Kat Mülkiyeti Kanunu terimleri ne anlama gelir?

Kanun hangi terimleri kendi tanımlar?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2. maddesinin başlığı "Tarifler"dir ve madde on iki terimi parantez içinde tanımlar. Kanunun tanım verdiği başka üç yer vardır: yönetici ile yönetim kurulu m.34/1'de, devre mülk hakkı m.57'de, toplu yapı m.66/1'de tanımlanır. Aşağıdaki tablo bu tanımların hangi maddede olduğunu gösterir; sayfanın devamında her terim kendi bölümünde ele alınır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun kendi metninde tanımladığı terimler

Terim	Tanımın bulunduğu madde
Anagayrimenkul, anayapı, bağımsız bölüm, eklenti, kat mülkiyeti, kat maliki	m.2/a
Ortak yerler, kullanma hakkı	m.2/b
Kat irtifakı, kat irtifak sahibi	m.2/c
Arsa payı	m.2/d
Sözleşme	m.2/e
Yönetici, yönetim kurulu	m.34/1
Devre mülk hakkı	m.57
Toplu yapı	m.66/1

Kat Mülkiyeti Kanunu m.2'nin (a) bendi altı terimi bir arada tanımlar:

"Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Anayapı) anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat maliki)" (Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/a)

Günlük konuşmada ve yönetim yazışmalarında geçen işletme projesi, geçici işletme projesi, avans, ortak gider, gecikme tazminatı, yönetim planı, kat malikleri kurulu, denetçi ve temsilciler kurulu terimleri için Kat Mülkiyeti Kanunu'nda parantezli bir tanım yoktur. Kanun bu terimleri kullanır ve içeriklerini ilgili maddede gösterir; aşağıdaki bölümlerde hangi maddenin neyi gösterdiğini yazdık ve tanım cümlesi uydurmadık.

Anagayrimenkul

Anagayrimenkul, kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütünüdür (Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/a). Kanun, yapıyı ve arsayı ayrı ayrı değil, bir bütün olarak anagayrimenkul adıyla anar; bakım, sigorta, yönetim ve genel giderlerle ilgili maddeler bu terimi kullanır (m.19, m.21, m.27). Anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir (m.27).

Anayapı

Anayapı, anagayrimenkulün yalnız esas yapı kısmıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/a). Terim, arsayı ve eklentileri değil binanın kendisini anlatır; kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz (m.19/2). Anayapının tümü harap olmuşsa anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erer (m.47/1).

Bağımsız bölüm

Bağımsız bölüm, anagayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümüdür (m.2/a). Kanun m.1/1'de bu bölümlere kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen ve depo örneklerini verir. Bağımsız bölüm sayısı sekiz veya daha fazlaysa yönetici atanması zorunludur (m.34/2).

Eklenti

Eklenti, bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş yerdir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/a). Kanun m.6/1'de kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları ve tuvaleti örnek sayar; eklenti ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası kabul edilir ve o bölümün maliki eklentinin de tek başına maliki olur. Eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir (m.6/2).

Ortak yer

Ortak yerler, anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerleridir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/b). Kanun m.4'te her hâlde ortak yer sayılan şeyleri üç bent hâlinde sayar: temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistem elemanları, avlular, genel giriş kapıları, merdivenler, asansörler, koridorlar, kapıcı daire veya odaları, ortak garajlar, kalorifer daireleri, su depoları ve sığınaklar ilk benttedir. Sayılanların dışında kalıp da ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de ortak yer konusuna girer (m.4 son fıkra). Sığınakların ortak yer sayılmasının sonuçlarını sığınak kontrolü rehberinde ele aldık.

Kullanma hakkı

Kullanma hakkı, kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları ortak yerler üzerindeki faydalanma haklarıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/b). Kat maliki, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz (m.20/1-c). Aynı kural toplu yapıda da geçerlidir (m.72/3).

Kat mülkiyeti

Kat mülkiyeti, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/a). Kanun m.3/1'de bu hakkı arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet olarak niteler. Kat mülkiyeti resmî senetle ve tapu siciline tescil ile doğar (m.10/1) ve kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur (m.11/1).

Kat maliki

Kat maliki, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına sahip olan kişidir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.2/a). Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın kat malikleri kurulunda bir tek oy hakkına sahiptir (m.31/1). Kat maliki, kendisine düşen gider ve avans payını ödemekle yükümlüdür (m.20/1).

Kat irtifakı

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir ya da birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkıdır; bu hakka sahip olanlara kat irtifak sahibi denir (m.2/c). Kanun m.3/3'te kat irtifakını arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi sayar ve yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak resen kat mülkiyetine çevrileceğini yazar.

Arsa payı

Arsa payı, arsanın Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarıdır (m.2/d). Paylar, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak projede gösterilir; paylar oranlı tahsis edilmemişse her kat maliki veya kat irtifakı sahibi yeniden düzenleme için mahkemeye başvurabilir (m.3/2). Arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemez ve miras yoluyla geçmez (m.5/1). Hangi giderin arsa payı oranında paylaştırıldığını aidat ve ortak gider paylaşımı rehberinde anlattık.

Sözleşme terimi kanunda neyi anlatır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda sözleşme, kat mülkiyetinin veya kat irtifakının kurulmasına ait resmî senettir (m.2/e). Terim bu anlamıyla kanunun birçok maddesinde geçer: ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir (m.4/1), öncelikle satın alma hakkında sözleşmeye aksi hüküm konulabilir (m.8/3), sözleşmede hüküm bulunmayan hâllerde anlaşmazlıklar Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanunlara göre karara bağlanır (m.9). Yönetim planı ise ayrı bir belgedir ve kanun onu bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde sayar (m.28/1).

Yönetici ve yönetim kurulu

Kat malikleri anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye ya da üç kişilik bir kurula verebilir; bu kimseye yönetici, kurula yönetim kurulu denir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/1). Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır ve her yıl kurulun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır (m.34/4, m.34/5). Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (m.38/1) ve görevleri yönetim planında belirtilir; planda aksine hüküm yoksa m.35'te sayılan işleri görür. Seçim usulünü apartman ve site yöneticisi seçimi rehberinde ele aldık.

Kat malikleri kurulu

Kat malikleri kurulu terimi Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tarifler maddesinde tanımlanmaz; kanun kurulun görevini ve çalışma biçimini m.27 ile m.33 arasında düzenler. Anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır (m.27). Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (m.30/1); yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda, planda zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında toplanır (m.29/1). Toplantı ve yeter sayı ayrıntıları kat malikleri kurulu toplantısı rehberindedir.

Yönetim planı

Yönetim planı Kat Mülkiyeti Kanunu m.2'deki tarifler arasında yer almaz; kanun m.28/1'de planın neyi düzenlediğini ve hukuki niteliğini gösterir. Maddeye göre yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Planın değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır (m.28/3); toplu yapıda oran 22 Mayıs 2026'dan beri üçte ikidir (m.70/1). Planın konu listesini yönetim planı rehberinde madde numaralarıyla verdik.

Denetçi

Denetçi terimi Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ayrı bir tanımla açıklanmaz; kanun m.41/3'te kurulun denetim işini kimlere verebileceğini yazar. Maddeye göre kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir. Denetçi ya da denetim kurulu, yönetim planında yazılı zamanlarda, planda zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayında kurula bir rapor verir; rapor çoğaltılıp birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir (m.41/3). Denetçiler raporu ve kararlarını, her sayfası noter mührüyle tasdikli ve sıra numaralı bir deftere geçirip tarih koyarak imzalar (m.41/4).

Ortak gider

Ortak gider terimi Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tarifler maddesinde tanımlanmaz; kanun m.20'de hangi giderlere kimin nasıl katılacağını sayar. Maddeye göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine eşit olarak; sigorta primlerine, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine kendi arsa payı oranında katılır (m.20/1-a, m.20/1-b). Giderlere bir kat malikinin veya onun bölümünden faydalanan kişinin kusurlu hareketi sebep olmuşsa, ödeme yapanların o kişiye rücu hakkı vardır (m.20/3). Toplu yapıda yalnız birkaç yapıya tahsis edilmiş ortak yerlerin giderini o yapılardaki kat malikleri karşılar (m.72/1).

Avans

Avans terimi Kat Mülkiyeti Kanunu'nda tanımlanmaz; kanun avansı gider paylaşımının ve yöneticinin görevlerinin içinde kullanır. Kat malikleri, m.20/1'de sayılan giderler için toplanacak avansa da aynı ölçülerle katılmakla yükümlüdür; avans payını ödemeyen kat maliki hakkında dava açılabilir ve icra takibi yapılabilir (m.20/2). Yöneticinin görevleri arasında, yönetim planında gösterilen zamanda, planda zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayında, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması yer alır (m.35/1-d). Maddenin bu bendi 7579 sayılı Kanun m.3 ile değiştirildi ve yeni metin 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi (7579 sayılı Kanun m.31/1-b).

İşletme projesi

İşletme projesi Kat Mülkiyeti Kanunu m.2'de tanımlanmaz; kanun m.37'de projenin nasıl onaylandığını ve neleri göstereceğini yazar. Projede özellikle anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları, tüm giderlerden her kat malikine m.20'deki esaslara göre düşecek tahmini miktar ve her kat malikinin m.20'deki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir (m.37/2). 22 Mayıs 2026'dan beri işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır (m.37/1). Kesinleşen işletme projeleri ve kurulun işletme giderleriyle ilgili kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1'de belirtilen belgelerden sayılır (m.37/4). Temel kademede işletme projesini hazırlar, genel kurulun onayına sunarız. Projenin bildirimi ve onay takvimi işletme projesi rehberindedir.

Geçici işletme projesi

Geçici işletme projesi terimi Kat Mülkiyeti Kanunu'nda tanımlanmaz; kanun m.37/1'de yöneticinin bu projeyi ne zaman yapacağını yazar. Maddeye göre kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, en geç üç ay içinde kat malikleri kurulunda onaylanıncaya kadar yönetici gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Mevcut işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel, yürürlüğü devam eden işletme projesi bedelinin takvim yılı başından geçerli olmak üzere yeniden değerleme oranından fazla olmamak kaydıyla belirlenir ve aynı usulde kurula sunulur (m.37 son fıkra). Her iki hüküm de 7579 sayılı Kanun m.4 ile geldi ve 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe girdi (7579 sayılı Kanun m.31/1-b). Oranın nereden alındığını aidat artış sınırı rehberinde anlattık.

Gecikme tazminatı

Gecikme tazminatı Kat Mülkiyeti Kanunu'nda ayrı bir tanımla açıklanmaz; kanun m.20/2'de tazminatın hangi durumda doğduğunu ve oranını yazar. Maddeye göre gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur; kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır (m.22/1). Tahsil adımlarını aidat borcu takibi rehberinde ele aldık.

Toplu yapı

Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder (Kat Mülkiyeti Kanunu m.66/1). Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olması şarttır; aralarında kalan ve imar planına göre yol, meydan, yeşil alan, park ve otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz (m.66/2). Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan tek bir yönetim planı düzenlenir (m.70/1).

Temsilciler kurulu

Temsilciler kurulu terimi Kat Mülkiyeti Kanunu'nda tanımlanmaz; kanun m.69'da ada temsilciler kurulunun ve toplu yapı temsilciler kurulunun nasıl oluştuğunu yazar. Yönetim planında başka türlü düzenlenmemişse her iki kurul, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ile blok niteliğinde olmayan yapıların maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur; kurulda yöneticiler ve temsilciler, yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına sahiptir (m.69/2, m.69/3). Üye sayısı ve seçim usulü, toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim planında belirtilir. Toplu yapı temsilciler kurulu, toplu yapı kapsamındaki bütün ortak yapı, yer ve tesisler için yönetici ve denetçi atar (m.71/1).

Devre mülk hakkı

Devre mülk hakkı, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine, o yapı ya da bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkının müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulmasıdır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.57). Hak ancak mesken nitelikli, kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş yahut müstakil yapılarda kurulabilir (m.58/2) ve yılın belirli dönemlerine ayrılırken dönemler 7 günden az olamaz (m.59/1). Dönem süresi, devir ve teslim, istifade usulleri, yöneticilerin seçimi, büyük onarım için ayrılacak dönem ve bakım masrafları devre mülk sözleşmesinde belirlenir; sözleşme resmî senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir (m.61/1).

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.1, m.2, m.3, m.4, m.5, m.6, m.8, m.9, m.10, m.11, m.19, m.20, m.21, m.22, m.27, m.28, m.29, m.30, m.31, m.34, m.35, m.37, m.38, m.41, m.47, m.57, m.58, m.59, m.61, m.66, m.69, m.70, m.71, m.72 (okunma: 17 Eylül 2026)
2. 7579 sayılı Kanun, Resmî Gazete, 22 Mayıs 2026, sayı 33261, m.3, m.4, m.31 (okunma: 17 Eylül 2026)
3. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu, m.68 (okunma: 17 Eylül 2026)
4. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (okunma: 17 Eylül 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.