Yönetim devri nasıl yapılır, hangi belgeler teslim edilir?

Yönetim devrinin kanuni dayanağı nedir?

Yönetim devrinin dayanağı vekâlet hükümleridir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.38/1 yöneticiyi kat maliklerine karşı "aynen bir vekil gibi" sorumlu tutar, m.40/1 de yöneticinin kural olarak vekilin haklarına sahip olduğunu söyler. Görev sona erince 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun vekâlet hükümleri uygulanır. Bunların içinde devir teslimi doğrudan ilgilendiren hüküm m.508'dir:

"Vekil, vekâlet verenin istemi üzerine yürüttüğü işin hesabını vermek ve vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene vermekle yükümlüdür." (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.508/1)

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yönetim devrini adım adım düzenleyen ayrı bir madde bulamadık. Kanun yalnız yıllık hesap vermeyi (m.39/1) ve tahsis edilen yerin boşaltılmasını (Ek m.2) yazar; teslim edilecek belgelerin listesi kanunda bir arada sayılmaz. Yöneticinin nasıl atandığı ve hangi çoğunlukla değiştirildiği ayrı bir konudur; atama çoğunluğunu ve yıllık yenilemeyi apartman yöneticisi seçimi rehberinde, toplantı ve karar yeter sayılarını kat malikleri kurulu toplantısı rehberinde anlatıyoruz.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin 4 Şubat 2019 tarihli, 2017/6163 E. 2019/524 K. sayılı kararı yöneticinin özen borcunu şöyle tarif eder:

"Yönetici yönetim görevlerini kat malikleri adına dikkat ve özen göstererek yapması gerekip kendi kusur ve ihmaliyle oluşan zararlarda da şahsen sorumludur." (Yargıtay 20. HD, 2017/6163 E. 2019/524 K.)

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi aynı kararda (2017/6163 E. 2019/524 K.), yöneticinin görev dönemini incelerken yapıya ait bütün defterlerin, faturaların ve harcama makbuzlarının dosyaya getirilmesini istedi. Devirde eksiksiz teslim edilen belgeler, sonradan yapılacak bir incelemede hem giden hem gelen yönetimin dayanağı olur.

Eski yönetici hangi belgeleri teslim eder?

Eski yönetici, görevi süresince kat malikleri adına tuttuğu ya da aldığı bütün defter, belge ve parayı teslim eder. Aşağıdaki tablo teslim edilenleri, teslim sebebini ve dayanağını gösterir. Tabloda yer alan kalemlerin bir kısmı Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan, bir kısmı asansör ve yangın mevzuatından gelir.

Yönetim devrinde teslim edilen belgeler ve dayanakları

Teslim edilen	Neden	Dayanak
Noter tasdikli karar defteri	Kurul kararları ve bütün giderler bu deftere yazılır	Kat Mülkiyeti Kanunu m.32/4, m.36/1
Gider belgeleri dosyası	Yönetici defteri ve gider belgelerini bir dosyada saklar	Kat Mülkiyeti Kanunu m.36/1
Onaylı işletme projesi	Yıllık gelir, gider ve avans tutarları projede gösterilir	Kat Mülkiyeti Kanunu m.37
Yönetim planı	Yöneticinin görevlerini ve ücretini plan belirler	Kat Mülkiyeti Kanunu m.28/1, m.35/1
Banka hesabının kayıtları ve bakiye	Toplanan para ve avanslar yönetici adına ve yönetici sıfatı gösterilerek açılan hesapta tutulur	Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/j
Gelir ve gider hesabı	Yönetici kat malikleri kuruluna hesap verir	Kat Mülkiyeti Kanunu m.39/1; Türk Borçlar Kanunu m.508
İhtar ve tebligat kayıtları	İhtar ve tebligatın özeti ile tarihleri deftere işlenir	Kat Mülkiyeti Kanunu m.36/1
Tedarikçi ve bakım sözleşmeleri	Bakım ve onarım tedbirlerini almak yöneticinin görevidir	Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/1-b
Asansör kayıt defteri ve bakım föyleri	Dolan kayıt defteri asansör ömrü boyunca, föyler kalıcı saklanır	Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği m.8/3, m.10/3
Yangın sistemlerinin kontrol ve bakım kayıtları	Periyodik kontrol, test ve bakım bina sahibinin ya da yöneticisinin sorumluluğundadır	Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.100
Aydınlatma metinleri ve kamera erişim yetkisi	Öğrenilen kişisel veriler görevden ayrıldıktan sonra da açıklanamaz	6698 sayılı Kanun m.12/4

Asansör ve yangın kayıtlarının hangi süreyle saklandığını apartman yıllık kontrol takvimi rehberinde anlatıyoruz. Temel kademede karar defterini, gider belgelerini, onaylı işletme projesini ve banka hesabı kayıtlarını devralır, eksikleri yazılı olarak kat maliklerine bildiririz.

Karar defteri devirde nasıl teslim edilir?

Karar defteri devirde tek başına değil, saklandığı dosyanın tamamıyla, yani gider belgeleri ve diğer belgelerle birlikte teslim edilir. Yönetici kurul kararlarını, protokolleri, ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri karar defterine tarih sırasıyla yazar; defteri, gider belgelerini ve diğer bütün belgeleri bir dosyada saklar (Kat Mülkiyeti Kanunu m.36/1). Defterin nasıl tasdik edildiğini, hangi ay notere kapattırıldığını ve kapattırmayan yöneticiye ne uygulandığını aidat hangi hesapta tutulur rehberinde anlatıyoruz.

Kat Mülkiyeti Kanunu, yıl ortasında yapılan bir devirde defterin kapatılıp kapatılmayacağına dair bir hüküm içermiyor; bu konuda açık bir kural bulamadık. Devralan yönetim için defterin geçmişi de bağlayıcıdır: bir konuda ileride çıkan anlaşmazlık, karar defterinde aynı konuda daha önce verilmiş bir karar varsa kural olarak ona göre çözülür (Kat Mülkiyeti Kanunu m.32/5). Devir tutanağına defterin son sayfa numarasını ve son karar tarihini yazmak, iki tarafın da sonradan dayanacağı kaydı oluşturur.

Toplanan para ve banka hesabı nasıl devredilir?

Toplanan para, hesabı verilerek ve bakiyesiyle birlikte teslim edilir. Toplanan para ve avanslar, muteber bir bankada yönetici adına ve sitenin yöneticisi sıfatı gösterilerek, her site için ayrı açılan hesapta tutulur (Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/j). Hesabın sahibi yöneticidir; hesabın yapıya ait olduğu yönetici sıfatıyla gösterilir. Hesap yöneticinin kendi adına açıldığı için, yönetici değişince hesap kendiliğinden yeni yöneticiye geçmez; yeni yönetici kendi adına ve aynı sıfatla yeni bir hesap açar. Bu bizim çıkarımımızdır, kanunda açık bir hüküm bulamadık.

Parasal devrin dayanağı vekâlet hükmüdür: vekil, vekâletle ilişkili olarak aldıklarını vekâlet verene verir ve teslimde geciktiği paranın faizini de öder (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.508). Kat Mülkiyeti Kanunu ayrıca yöneticiyi yıllık hesap vermekle yükümlü tutar (m.39/1) ve kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesinin istenebileceğini söyler (m.39/2). Hesabın hangi bankada ve hangi sıfatla tutulduğu aidat hangi hesapta tutulur rehberindedir.

Eski yöneticiye tahsis edilen yer ne zaman boşaltılır?

Görevi dolayısıyla kendisine bir yer tahsis edilmiş olan dışarıdan atanmış yönetici, sözleşmesi sona erince bu yeri on beş gün içinde boşaltır (Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.2). Aynı süre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler için de geçerlidir. Hükmün metni şöyledir:

"Kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından sözleşmeleri herhangi bir nedenle feshedilen veya sona eren, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçiler ile dışarıdan atanan yöneticiler kendilerine bu görevleri dolayısıyla bir yer tahsis edilmiş ise, bu yerleri onbeş gün içerisinde boşaltmak zorundadırlar." (Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.2)

On beş günde boşaltılmayan yerler, yöneticinin ya da kat maliklerinden herhangi birinin başvurusu üzerine, başkaca tebligata gerek kalmadan mahalli mülki amirlerin kararıyla bir hafta içinde zabıtaca boşalttırılır (Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.2). İdare ve yargı organlarına yapılacak başvuru bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz, ilgililerin kanundan ve sözleşmeden doğan hakları ise saklıdır. Ek m.2'deki on beş günlük süre yalnız tahsis edilen yerin boşaltılmasına ilişkindir; belgelerin teslimi için kanun ayrı bir süre yazmaz.

Yönetim değişikliği site personelini nasıl etkiler?

Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetici değişikliğini site personelinin sözleşmesine bağlamıyor; personelin sözleşmesi devirden ayrı bir konudur. Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.2, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi sözleşmelerinin "kat malikleri kurulunca veya bu kurulca yetki verilen yönetici tarafından" feshedilmesinden söz eder. Bu ifadeden, fesih yetkisinin kat malikleri kurulunda olduğunu ve kurulun bu yetkiyi yöneticiye verebildiğini çıkarıyoruz. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ise kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa eşit olarak katılır (m.20/1-a); bu gider, yönetimi yürüten tarafın değil, kat maliklerinin üzerindedir.

Yönetici değişikliğinin personelin iş sözleşmesini, kıdemini ve ihbar sürelerini nasıl etkilediğine dair Kat Mülkiyeti Kanunu'nda bir hüküm bulamadık; bu sorular iş hukukuna girer ve devirden önce avukata ya da mali müşavire sorulur. Devralırken iş sözleşmesini, çalışma koşullarını gösteren belgeyi, sosyal güvenlik kayıtlarını ve kapıcıya tahsis edilmiş konutun durumunu incelemeyi gerekli görüyoruz; bu liste kanundan değil, kendi uygulamamızdan gelen bir çıkarımdır. Personel belgeleri kişisel veri içerdiği için devir sırasında kapalı kanalla aktarılır.

Borç bilgisi ve kişisel veriler devirde nasıl aktarılır?

Borç bilgisi devirde kapalı kanalla aktarılır, ortak alana asılmaz. Kişisel Verileri Koruma Kurulu'nun 2026/348 sayılı ilke kararı, aidat ve avans borcuna ilişkin bilgilendirmelerde izlenecek yöntemi belirler. Karara göre kapalı elektronik posta ya da mesajlaşma grupları veya bu hizmete özgülenmiş uygulamalar gibi, üçüncü kişilerin erişiminin söz konusu olmayacağı yöntemler kullanılır. Kararın kapsamını ve hangi bilgilerin kişisel veri sayıldığını borçlu listesi ve KVKK rehberinde anlatıyoruz.

Kişisel Verileri Koruma Kurulu'nun 2020/560 sayılı kararına göre apartman ve sitelerde veri sorumlusu kural olarak kat malikleri kuruludur. Karar, "her ne kadar tüzel kişiliği haiz olmasa da kural olarak apartman, site ve benzeri yapılar bakımından veri sorumlusu olarak kat malikleri kurulunun kabul edilebileceği" ifadesini kullanır. Veri sorumlusunun kim olduğunu her somut olayda ayrıca belirlemek gerekir. 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu m.12/4 ise veri sorumlusunun ve veri işleyenin öğrendikleri kişisel verileri başkasına açıklayamayacağını ve amaç dışında kullanamayacağını, bu yükümlülüğün görevden ayrıldıktan sonra da sürdüğünü yazar. Devirde aydınlatma metinleri yeni yönetime göre güncellenir, kamera kayıtlarına ve yönetim yazılımına erişim yetkileri eski yönetimden kaldırılır.

Devir teslim tutanağında neler bulunur?

Devir teslim tutanağı, teslim edilen her kalemi tek tek gösteren ve iki tarafın imzaladığı bir belgedir. Kat Mülkiyeti Kanunu böyle bir tutanağı zorunlu tutmaz. Yöneticinin hesap verme ve aldıklarını geri verme yükümlülüğünü yerine getirdiğini gösteren yazılı bir kayıt, sonradan çıkacak anlaşmazlıkta iki tarafın da dayanağı olur. Aşağıdaki liste resmî bir form değildir; yukarıdaki maddelerden ve kendi uygulamamızdan çıkardığımız bir kontrol listesidir.

• Karar defterinin son sayfa numarası ve son karar tarihi yazılır.
• Gider belgeleri dosyası yıl yıl sayılır, eksik belgeler tutanağa geçirilir.
• Yürürlükteki işletme projesi ile onay kararının tarihi kaydedilir.
• Banka hesabının bakiyesi, son ekstre tarihi ve ödenmemiş borçlar yazılır.
• Yürürlükteki tedarikçi ve bakım sözleşmeleri, süreleri ve fesih koşullarıyla listelenir.
• Asansör kayıt defteri, bakım föyleri ve son periyodik kontrol raporu teslim edilir.
• Yangın söndürme cihazlarının ve sistemlerinin son kontrol kayıtları teslim edilir.
• Personel belgeleri kapalı kanalla, ayrı bir liste üzerinden devredilir.
• Aydınlatma metinleri, kamera ve yazılım erişim yetkileri gözden geçirilir.
• Tahsis edilmiş oda ya da konut varsa boşaltma tarihi tutanağa yazılır.

Sık sorulanlar

Devir teslim tutanağı düzenlemek zorunlu mu?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda devir teslim tutanağı düzenlemeyi zorunlu tutan bir hüküm bulamadık. Kanun yöneticiyi kat maliklerine karşı vekil gibi sorumlu tutar (m.38/1) ve vekil, yürüttüğü işin hesabını vermek ve aldıklarını geri vermekle yükümlüdür (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.508). Yazılı tutanak bu yükümlülüğün yerine getirildiğini göstermenin en açık yoludur.

Eski yönetici defter ve belgeleri teslim etmezse ne yapılır?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir (Kat Mülkiyeti Kanunu Ek m.1). Kat Mülkiyeti Kanunu belgelerin teslimi için ayrı bir icra yolu göstermiyor; istem, yöneticinin vekil gibi sorumluluğuna ve hesap verme yükümlülüğüne dayandırılır (m.38/1, m.39/1; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.508).

Yeni yönetici eski dönemin hesabını da verir mi?

Görev döneminin hesabını, o dönemde yönetici olan kişi verir; yönetici kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur ve yürüttüğü işin hesabını vermekle yükümlüdür (Kat Mülkiyeti Kanunu m.38/1; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.508). Kat Mülkiyeti Kanunu m.39/1 görevdeki yöneticiyi, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını kat malikleri kuruluna vermekle yükümlü tutar. Yeni yönetim de ancak devirde aldığı defter ve belgeler kadar hesap gösterebilir. Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesap istenebilir (m.39/2).

Yönetim firmasını değiştirmek için kurul nasıl toplanır?

Yönetim firması, kat malikleri kurulunun kararıyla değişir. Yönetici her yıl kurulun yıllık toplantısında yeniden atanır (Kat Mülkiyeti Kanunu m.34/5); dönem ortasında değiştirmek için kanun haklı bir sebep arar (m.41/1). Önemli bir sebep çıkınca kurul yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinin üçte birinin istemiyle toplanabilir; çağrı, toplantıdan en az on beş gün önce yapılır (m.29/2). Yeni yönetici kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır (m.34/4). Eski yönetimle yapılmış sözleşmedeki bildirim süresi ayrıca okunur.

Asansör ve yangın kayıtları neden devredilir?

Asansör ve yangın kayıtları binaya ait olduğu ve saklama süreleri yöneticinin görev süresinden uzun olduğu için devredilir. Dolan asansör kayıt defteri asansörün ömrü boyunca, bakım föyleri kalıcı olarak saklanır (Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği m.8/3, m.10/3). Yangın söndürme sistemlerinin periyodik kontrolü, testi ve bakımı bina sahibinin, yöneticisinin ya da bunların sorumluluğu yazılı olarak devrettiği bina yetkilisinin sorumluluğundadır (Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik m.100). Kat mülkiyetine tabi binalarda yangın güvenliği sorumlusunun görevini bina yöneticisi üstlenir (m.125/1).

Kaynaklar

1. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, m.20, m.28, m.29, m.32, m.33, m.34, m.35, m.36, m.37, m.38, m.39, m.40, m.41, Ek m.1, Ek m.2 (okunma: 17 Eylül 2026; m.37 için 22 Eylül 2026)
2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, m.502, m.506, m.508 (okunma: 17 Eylül 2026)
3. Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği, m.8/3, m.10/3 (okunma: 17 Eylül 2026)
4. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik, m.100, m.125 (okunma: 17 Eylül 2026)
5. 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu, m.12 (okunma: 17 Eylül 2026)
6. Kişisel Verileri Koruma Kurulu, 2020/560 sayılı karar, 22 Temmuz 2020 (okunma: 18 Eylül 2026)
7. Kişisel Verileri Koruma Kurulu, 2026/348 sayılı ilke kararı duyurusu, Resmî Gazete 31 Mart 2026 (okunma: 18 Eylül 2026)
8. Yargıtay Karar Arama, Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, 2017/6163 E. 2019/524 K., 4 Şubat 2019 (okunma: 17 Eylül 2026)

Hazırlayan: CT Site Yönetimi. Bu sayfada mevzuatın genel çerçevesini anlattık; somut bir uyuşmazlıkta avukata danışmanız gerekir.