzenlenmesini ister (m.70/1). Blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı bu planda ayrıca belirtilir (m.69/1); temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği de planda yazılır (m.69/3). Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 6 Kasım 2017 tarihli kararı (2017/4833 E., 2017/8921 K.), tek parsel üzerinde kurulu, kat mülkiyetine geçilmiş ve toplu yapı yönetimine geçilmemiş bir sitede talepleri Kanun'un genel hükümlerine göre inceledi; bu sitede kat malikleri m.34'e göre yönetici atanmasını isteyebilir. Kararın ayrıntısını, toplu yapıda yönetim planının hangi oyla değiştiğini ve geçici yönetimin süresini yönetim planı rehberinde anlattık.
Toplu yapıda kurullar hangi katmanlardan oluşur?
Toplu yapıda yönetim katmanlara ayrılır ve her kurul yalnız kendi ortak yerlerine karar verir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.69). Blok kat malikleri kurulu o bloktaki bağımsız bölüm maliklerinden oluşur ve bloğun kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere karar verir; blok niteliğinde olmayan yapılar, o parseldeki maliklerden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir (m.69/1). Bir adada birden çok parsel varsa adaya ait ortak yerleri ada kat malikleri kurulu yönetir (m.69/2). Toplu yapının bütününe ait ortak yapı, yer ve tesisleri toplu yapı kat malikleri kurulu yönetir; yönetim planı bu yetkiyi toplu yapı temsilciler kuruluna verebilir. Planda başka türlü düzenlenmemişse temsilciler kurulu, her blokta seçilen blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların seçtiği temsilcilerden oluşur ve her üye, yönettiği ya da temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır (m.69/3).
| Kurul | Kimlerden oluşur? | Neye karar verir? | Madde |
|---|---|---|---|
| Blok kat malikleri kurulu | Bloktaki bağımsız bölüm malikleri | Bloğun kendi sorunları ve yalnız o bloğa ait ortak yerler | m.69/1 |
| Ada kat malikleri kurulu | Adadaki bağımsız bölüm malikleri; yetki planla ada temsilciler kuruluna verilebilir | Adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler | m.69/2 |
| Toplu yapı kat malikleri kurulu | Toplu yapıdaki bütün bağımsız bölüm malikleri; yetki planla toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir | Toplu yapının bütün ortak yapı, yer ve tesisleri | m.69/3 |
Toplu yapıda yönetici ve denetçiyi kim atar?
Toplu yapıda her katman kendi yöneticisini ve denetçisini atar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.71/1). Yönetim planında başka türlü düzenlenmedikçe blok yöneticisi ve denetçisi, bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğuyla seçilir; blok niteliğinde olmayan yapıların ortak yer ve tesisleri için de aynı çoğunluk aranır (m.71/2). Toplu yapının bütün ortak yapı, yer ve tesisleri için yönetici ve denetçiyi toplu yapı temsilciler kurulu atar. Bu atama, kurula katılan yönetici ve temsilcilerin yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğunun oyuyla yapılır (m.71/2). Toplu yapı yöneticisinin görev süresinin bir yıl mı, kurulların toplanma aralığı olan iki yıl mı olduğu konusunda Kanun'da açık bir hüküm bulamadık. Yönetimini devralacağımız toplu yapıda yönetime geçişi ücretsiz yerinde inceleme ve eksik listesiyle başlatırız.
Toplu yapıda ortak giderleri kim öder?
Toplu yapıda ortak gideri, gidere konu yer ya da tesis kime tahsis edilmişse o kat malikleri öder (Kat Mülkiyeti Kanunu m.72/1). Toplu yapıdaki ortak sosyal ve altyapı tesisleri, bulundukları parsel ya da yapıya bakılmaksızın tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır (m.67/2). Belli bir yapıya ya da yalnız birkaç yapının maliklerine tahsis edilmiş ortak yer ve tesislerin giderini o yapılardaki kat malikleri, bütün bağımsız bölümlere tahsis edilmiş yerlerin giderini bütün kat malikleri karşılar (m.72/1). Kat malikleri kullanma hakkından vazgeçtiklerini, tesisin başka bir parselde ya da kamuya ait alanda bulunduğunu ya da tesise ihtiyaçları olmadığını ileri sürerek toplu yapı ortak gider payını ve avansı ödemekten kaçınamaz (m.72/3). Blok kat malikleri kurulunun, toplu yapı temsilcilerinin ve geçici yönetim kurulunun kararları 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de sayılan belgelerden sayılır (m.72/2); ödenmeyen pay için yapılan takipte borçlu itiraz ederse bu kararlarla itirazın kaldırılması istenebilir.
Park ve yol gibi kamuya ayrılan yerlerin bakımını toplu yapı üstlenebilir mi?
Evet, yetkili kamu kurumuyla mutabakat sağlanırsa ve kamunun kullanımı kısıtlanmazsa üstlenebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.68/2). Parseller arasında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park ya da otopark olarak kamuya ayrılan yerler, toplu yapı parsellerinin bitişiklik şartında hesaba katılmaz (m.66/2). Kanun bu yerlerin düzenlenmesini, işletilmesini ve bakımını toplu yapı yönetimine açar ama iki şarta bağlar: konuda yetkili kamu kurumuyla mutabakat sağlanması ve kamunun kullanımının kısıtlanmaması. Bakımı üstlenmek, alanı kamunun kullanımına kapatma hakkı vermez.
Sık sorulanlar
Toplu yapı kurulları her yıl toplanmak zorunda mı?
Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.29/1'e göre toplu yapılarda kurullar en geç iki yılda bir, yönetim planında gösterilen zamanda toplanır; plan bir zaman göstermiyorsa toplantı ikinci takvim yılının ilk ayında yapılır. Çağrı ve yeter sayı kurallarını kat malikleri kurulu toplantısı rehberinde anlattık.
Toplu yapı kurulu kararına karşı dava kime açılır?
Ada ya da toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptali davası, bu kurullarca seçilen yöneticiye karşı açılabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.38/2). Yönetici davayı bütün kat maliklerine ve ilgili temsilciler kuruluna duyurur; karar iptal edilirse yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır. Kanun'un uygulanmasından doğan uyuşmazlıklara sulh mahkemesi bakar (Ek m.1).
Toplu yapıda yönetim planı hangi oyla değişir?
Toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının üçte ikisinin oyuyla değişir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.70/1). 7579 sayılı Kanun 22 Mayıs 2026'da oranı beşte dörtten üçte ikiye indirdi ve yönetim planlarının m.70'e aykırı hükümlerinin uygulanmayacağını ekledi (m.70/3).
Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.29, m.34, m.38, m.66, m.67, m.68, m.69, m.70, m.71, m.72, Ek m.1 (okunma: 8 Ekim 2026)
- 7579 sayılı Kanun, Resmî Gazete, 22 Mayıs 2026, sayı 33261, m.5 (okunma: 17 Eylül 2026)
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m.68 (okunma: 17 Eylül 2026)
- Yargıtay Karar Arama, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/4833 E., 2017/8921 K., 6 Kasım 2017 (okunma: 17 Eylül 2026)
Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.