Apartman yöneticisi aidat öder mi, ücret alır mı?

Kat maliki olan yönetici aidatın ne kadarını öder?

Kat maliki olan yöneticinin aidata ne oranda katılacağına kat malikleri kurulu karar verir. Kurul yöneticiyi bu giderlerden tamamen muaf tutabilir, payını belli bir oranda indirebilir ya da diğer kat malikleri gibi tam ödemesini kararlaştırabilir. Kurul hiç karar almadıysa Kat Mülkiyeti Kanunu ölçüyü kendisi koyar: yönetici, kendi payına düşen normal yönetim giderlerinin yarısını öder, öbür yarısına katılmaz.

"Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz." (Kat Mülkiyeti Kanunu m.40/4)

Kural yalnız kat malikleri arasından atanan yönetici için yazılmıştır. Kurulun kararı karar defterine yazılır (m.32/4); aynı konuda ileride çıkan anlaşmazlık, defterde daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözülür (m.32/5).

Normal yönetim giderleri hangi kalemleri kapsar?

Kat Mülkiyeti Kanunu "normal yönetim giderleri" ifadesini tanımlamaz; ifade Kanun'da yalnız yöneticinin gidere katılmasını düzenleyen m.40/4'te geçer. Kanun ortak giderleri m.20'de sayar: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit olarak (m.20/1-a); sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında paylaştırılır (m.20/1-b). Faydalı yenilik ve ilavelerin giderini ise yenilikten faydalananlar faydalanma oranına göre öder (m.42/3). Hangi kalemin yöneticinin yarı payına girdiği konusunda anlaşmazlık çıkarsa yapının bulunduğu yerdeki sulh mahkemesi karar verir (Ek m.1). Anlaşmazlığı önlemenin yolu, kurul kararında indirimin hangi gider kalemlerine uygulanacağını adıyla yazmaktır.

Yönetici ücret alabilir mi?

Evet, yönetici ücret alabilir ve bu hakkın dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu'dur. Kanun, yönetim planının yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti düzenleyeceğini yazar (m.28/1). Planda ya da yöneticiyle yapılan sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (m.40/3). Kanun ücretin tutarını ya da üst sınırını belirlemez; "uygun bir ücret" ölçüsünü kullanır. Ücret konusunda kat malikleri ile yönetici anlaşamazsa anlaşmazlık önce kat malikleri kurulunda karara bağlanır (m.32/3), kurulda çözülmezse sulh mahkemesine götürülür (Ek m.1). Yönetici ister kat maliki olsun ister dışarıdan atansın, ücret isteme hakkı aynıdır: m.40/3 iki durumu birbirinden ayırmaz.

Yönetici ücreti aidata nasıl yansır?

Yöneticinin ücreti ortak giderlerden biridir ve kat malikleri arasında başka bir anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaştırılır: Kat Mülkiyeti Kanunu m.20/1-b "yönetici aylığı"nı arsa payına bağlı giderler arasında adıyla sayar. Ücret, işletme projesinde yıllık tahmini gider olarak yer alır; proje, giderlerden her kat malikine m.20'deki esaslara göre düşecek tahmini miktarı ve her kat malikinin vermesi gereken avansı da gösterir (m.37/2). Proje kat malikleri genel kurulunda onaylanır (m.37/1). Eşit ve arsa payı oranında paylaştırılan giderlerin tam listesini aidat nasıl paylaştırılır rehberinde topladık.

Kat maliki olmayan yönetici aidat öder mi?

Kat maliki olmayan yönetici aidat ödemez; Kat Mülkiyeti Kanunu ortak giderlere katılma yükümlülüğünü kat maliklerine yükler (m.20/1). Yönetimi dışarıdan bir kimseye vermek Kanun'un açıkça tanıdığı bir seçenektir (m.34/1). Dışarıdan atanan yönetici de ücret isteyebilir (m.40/3); m.40/4'teki yarı katılma kuralı ise yalnız kat malikleri arasından atanan yönetici için yazılmıştır. Kiracı yönetici seçildiğinde kiracının oturduğu bölümün gider payı o bölümün malikinin borcu olarak kalır ve kiracı bu borçtan Kanun'daki sınırla birlikte sorumludur (m.22/1). Kiracının yönetici seçilmesiyle ilgili kuralları kiracı apartman yöneticisi olabilir mi rehberinde anlattık.

Yönetim firmasına verilen yapıda aidat ve yönetim bedeli nasıl ayrılır?

Yönetim bir firmaya verildiğinde bütün kat malikleri aidatını öder; kat maliki olmayan firma gidere katılmaz ve m.40/4'teki indirim doğmaz. Firmaya ödenen yönetim bedeli, firmayla yapılan sözleşmede yazılır. Aidat ve avanslar, yönetici adına ve yapının yöneticisi sıfatı gösterilerek bir bankada açılan hesapta tutulur (Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/1-j). Aidat bizim gelirimiz değildir; gelirimiz yönetim bedeli ile ayrıca sözleşmeye bağladığımız havuz ve arıtma işlerinin bedelidir. Temel kademede aidatı her site için ayrı açılan hesapta tutar, giderleri bu hesaptan öder ve her ay gider raporu hazırlarız.

Sık sorulanlar

Yönetici aidattan tamamen muaf tutulabilir mi?

Evet. Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanan yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını kararlaştırır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.40/4). Kurul katılmamasına karar verirse yönetici bu giderlerden muaf olur; hiç karar yoksa kendi payının yarısını öder.

Ücret alan yönetici de aidat indiriminden yararlanır mı?

Evet, kurul aksini kararlaştırmadıkça yararlanır. Kat Mülkiyeti Kanunu m.40/4'teki yarı katılma kuralını yöneticinin ücret alıp almamasına bağlamaz. Ücreti ve gidere katılma oranını kurul kararında iki ayrı madde olarak yazmak, kararı açık kılar.

Denetçi ücret alır mı?

Yönetim planında yazılıysa alır. Kat Mülkiyeti Kanunu yönetim planının yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti düzenleyeceğini yazar (m.28/1). Kanun, yöneticiye tanıdığı uygun bir ücret isteme hakkını (m.40/3) denetçi için ayrıca yazmaz; m.40/4'teki yarı katılma kuralı da yalnız yöneticiye aittir.

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.20, m.22, m.28, m.32, m.34, m.35/1, m.37, m.40, m.42, Ek m.1 (okunma: 12 Ekim 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.